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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報

主題:

10分鐘~搞懂住宅政策(下篇)

前言:前篇已針對其他國家之社會住宅作初略說明,本篇則接續針對社會住宅所引發之社會議題作探討。在政府推動社會住宅同時,也面臨到附近居民反對抗亦,認為「社會住宅會導致房價下跌」、「居住環境品質不佳」、「犯罪溫床」等等原因,因此本期針對一般大眾最為關切社會住宅疑慮作說明,如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!。

社會住宅對於房價影響

現階段在推行社會住宅政策,面臨最大問題莫過於設置地點附近居民反彈,在一般民眾觀念裡,仍停留在社會住宅等於早期興建國宅,普遍有居住品質不佳、環境髒亂、犯罪溫床等同於貧民窟之刻板印象,因此居民通常只要聽到社會住宅如果要興建在自家附近,必定傳出反彈聲浪,如同之前台北市捷運聯開宅當社會住宅後,住戶擔憂房價下跌,甚至要在出租戶與住戶間築起「貧富牆」,「築牆隔離社會住宅用戶」、「房價跌了要政府賠償」等說法讓爭議再度升溫。

但是社會住宅真的會如同居民所擔心的,導致周邊房價下跌嗎?首先我們就社會住宅與一般建商興建出售住宅來看,社會住宅是專供出租之用,並不出售,與一般建商興建出售住宅明顯係屬不同,就供需層面來看兩者亦屬於不同的供需層面,難有互相影響之說。而實價登錄數據也指出,自西元2012年到2014年期間,台北市每一處公營住宅周邊房價,皆呈現上漲趨勢,甚至有漲幅超過2成,自然「社會住宅會導致房價下跌」的說法無法成立。

此外居民擔心的問題,就是社會宅的租戶素質會影響房價,不可否認的承租戶在維護居住品質心態上不若屋主這麼強烈,通常承租戶會抱持著「反正房子不是我的,我隨便使用也沒關係」較為消極方式維護居住品質。但就筆者過去經驗來看,會發生承租戶不配合社區管理方式,通常屋主有一半責任,如果屋主有確實善盡維護及管理居住品質的責任,承租戶多半願意配合,也較不會發生承租戶被社區視為惡鄰居等負面印象,因此以社會住宅來看,屋主為政府公部門,應配合制訂相關社區管理公約及罰則,且配合私人物業管理公司負責管理,避免過去國宅管理不當方式。如果公部門能在管理上提供更好的居住品質,降低居民的疑慮,或許再未來推動社會住宅上能有更大助力。

社會住宅對於租屋市場影響

那社會住宅對於租屋市場來說可以說比較有相關,但是對於租金行情市場是否導致租金下跌?如就租金來看台北市政府的社會住宅租金號稱是市價七到九折,但不少人認為價格並不便宜,莫說社經地位弱勢者無法負擔,就連市長柯文哲也公開表示,對絕大多數初入社會年輕人來說,價格仍偏高。換言之社會住宅所提供之租金已作出市場區隔,需要符合一定的經濟能力才能負擔,加上現階段社會住宅戶數少,對於租金市場行情實難有顯著影響力。

承如前述,假設社會住宅如有良好及完善的管理方式,進而提升生活品質,吸引更多人接受社會住宅,反而能提升周邊整體房價及租金水準,消除居民對於社會住宅之負面印象。

 

結論

現階段社會住宅對於居民來說有很大的錯誤認知及偏見,造成推動社會住宅的阻力;惟就筆者認為,公部門應該提出更多後續維護管理計畫,來化解居民對於社會住宅之恐懼,以利該政策之執行。

礙於篇幅,僅能針對現階段一般大眾最為關切社會住宅疑慮作一簡單說明,日後如有任何相關訊息仍將持續為大家作一介紹。

 

 

 

 

 

 

 

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