華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報 主題： |
十分鐘搞懂～台中市整體開發地區單元(行情篇-下篇) |
前言：上週為各位朋友介紹了台中市整體開發地區單元1、2之行情，緊接著本週將針對單元3、8、14做一行情介紹。惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
整體開發地區單元三 |
(一)土地使用分區詳如下表及圖示：
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分區 |
比例 |
最高建蔽率 |
基準容積率 |
|
第一種住宅區 |
8.74% |
50% |
140% |
|
第一之一種住宅區 |
41.70% |
50% |
140% |
|
第五種商業區 |
5.08% |
60% |
180% |
|
公共設施用地 |
44.48% |
依個別規定 |
|
|
合計 |
100% |
-- |
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(二)土地行情
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地段 |
地號 |
年/月 |
總價(元) |
面積(坪) |
單價 (萬元/坪) |
主要臨路 |
|
|
A |
永新段 |
151~180 |
104/4 |
22,750,000 |
51.94 |
43.8 |
益昌五街 |
|
B |
永新段 |
151~180 |
104/3 |
87,700,000 |
168.75 |
52.0 |
益昌五街 |
|
C |
永新段 |
121~150 |
103/12 |
157,000,000 |
333.96 |
47.0 |
益昌五街 |
|
D |
永新段 |
91~120 |
103/7 |
555,153,250 |
747.18 |
74.3 |
向上路三段 |
|
E |
永春段 |
61~90 |
104/5 |
203,500,000 |
400.96 |
50.8 |
永春東七路 |
|
F |
永春段 |
31~60 |
104/3 |
49,725,000 |
110.5 |
45.0 |
益昌三街 |
|
G |
永春段 |
1~30 |
104/3 |
164,280,000 |
349.54 |
47.0 |
永春路 |
|
H |
永春段 |
241~270 |
104/1 |
32,100,000 |
67.67 |
47.4 |
文昌街 |
|
I |
永春段 |
1~30 |
103/12 |
153,750,000 |
349.54 |
44.0 |
永春路 |
由以上資料，我們可以看出目前單元三內之土地單價大多介於43~52萬/坪間，唯一超過70萬/坪之成交實例，依其坐落條件推斷主要係因前後臨路，且其中一面為臨向上路三段，有其相對較佳之臨路條件及商業效益，是以造成價格落差之主因。
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二、 |
整體開發地區單元八 |
(一)土地使用分區詳如下表：
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分區 |
比例 |
最高建蔽率 |
基準容積率 |
|
第一之一種住宅區 |
50.66% |
50% |
140% |
|
第五種商業區 |
6.21% |
60% |
180% |
|
公共設施用地 |
43.13% |
依個別規定 |
|
|
合計 |
100% |
-- |
|
(二)土地行情：
|
項次 |
地段 |
地號 |
年/月 |
總價(元) |
面積(坪) |
單價 (萬元/坪) |
主要臨路 |
|
A |
鑫港尾段 |
331~360 |
104/4 |
86,800,000 |
120.62 |
72.0 |
中平路 |
|
B |
鑫港尾段 |
271~300 |
104/3 |
42,900,000 |
71.59 |
60.0 |
廣吉二街 |
|
C |
鑫大鵬段 |
61~90 |
104/3 |
53,026,000 |
88.38 |
60.0 |
順平三路 |
|
D |
鑫大鵬段 |
1~30 |
103/12 |
29,500,000 |
42.92 |
68.7 |
順平路 |
寫到這裡，跟各位朋友說明的是單元三及單元八由於目前幾無公開推案，是以本次電子報不再另行針對上述兩單元內之推案作一介紹；而由以上資料，我們可以看出目前單元八內之土地單價大多介於60~72萬/坪間，依以上案例之價差，就坐落條件來推斷應仍係臨路條件、道路寬度及商業效益之差異，其案例相對位置圖詳如下頁表：
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三、 |
整體開發地區單元十四 |
(一)土地使用分區詳如下表：
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分區 |
比例 |
最高建蔽率 |
基準容積率 |
|
第一種住宅區 |
