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主題:

10分鐘~搞懂土地徵收補償市價查估辦法常見之爭議(2/3)

前言:繼上週本所針對現行「土地徵收補償市價查估辦法」中,在實際案件操作中地價區段劃分之說明後,本週緊接著就修正邏輯僵化之內容做一分享,惟如有任何錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

修正邏輯僵化之爭議

依目前現行土地徵收補償市價查估辦法之規定,其區域因素及個別因素分別有「影響地價區域因素評價基準表」及「影響地價個別因素評價基準表」做為評價之基準:

(一)原則

就原則來說,內政部當初針對不同使用地類別之各細項有其修正上限及修正項目,主要係藉以避免查估人員在進行作業時無所適從,也正是想藉由統一標準以便於依法行政。

(二)依法行政不知變通

惟目前就本所與各縣市政府合作配合的經驗,因公部門通常有必須依上述「依法行政」之壓力,故在評價基準表之操作使用上不免流於僵化

(三)舉例說明

以下我們將先從內政部所訂定之「影響地區域因素評價基準表」、「影響地價個別因素評價基準表」舉例;再來以新北市新店區為例,從上述這些表格來探討因過於僵化而流於形式之爭議:

1.影響地價區域因素評價基準表

舉個最簡單之例子來說,依內政部所編寫之「土地徵收補償市價查估作業手冊」所載,「影響農業用地區域因素評價基準表」之適用情形係指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內之土地,依法供下列使用者:

(一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者

(二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。

(三)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。

依照前述,保護區範圍內做為保育使用之土地便是適用於上述之「影響農業用地區域因素評價基準表」,而在其交通運輸之主要項目下有四細項,其中有著「接近運銷中心程度」及「接近消費市場程度」,詳如下表:

問題來了,試問在一般的情形下,保護區內做為保育使用之土地,就接近運銷中心消費市場之遠近程度對其價格有何具體、顯著之影響?

2.影響地個別因素評價基準表

同樣依「土地徵收補償市價查估作業手冊」所載,下表為影響地價個別因素評價基準表中之其他用地,其接近條件所需考量、調整之細項及上限值。

以下則是影響地價個別因素評價基準表之備註說明:

從上述兩個表格,我們可以得出一個基本結論,水利用地歸屬於其他用地之一種,而就接近條件而言,所需修正考量之細項則可依據該評價基準表之第六點備註說明「各類用地細項考量得依各類用地性質,免予考慮部分細項」,進行刪減。

問題來了,因公部門通常流於形式,評價基準表中所載之細項,總是絲毫不差的放進查估書表中,就因水利用地歸屬於其他用地,而造成必須針對其接近學校、市場、公園或廣場等對價格實無關緊要之細項進行調整與修正?同樣試問水利用地針對接近條件中學校市場公園廣場車站商圈等設施的接近程度對其價格有何具體而顯著之影響?

3.標準過於統一,無法合理區分價格高低

以下是新北市新店區影響地價個別因素評價基準表-商業區中,以面前道路寬度量其優劣之衡量標準,詳如下表:

從上面這張表格,各位朋友是否已看出一些端倪?以下跟大家分享一些不合理之處:

(1)20M以上無差別化?

面前所臨道路之寬度對價格之影響應係無庸置疑,惟20M以上之無差別化真可符合當前實際需求?20M、30M、40M、50M甚或更大之道路寬度真對價格不再有影響?

(2)從無臨路到20M以上只差距12%?

讓我們舉個最簡單的例子,有筆臨20米道路之宗地單價10萬元/坪,如依以上標準,有筆未臨路之土地,其土地單價不就是10萬*0.88=8.8萬元/坪?

或許有人會認為在土地徵收補償市價查估辦法中,針對臨路方面又不是只有面前道路寬度這項細項可以修正,還有臨街情形跟道路種類可以進一步修正啊!

那讓我們把臨街情形道路種類也加進來好了, 同樣以該區域之個別因素評價基準表為據,道路種類之修正上限5%臨街情形中其單面臨街與非臨街地之差距則為3.75%,以12%+5%+3.75%=20.75%來看,同樣以臨20米道路之宗地單價10萬元/坪來說,未臨路之土地單價則為10*79.25%=7.925萬元/坪,真還有人認為這20%左右之差距足以合理區分價格高低?

4.建議事項:

(1)針對個案予以彈性設計需評價之細項

Ex.水利用地不用拘泥於其他用地所規定之接近條件之細項

(2)最大影響之百分比需因時因地制宜

Ex.就農業用地與保護區土地其道路規劃及闢建程度細項不應一以劃之,以農業用地而言,或許有大規模種植,而需大型耕耘機出入之需求,在道路之規劃或闢建有其相當之重要性;但如以一般保護區內做為保育使用之土地,道路之規劃或闢建似乎並無同等程度之重要性,不宜皆以上限之20%做為基準。

(3)修正係數之差異說明需考量個別條件

Ex.如同前述案例C之說明,以臨路條件來舉例,應視當地建物形態、工商發展等現況條件來做出不同之價差上限及其級距之差別,怎能只要是商業區之土地便以齊頭式之上限20%及20M作為標準,真係如此,價格豈能合理反映?

以上便是本週電子報針對現行「土地徵收補償市價查估辦法」中,在實際案件操作中修正邏輯僵化」之說明,接著下一週則是針對「案例選取原則」「宗地個別因素清冊之填載與審議」之內容做一分享,敬請各位朋友期待。

 

 

 

以上資料來源參考:

1.內政部土地徵收補償市價查估作業手冊(104年3月版)

2.全國法規資料庫http://law.moj.gov.tw/Index.aspx

 

 

    

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