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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報

主題:

10分鐘搞懂~「房子該不該賣?

前言:在電子報第0244-十分鐘搞房價漲跌判斷中提到,民國1041~5月買賣移轉棟數變化,低於歷年來發生重大經濟衰退時之成交量,量縮是買賣雙方對價格沒有共識,未來房市漲跌我們無法預測,而是尊重市場趨勢,但各國經濟衰退新聞層出不窮,在即將可能面對之系統性風險下(簡單說就是「大環境不好」),手中房子是該賣還是不該賣,我們將在本期簡單進行分析,讓你自己也能做出決定。

房子持有原因?

            首先要釐清,你手中房子持有之原因是什麼?我們可以從下列表格中自我檢視:

                         

資產規模?

 

房子該不該賣,尚牽扯到資產配置問題,如果資產中已經有過多成數配置在高風險之投資標的上(股票、期貨),相對於這些標的,房子風險較低,自然不應該賣。如果只有一棟房子無其他投資,要先清楚自己賣了房子手中拿到一筆資金後,是否有穩定之投資計畫?並通過過往其他事情的經驗上,檢視自己的自制力與執行力等心理狀態,是否可確實執行?通常等手上有資金後再來訂定投資計畫或訓練心理狀態,多半事倍功半。

 

貨幣貶值

 

貶值意味著通膨,因為台灣屬島嶼國家,許多民生消費需依賴進口,而貨幣貶值造成進口成本變高,物價上漲,且民眾因貨幣貶值造成的對貨幣保值的疑惑而選擇消費,加速通膨速度,辛巴威是一個借鏡。故近來新聞常出現貨幣「競貶」此一名詞,從簡單的層面來看,就是不想上述情形發生。

筆者不是經濟學家,無法整合各派貨幣政策看法,但對貨幣系統有興趣者可google,謹慎的避開誘導字眼並且多向思考,或者翻開總體經濟書本瞭解,未來貨幣政策的走向預估非我們能力的範疇,在此不多做討論,僅假設萬一出現台幣貶值之情形,最多可能貶值多少?1998年央行總裁彭老上任十幾年來,台幣匯率走勢圖如下:

先不論彭老還會做多久,下一任總裁是否一樣控制匯率,單純以歷史數據來看目前約32.94,最高曾經貶值到35.30,最高貶值約7.16%  下表為股票集中市場投資報酬率、殖利率表,殖利率平均在3~5%之間,報酬率在8~10%之間,甚至有負報酬,意即在如此風險下之投資行為報酬率也不比台幣最高貶值7.16%高多少。

結論

我們都知道,考慮房子賣不賣基本上就是追求穩賺不賠的市場投資心態,這是一種危險的心理狀態,如若自己有多種投資策略、工具,這就不是個問題而是抉擇。汲汲營營追逐資本、錙銖必較,也都是為了能夠衣食無虞外,還有閒餘可供滿足物質、心理需求,現金放著貶值、投資有風險、追逐高殖利率若沒有金字塔、低買高賣等策略,亦是賺到利息賠了價差,相較於這些,房子收租創造被動收入、現金流入,也莫怪乎大家爭相競價,房市一漲多年。筆者在此僅能提供一些資金配置觀念,依然無法為各位做出決定,因為(如下圖)1990年日本至2010的房市泡沫,可是跌了70%1000萬的房子剩下300萬,如本文開頭所說,無人能夠預測市場,只有尊重市場趨勢,並且積極訂定策略應對趨勢走向。

 

 

 

 

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