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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：在之前的電子報已針對社會住宅及合宜住宅作初略說明，本篇則接續針對社會住宅所引發之社會議題作探討。在政府推動社會住宅同時，也面臨到原社區住戶反彈，聽到的理由不外乎是，社會住宅會影響周邊房價、社區治安會變亂、出入份子會變複雜等等，因此本期針對社會住宅作可能面臨的問題作說明，如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！。

以我國與各國社會住宅比率、人均國民所得、稅收占GDP比率、住宅自有率座以下統計：

由上表可以得知，我國現階段社會住宅比率僅0.08%，與各國社會住宅比率相比確實有明顯差距，如就臺灣鄰近國家相比，日本6.1%、韓國5.1%、香港29%、新加坡4.5%，也有不小差距，很明顯的世界上先進國家都把社會住宅，視為國家政策之一，而且很早就開始推動。各國政府均體認到居住是人民最基本權利，安居才能樂業，如果居住問題不能妥善解決，會引發後續更嚴重的社會問題，因此各國政府無不把住宅政策視為重要政策之一。

但有人提出台灣主要是因為住宅自有率高(79.20%)，且在傳統有土斯有財的情節下才會造成社會住宅比率偏低。如以同樣為華人社會，有著類似信仰及傳統的新加坡、香港來看，新加坡住宅自有率為90.1%、香港住宅自有率為53%，但新加坡社會住宅率也有4.5%、香港也有29%，因此住宅自有率高低並不是造成社會住宅率偏低的原因。很明顯的，臺灣社會住宅比率偏低是政府長期以來漠視社會住宅議題。

新加坡是世界上公共住房問題解決最好的國家之一，在政府倡導的「住者有其屋」計畫下，新加坡500多萬人口中，約有82%的人口都是居住在政府組屋裡，真正做到了住者有其屋。

新加坡政府體認居住為國家發展的基礎，1960年成立「建屋發展局」(HDB) 後開始大量興建國民住宅（組屋），由「建屋發展局」直接自行興建。提供給最弱勢的家庭租用，家庭月收入約新台幣23,500元可購買一房一廳型態的組屋，其購買房價約新台幣170萬元；家庭月收入約新台幣47,000元可購買兩房一廳型態的組屋，其購買房價約新台幣345萬元；家庭月收入約新台幣94,000元可購買三房一廳型態的組屋，其購買房價約新台幣691萬元。

香港的公共屋邨興建自西元1953年的石狹尾寮屋大火促使政府嚴肅面對住宅問題；於1973年成立「房屋委員會」，持續興建公屋至今。目前提供78.2萬戶的公共屋邨，由「房屋委員會及房屋署」直接自行興建，平均月租金1,397元港幣(2012年之數字)，約新台幣5,309元；租金通常不超過家庭收入之10%。對於收入較低或年長者家庭，可額外獲得25%至50%的租金減免，無租期限制，入住10年後需審核家戶所得。

而出租對象為家庭月收入(港幣)上限依人口數而異，通常在30%分位點左右：單人8,880元、兩口13,750 元、三口18,310 元、四口22,140 元。

我國於西元1966年開始第一批「平價住宅」，提供給都市底層，但政策中斷。至西元2010年，社會住宅才又因高房價而受到重視。而推動單位以地方政府為主體，但從過去至今僅台北市及新北市(近期)稍具規模。中央政府雖擬定住宅政策，但角色相對薄弱。

租金方面，早期興建的收取數百至數千元的租金。但近年完工的社會住宅，月租金需1~2萬元不等，費用較高；早期租金較無租期限制，但近年新推出的都限定為5-6年左右的租期。

而出租對象依類型而異，以目前台北市的規定，早期興建的限定低收入戶或20%分位點以下，近期新建的則放寬至限定40%分位點以下。

我國在推動社會住宅政策相較於鄰近國家相對落後，而且民眾對於社會住宅有很大的錯誤認知及偏見，進而造成推動社會住宅的阻力，下篇電子報另針對現階段社會住宅面的問題探討，並藉由各國社會住宅案例，檢視我的社會住宅的問題，礙於本電子報篇幅僅能先針對有關住宅政策作簡單說明。下期電子報接續針對住宅政策(下篇)作說明。

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