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週報

主題:

十分鐘搞懂~防災型都更

前言:民國1050206日清晨發生一場芮氏規模6.4的高雄美濃地震,震出全台灣民眾對於震災的恐慌,政治人物、電視名嘴及民眾紛紛將情況類比台灣,一再強調並審思當台灣發生如此大震於重要都會區時,災情嚴重將令人難以想像,各界皆呼籲政府應擬定未來防災作為,從中產生出「加速推行防災型都更」此議題,「都更」即「都市更新」的簡稱,將老舊的區域建築物透過拆除重建就地整建或者加以維護,提升公共安全及居住環境品質並使市容變新,並依照都市更新條例施行。本篇將簡單介紹何謂防災型都更及其影響,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

起源

  防災型都更為前內政部長李鴻源所拋出之議題,亦希望藉由容積獎勵的誘因提高以推動防災型都更,在法源上,並無防災型都更這樣的名詞,此依據應為都更條例第七條中所指出,主管機關可基於災防與災損考量,訂定都更計畫,因此防災本就是都市更新的目的之一,並非新興概念,防災本就是都市更新的原則之一,換言之,所有的都市更新都是防災型都更。

  除非未來依此條款另立『防災型都更施行細則』,否則防災型都更便與一般都更無異,並無依據獲得比一都更案更多的容積獎勵,因此若要政府力推防災型都更,修法絕對是勢在必行。

影響

  此議題中都市更新的目的是防災,故應以災害潛勢區為推行重點,但放眼現今各都更案,是位在災害潛勢區的多,還是以市中心土地利益較高的地方為多?重點顯而易見,因此若想以高容積獎勵來實踐防災型都更,就必需嚴格規範推行區域,避免建商以防災之名,在非災害潛勢區取得高容積炒作房地產。

  因此,民眾要知道哪裡為災害潛勢區為首要重點,當民眾得知自身的老舊社區位處斷層帶(特別是逆斷層)屬危險地帶,參與都更的意願自然會高,整合起來也更順利。經濟部地調所於民國105215日表示,三月中將彙整相關單位資料,公布全台土壤液化潛勢區,並以綠、淺橘、深橘標示低、中、高程度液化區,未來針對潛勢區,將加嚴建築規範,並研議透過補助來改善地質。

  另一觀點而言,有學者表是土壤液化其實是會吸收地震能量,具有減震效果,對於結構物的倒塌反而會有某種程度的保護作用(類似保險絲的作用),從這次美濃地震及之前921地震的土壤液化區都沒有造成人員傷亡可獲得實證,但是,液化土壤會喪失承載力,建築結構物會近似積木般緩慢的沉陷與傾斜,甚至地震結束後還會持續變形,直到液化土中孔隙水壓完全消散完畢,才會停止變形。土壤液化區的破壞力很強,包括自來水、汙水、瓦斯、電力與電信管線的斷裂、排水困難而淹水、建築結構體貨傾斜等,但這次地震,建築物主體結構樑柱斷裂等,是強烈震動所引致之慣性力,並非土壤液化所致。

結論

  都市更新本為考量景觀、交通、環保、防災及經濟等多面向,一般都更審查會議也會邀請各領域的專家委員參與,各面向都相對重要。由於都市更新為一種長期整合談判的過程,說服所有權人參與都更,就需要好的理由與訴求,就目前而言,各建商皆是以利益分配為主要訴求,競相提出誘人的利益分配條件以爭取所有權人同意。

  防災型都更,簡單來說就是政府談的都市更新以防災為主要訴求,作為說服所有權人參與都市更新的手段,利用地震災害發生之時,民眾開始重視防災之重要性,政府若改用民國88921地震後新版的耐震嚴格標準,去擴大檢視過去耐震標準低的老舊建物,肯定有許多不合格的建物,此時再利用此次議題說服所有權人參與都更,也許就可以擴大都市更新的範圍、加速都更進行。

  當然政府也可以依據上述所提及之都市更新條例第七條第二項:為避免重大災害之發生,主管機關視實際情況迅行劃定更新地區,相關都市更新計畫之擬定、變更必要時並得逕為辦理,只是,目前尚未施行過。

  但從所有權人的角度思慮,假設今日建商與政府官員同時來訪,建商說邀請你參與他主導的都更,以你現在的50坪舊屋,未來可以換回45坪新屋的條件;另一位政府官員邀請你參與公辦都更,以你現在的50坪舊屋,未來只能換回40坪新屋的條件,但是這是為了防災。請問你會把都市更新同意書簽給誰呢?相信大部分的民眾仍會選擇選擇建商的條件。

  總歸而論,防災只是個切入都市更新的理由,但要所有權人同意參與,關鍵仍在於分回坪數的條件。不管是公辦還是民辦,用什麼理由切入整合,倘若條件沒有民辦好,所有權人也不見得願意以防災為由參與都更。

  至於是不是所謂的防災型都更,倒不是唯一重點,此次地震後重新討論起都更議題,可以讓大家正視都市更新的重要。

 

以上資料來源參考:

1.  內政部營建署-都市更新條例

http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=10321&Itemid=57

 

 

 

 

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