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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：繼前兩週本所針對現行「土地徵收補償市價查估辦法」中，在實際案件操作中「地價區段劃分」及「修正邏輯僵化」之說明後，最後本週就「案例選取原則」及「宗地個別因素清冊之填載與審議」之內容做一分享，惟如有任何錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

(一)基本原則

係以法定用途為評估依據，都市計畫範圍內以土地使用分區為準，非都範圍則以使用地類別為主要之判斷依據，如下圖所示：

(二)易生爭議之因

1.依台灣目前之土地利用現況，無論是買賣實例或徵收地本身違規及非法利用情形通常相當普遍，造成民眾習以為常這樣的現況

2.查估單位與民眾認知差異：

查估單位係依法定用途，而民眾通常無視非法利用之情形，即便有廠房或豪華農舍坐落其上，只要使用地類別是農牧用地，民眾都會認為這也是農牧用地的合理價格，罔顧這樣的案例通常隱含有其他難以量化之原因(地上物價格？水電管線之牽設？買賣雙方的期待因素？)

(三)舉例說明

如果徵收地之使用地類別係為農牧用地，則其價格當以同屬農牧用地之價格為準，即使地上坐落有工廠，亦不應以工業用土地作為評估之基礎，亦即針對被徵收地之評估原則上係以其估價基準日當時之使用地類別或土地使用分區為準，如果因農牧用地上有一工業廠房，便依其現況以工業用地為評估基礎，豈非變相鼓勵非法利用；換言之，農牧用地實例之搜尋亦當注意是否有違規(非法)利用之情形。

(四)建議事項

1.案例現況進行進一步之了解

在這邊提醒大家的是，依目前實務上民眾通常都會拿這類型之案例來質疑查估單位(無論是地政事務所自行承辦或委由估價師)所查估之價格，這時便需更為謹慎，針對民眾所提出之案例現況進行進一步之了解，是否有上述之違規情形發生，以維自身權益。

2.針對認知之差異向民眾說明：

(1)並非依現況用途做為案例選取及評估價格之唯一標準

(2)當有此項情形，如果違規使用情形不嚴重或規模不大，即應予以調整；惟如違規情形嚴重，無法進行合理之修正時，該買賣實例實亦不適使用，應當搜尋其餘更為合適之案例。

(一)原則規定

  依土地徵收補償市價查估辦法第二十條第四項規定：「預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣(市)主管機關為準。」

  又依內政部編製之土地徵收補償市價查估作業手冊(104年3月版)明確載明「需用土地人應將預定徵收土地範圍資料，依下列填寫說明詳實查明填載後，提供查估單位，做為查估宗地市價之用。如查估單位查證認有疑義，請洽需用土地人確認，並由需用土地人釐正或補正。」

  如依據上述現行規定，無論是公部門或是估價師在進行土地徵收補償市價查估作業時，宗地個別因素清冊之填載理當應先由各需用土地人或需地機關詳實查明填載後，提供給查估單位，而查估單位如查證後認有疑義，而再與需用土地人確認，並由需用土地人釐正或補正。

(二)現行情況

  惟依目前本所之了解，各縣市政府或各級需地機關委外由估價師查估之案件，宗地個別因素清冊極大部分都是由查估單位自行填載。

  而所謂的審議除少部分縣市之地政主管機關會進行查證及討論外，幾乎都只能由查估單位內部自行控管，實因需地機關通常能省一事便省一事，而且需地機關通常非地政專業，對宗地個別因素清冊之填載能力實有不足，也就造成了目前的窘境。

(三)建議事項

1.需地機關：落實規定、確實填載

請需地機關落實現行規定，加強自身針對宗地個別因素清冊之填載能力，避免推卸之情事。

2.查估單位：確切查證，協助釐清、補正

查估單位亦應確切查證，減少誤植錯謬之處，針對需地機關提出之宗地個別因素清冊，現況實地了解，協助釐清事實，補正資料。

3.地政主管機關：疑義釋疑，統一原則及規定

針對宗地個別因素清冊填載時有疑慮之現況，適時進行釋疑，統一原則及規定，避免浪費人力及時間，致使事倍功半。

以上，便是本所針對現行之「土地徵收補償市價查估辦法」修正條文較常出現之爭議所做之說明與分享，而關於「土地徵收補償市價查估辦法」之修正要點，其更為詳細之規定內容可請各位朋友自行至內政部地政司、各縣市政府地政局處及全國法規資料庫等查閱。

  只是提醒各位朋友的是，本次「土地徵收補償市價查估辦法」修正條文及相關說明也才從去年(民國104年3月)剛開始適用，其修正後之條文，諸如第六條收益案例之採用，對於實務應用之適合程度及如何求證仍有待商榷。

  每當有新法條或修正條文之施行，總是會有一定時間之磨合期，畢竟甫施行之初，每個單位對同一條文之見解或認定原則上之差異總會有所出入，日後本所如有任何修正條文在實務作法之通論或見解，仍會為各位朋友盡快整理歸納，分享給大家。

以上資料來源參考：

1.內政部土地徵收補償市價查估作業手冊(104年3月版)

2.全國法規資料庫http://law.moj.gov.tw/Index.aspx

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