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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：近年來台灣面臨經濟停滯問題，薪資所得追不上房價飆升速度，以至初入社會的年輕人或是經濟能力較為弱勢族群，面臨居住壓力，引發社會民怨，尤其以北部甚為嚴重。為此最近正逢政府總統選舉，選舉候選人不約而同提出社會住宅政策，到底社會住宅與先前提出之合宜住宅有何不同?。因此本期僅針對社會住宅目的、來由及政策方向作說明，如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！

社會住宅(social housing) ，在歐洲亦稱之為「社會出租住宅」(Social Rented Housing)，是指政府直接興建、補助興建或民間擁有之適合居住房屋，採「只租不賣」模式，以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的住宅，此一名詞定義僅為概念指稱，各國中央與地方政府實際運作所使用之名稱不盡相同，例如美國稱之為affordable housing、日本稱公營住宅、香港稱公共屋邨（簡稱公屋）、新加坡與馬來西亞稱組合房屋（簡稱組屋）等，台灣又因為年代法源和地方政府政策施行而有不同名稱之社會住宅，例如平價住宅、出租國宅、公營住宅、青年住宅、勞工住宅等。

行政院公布「整體住宅政策實施方案(101 至104 年)」，規劃推動社會住宅策略。於民國100年12月30日公布「住宅法」，其中第三章即納入「社會住宅」章節。因此現階段討論的社會住宅及原於「住宅法」相關規定中，因此需要更了解社會住宅政策，須先從「住宅法」來探討。

社會住宅係指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用，並應提供至少百分之十以上比例出租予具特殊情形或身分者之住宅。因此簡言之，社會住宅即只出租不出售方式經營，且為照顧具特殊情形或身分者，必須提供10%以上出租比例給與上述人士。

社會住宅承租者，應以無自有住宅或一定所得、財產基準以下之家庭或個人為限。社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之。前項租金之訂定，不適用土地法第九十七條之規定。

另外社會住宅應提供至少百分之十以上比例出租予具特殊情形或身分者之住宅，至於何謂具特殊情形或身分者?依住宅法第4條定義共有十二項所定具特殊情形或身分，如下表：

目前台北市已推出社會住宅，地點有「龍山寺站」、「港墘站」、「台北橋站（冠德美麗台北）」及「小碧潭站（美河市）」四項建案，首波推出570戶社會住宅。依臺北市社會住宅出租辦法規定，申請承租社會住宅者，應具備下列資格條件：

一、基本條件

1.年滿二十歲之國民。

2.在臺北市（以下簡稱本市）設有戶籍，或在本市就學、就業有居住需求者。

3.本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅者。

4.本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，無承租本市國民住宅、公營住宅或社會住宅。

5.家庭年收入低於公告受理申請當年度本市百分之四十分位點(103年度為119萬元)家庭之平均所得，且所得總額平均分配全家人口，平均每人每月不超過本市最低生活費標準之三點五倍者(103年度51,779元)。

本府就符合前項所訂資格條件者，得審酌申請人之家庭型態、地緣性、照顧之必要性等因素，擇定承租之優先順序及比例，並公告之。

二、特殊情形條件

1.設籍本市且符合住宅法第3條規範之具特殊情形及身分者，無年齡限制 (10%)

2.設籍本市20-45歲青年族群、非設籍本市但在本市就學、就業之20-45歲青年族群(90%)

三、社會住宅之房型、戶數、租金

「龍山寺站」、「港墘站」、「台北橋站（冠德美麗台北）」及「小碧潭站（美河市）」（總戶數:570戶）社會住宅相關資訊如下：

除了前述台北市的社會住宅推動時程最快，其次如台中市住會住宅也正如火如荼推動。目前已選定豐原安康段、大里光正段、北屯太原段、豐原豐南段4處市有、國有土地進行社會住宅規劃，另針對東區尚武段、沙鹿區南勢坑段、梧棲區三民段3處進行社會住宅興辦可行性評估，並有東區東勢子段、太平區永億段、清水區鰲峰段3處尚在爭取中央補助經費辦理評估作業中，另將接續積極評估其它興辦案件。

台中市政府推動之社會住宅，主打「三好一公道」特色，包括：區位好、建物好、機能好與租金公道等特色。現階段公告可申請承租社會住宅者資格條件及租金條件如下：

一、出租對象只要是設籍在台中市或在台中市就業滿一年者皆可申請。

二、出租期限五年為一期。

三、出租金額為市場平均租金七折以下。

由於現階段台中市推動之社會住宅仍屬規劃設計階段，因此相關規定細則亦不如台北市已有完整配套方案，有待未來期程推進會有相關方案陸續推出。

或許是近年來房地產價格急速飆漲，以至社會住宅議題突然成為各大候選人政見之一，而各縣市政府也急著陸續推出社會住宅，社會各界也給與社會住宅有著打擊房市的期待。但是社會住宅政策與房地產並不能用同一角度及觀點去看待，真正社會住宅政策是為了解決民眾最居住及後續衍伸出的社會問題，而不是為了打擊房價，很遺憾的，從最近的社會住宅產品推出後，確有一部分人持反對意見，不外乎是會影響周邊房價，或是認為會降低居住品質等等問題。由於先階段討論社會住宅文獻資料很多，且礙於本電子報篇幅僅能先針對有關社會住宅議題淺談，後續有機會更針對社會住宅議題有更深入探討。下期電子報接續針對合宜住宅議題作說明。

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