19.97% |
50% |
140% |
|
第一之一種住宅區 |
34.76% |
50% |
140% |
|
第五種商業區 |
3.33% |
60% |
180% |
|
加油站專用區 |
0.84% |
依個別規定 |
|
|
公共設施用地 |
41.10% |
依個別規定 |
|
|
合計 |
100% |
-- |
|
(二)土地行情：
|
項次 |
地段 |
地號 |
年/月 |
總價(元) |
面積(坪) |
單價 (萬元/坪) |
主要臨路 |
|
A |
和平段 |
331~360 |
104/1 |
37,280,000 |
116.53 |
32.0 |
軍福十五路 |
|
B |
和平段 |
241~270 |
103/12 |
15,995,000 |
52.10 |
30.1 |
軍福十五路 |
|
C |
和平段 |
61~90 |
103/12 |
16,470,000 |
35.38 |
46.50 |
東山路一段 |
|
D |
和平段 |
361~390 |
103/12 |
148,616,000 |
349.69 |
42.50 |
正對園道 |
|
E |
和平段 |
421~450 |
103/9 |
47,292,000 |
79.95 |
59.2 |
正對大里溪 |
|
F |
和平段 |
121~150 |
103/8 |
120,000,000 |
325.6 |
36.9 |
祥順西路二段 |
|
G |
和平段 |
211~240 |
103/7 |
17,000,000 |
52.18 |
32.6 |
和祥七街 |
|
H |
和平段 |
61~90 |
103/7 |
33,500,000 |
71.94 |
46.6 |
東山路一段 |
|
I |
景福段 |
1~30 |
103/12 |
37,800,000 |
105.00 |
36.0 |
軍福九路 |
|
J |
景福段 |
1~30 |
103/9 |
17,380,000 |
54.92 |
31.6 |
軍福九路 |
|
K |
景福段 |
61~90 |
103/9 |
28,850,000 |
80.12 |
36.0 |
景賢路 |
|
L |
景福段 |
31~60 |
103/8 |
35,340,000 |
109.82 |
32.2 |
建和路二段 |
由以上資料，我們可以看出目前單元十四內之土地單價大多介於31~36萬/坪間，而40萬/坪以上之土地，以項次C及H而言應係因為臨有東山路一段，且其前後皆臨路之故；以項次D而言則應係因正臨園道(和祥五街)；而項次E而言則應係因正對河岸(大里溪)，諸如以上之因素，是以造成個別基地價格之落差。
(三)預售屋、新成屋行情
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項次 |
案名 |
地坪(坪) |
建坪(坪) |
開價(萬元) |
位置 |
|
1 |
原生六雋 |
50~58 |
125~135 |
4,200起 |
祥順西路二~三段 |
|
2 |
水悅雲出 |
48~70 |
90~120 |
2,900~3,800 |
祥順西路二~三段 |
|
3 |
八展首富NO.14 |
41~62 |
83~95 |
3,888起 |
和祥六街 |
|
4 |
四季山妍水漾Villa |
30~52 |
82~93 |
2,300~5,300 |
祥順西路二段 |
|
5 |
青水硯 |
30~58 |
90~127 |
2,868~4,800 |
祥順西路二段 |
|
四、 |
結論 |
由本週之介紹大致可看出整體開發地區單元大都規畫為低密度之住宅區，商業區等其他分區其實頗為稀少，是以推案亦多以透天別墅住宅為主，而其每戶總價亦多以三、四千萬起跳，幾乎都非首購族或年輕族群可以入主之處；亦因屬低密度之新興重劃區且因商業用地不多，加上發展時程尚短，目前整體開發地區單元內幾無採買機能，仍多需依賴鄰近發展較為成熟之的地區，且公共設施方面除道路規劃及闢建尚稱完整外，其餘諸如學校等設施則通常幾無啟用，在生活消費及公共設施之完整性等實仍需等待時間方有機會日益成熟。
以上便為本期電子報對單元3、8及14有關土地或推案之行情簡介，說明至此，本所針對台中市整體開發地區單元之介紹也要告一段落了，期許藉由利用單元範圍、工程進度及行情簡介等不同主題，循序漸進得以讓各位朋友對台中市之整體開發地區單元有一較為完整之認識。
以上資料來源參考：
1.台中市政府地政局
http://www.land.taichung.gov.tw/content/?parent_id=11216
2.台中市不動產資訊樂活網
http://158.taichung.gov.tw/gis/#/MapPage
3.台中房地王
4.蘋果地產
http://home.appledaily.com.tw/
5.住展房屋網
6.樂好市預售屋平台
7.內政部實價登錄
http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/login.action#detail
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