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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報

主題:

10分鐘搞懂~「現金流量分析法進階觀念-下篇」

前言:在「現金流量分析法進階觀念-上篇」的電子報中,瞭解到折現率Y若使用WACC法與債務保障比率法求取,計算淨收益NOI(CFk)時,償債支出D、利息I、稅T等皆不應該扣除。那NOI=有效總收益-營運費用,在眾多費用項目中,又有哪些是該扣除哪些不該扣除呢?

營運費用

在估價技術規則第38條有提到,費用為達到總收益水準所必須支付之費用,故費用會應收益標的之不同而有異,在此列出常見項目:如地租、房屋稅、地價稅、保險費、管理費、維修費。而如上篇電子報舉例飯店、餐廳等需營運才會產生收益的,則需加計營運費用(飯店加計房間耗材費用、餐廳加計食材費用等)。其中在維修費中要注意,屬因受損支出以回復正常使用原狀之費用是可以列入總費用,屬於裝潢、增建、加強等改良性資本支出,將會提高建物之耐用年數或價值,若列入費用中,將造成最後收益價格比沒有裝潢、增建、加強的還低此種不合理現象(如下表)

        

另外在估價技術規則第39條的重置提撥費與第40條的折舊提存率則需特別小心,接著在下文說明。

重置提撥費

重置提撥費為建物構成中比建物結構折耗更快,必須在建物使用壽命期內定期更換重置之設備及零件所支出之費用,如電梯,應該先行重置以維持收益。既是提撥,就是現在未實際發生,先行提撥以應未來重置時之支出,折舊提存也是相同概念,只是折舊提存是就主體構造等進行提存,而折舊提存率的公式為折舊率/(1-累積折舊率),因在一般估價實務上在決定折舊率時皆採等速折舊(直線折舊),而一棟建築物各構造之耐用年數相異,主體結構耐用年屬較高,電梯、中央空調耐用年數較低,且重置提撥費與折舊提存費皆以營造施工費之比例為計算基準,惟營造施工費概已函括各種耐用年數各異之構造設備,故重置提撥費與折舊提存率有是否重覆計算之爭議,這部分待未來估價師公會有共識後應會公告。

折舊提存率

在直接收益資本化率中,假設收益是每年相等且收益無限,故收益價格P=淨收益/收益資本化率R。然而收益標的有其耐用年數,在一定年份後需要重建()以維持永續收益,折舊提存就是在耐用年限期間分年提存以應未來耐用年數滿可以重蓋一棟新的收益標的(如下圖)

           

而現金流量分析法收益有其期限,期末處分資產無需重蓋,故在現金流量分析法中不應該提存折舊提存率。

        

結論

複習「現金流量分析法進階觀念」的電子報上篇中,瞭解到折現率Y若使用WACC法與債務保障比率法求取,計算淨收益NOI(CFk)時,償債支出D、利息I、稅T等皆不應該扣除。在本篇中,瞭解維修費用屬回復原狀費用可列入總費用,屬改良性費用不可列入總費用;若選擇等速折舊,則重置提撥費恐有與折舊提存費重覆之問題;收益資本化法應提列折舊提存費,而現金流量分析法不應該提列折舊提存費,以上提供大家參考。

 

 

 

 

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