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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：繼上週本所針對現行「土地徵收補償市價查估辦法」中，在實際案件操作中地價區段劃分之說明後，本週緊接著就修正邏輯僵化之內容做一分享，惟如有任何錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

依目前現行土地徵收補償市價查估辦法之規定，其區域因素及個別因素分別有「影響地價區域因素評價基準表」及「影響地價個別因素評價基準表」做為評價之基準：

(一)原則

就原則來說，內政部當初針對不同使用地類別之各細項有其修正上限及修正項目，主要係藉以避免查估人員在進行作業時無所適從，也正是想藉由統一標準以便於依法行政。

(二)依法行政或不知變通？

惟目前就本所與各縣市政府合作配合的經驗，因公部門通常有必須依上述「依法行政」之壓力，故在評價基準表之操作使用上不免流於僵化

(三)舉例說明

以下我們將先從內政部所訂定之「影響地價區域因素評價基準表」、「影響地價個別因素評價基準表」舉例；再來以新北市新店區為例，從上述這些表格來探討因過於僵化而流於形式之爭議：

1.影響地價區域因素評價基準表

舉個最簡單之例子來說，依內政部所編寫之「土地徵收補償市價查估作業手冊」所載，「影響農業用地區域因素評價基準表」之適用情形係指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內之土地，依法供下列使用者：

(一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。

(二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。

(三)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。

依照前述，保護區範圍內做為保育使用之土地便是適用於上述之「影響農業用地區域因素評價基準表」，而在其交通運輸之主要項目下有四細項，其中有著「接近運銷中心程度」及「接近消費市場程度」，詳如下表：

問題來了，試問在一般的情形下，保護區內做為保育使用之土地，就接近運銷中心或消費市場之遠近程度對其價格有何具體、顯著之影響？

2.影響地價個別因素評價基準表

同樣依「土地徵收補償市價查估作業手冊」所載，下表為影響地價個別因素評價基準表中之其他用地，其接近條件所需考量、調整之細項及上限值。

以下則是影響地價個別因素評價基準表之備註說明：

從上述兩個表格，我們可以得出一個基本結論，水利用地歸屬於其他用地之一種，而就接近條件而言，所需修正考量之細項則可依據該評價基準表之第六點備註說明「各類用地細項考量得依各類用地性質，免予考慮部分細項」，進行刪減。

問題來了，因公部門通常流於形式，評價基準表中所載之細項，總是絲毫不差的放進查估書表中，就因水利用地歸屬於其他用地，而造成必須針對其接近學校、市場、公園或廣場等對價格實無關緊要之細項進行調整與修正？同樣試問水利用地針對接近條件中學校、市場、公園廣場、車站及商圈等設施的接近程度對其價格有何具體而顯著之影響？

3.標準過於統一，無法合理區分價格高低

以下是新北市新店區影響地價個別因素評價基準表-商業區中，以面前道路寬度量其優劣之衡量標準，詳如下表：

從上面這張表格，各位朋友是否已看出一些端倪？以下跟大家分享一些不合理之處：

(1)20M以上無差別化?

面前所臨道路之寬度對價格之影響應係無庸置疑，惟20M以上之無差別化真可符合當前實際需求？20M、30M、40M、50M甚或更大之道路寬度真對價格不再有影響？

(2)從無臨路到20M以上只差距12%?

讓我們舉個最簡單的例子，有筆臨20米道路之宗地單價10萬元/坪，如依以上標準，有筆未臨路之土地，其土地單價不就是10萬*0.88=8.8萬元/坪？

或許有人會認為在土地徵收補償市價查估辦法中，針對臨路方面又不是只有面前道路寬度這項細項可以修正，還有臨街情形跟道路種類可以進一步修正啊！

那讓我們把臨街情形跟道路種類也加進來好了， 同樣以該區域之個別因素評價基準表為據，道路種類之修正上限5%，臨街情形中其單面臨街與非臨街地之差距則為3.75%，以12%+5%+3.75%=20.75%來看，同樣以臨20米道路之宗地單價10萬元/坪來說，未臨路之土地單價則為10*79.25%=7.925萬元/坪，真還有人認為這20%左右之差距足以合理區分價格高低？

4.建議事項：

(1)針對個案予以彈性設計需評價之細項

Ex.水利用地不用拘泥於其他用地所規定之接近條件之細項

(2)最大影響之百分比需因時因地制宜

Ex.就農業用地與保護區土地其道路規劃及闢建程度細項不應一以劃之，以農業用地而言，或許有大規模種植，而需大型耕耘機出入之需求，在道路之規劃或闢建有其相當之重要性；但如以一般保護區內做為保育使用之土地，道路之規劃或闢建似乎並無同等程度之重要性，不宜皆以上限之20%做為基準。

(3)修正係數之差異說明需考量個別條件

Ex.如同前述案例C之說明，以臨路條件來舉例，應視當地建物形態、工商發展等現況條件來做出不同之價差上限及其級距之差別，怎能只要是商業區之土地便以齊頭式之上限20%及20M作為標準，真係如此，價格豈能合理反映？

以上便是本週電子報針對現行「土地徵收補償市價查估辦法」中，在實際案件操作中「修正邏輯僵化」之說明，接著下一週則是針對「案例選取原則」、「宗地個別因素清冊之填載與審議」之內容做一分享，敬請各位朋友期待。

以上資料來源參考：

1.內政部土地徵收補償市價查估作業手冊(104年3月版)

2.全國法規資料庫http://law.moj.gov.tw/Index.aspx

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