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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報

主題:

十分鐘搞懂臺東縣不動產行情(以東河鄉為例)

前言:上期已針對臺東縣不動產行情(以臺東市為例)的內容作初步介紹,本期則將就臺東縣中海岸效益的東河鄉之不動產行情作一介紹。

不動產因國內經濟發展波動及國外經濟情勢影響,亦均會影響其價格,因此本所在進行東河鄉不動產產品行情資料蒐集過程中,亦針對基礎資料蒐集分析,資料來源為參考內政部不動產資訊平台網站資料,冀望使讀者更能通盤了解該區域之房價現況,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

東河鄉之概述

東河鄉位於臺灣臺東縣東北方,北臨花蓮縣富里鄉,東北連成功鎮,東濱太平洋,西鄰池上鄉、關山鎮、鹿野鄉,南接卑南鄉。地處海岸山脈東側,境內有60%為山坡地,可分為沿海區及盆地區:沿海區屬緩降山坡及海階平原,地勢較平坦,為主要發展地區;盆地區則有溪流南北縱貫,地勢崎嶇難行。鄉內居民以臺灣原住民阿美族為主,產業上則以農業為主。

東河鄉原阿美語古名為 Maloalong,此名同時亦為馬武窟溪之古名,後因此地位於淡海水交界處,漁獲量多,部落男人天天至附近撒八卦網捕魚,於是漸漸被改稱「馬武窟」(Fafukod),在阿美語中即指「撒網捕魚」。清領時期,先後屬卑南廳及台東直隸州管轄。西元1920年設置都蘭區役場,西元1937年改為「都蘭庄」(Adulan),劃歸台東廳新港郡管轄。戰後初期改設台東縣都蘭鄉,後於易為今名東河鄉。

東河之名來源有兩說:

1.馬武窟溪自東河鄉東流入海之意。

2.以首任官派鄉長陳曲江的姓取其半邊之「東」」,與其名「江」字同義之「河」而命名為「東河」,或曰陳曲江之字即為東河。

東河鄉包含都蘭、興昌、隆昌、東河、泰源、北源及尚德等七村。根據成功戶政事務所於民國10501月統計東河鄉總人口數約為8,828人,其中平地原住民約為4,510人,約佔51.09%、山地原住民約為79人,約佔0.89%,故東河鄉之原住民佔總人口數高達51.98%

目前東河鄉之集中型住戶以都蘭、泰源兩村及鄰近東河鄉公所為主,且皆仍為農村型態,不動產市場現況以土地買賣為居多,其次為透天厝之產品,以下將為讀者介紹各產品近兩年之不動產價格行情。

土地之價格行情

東河鄉背山面海、近海岸線、土地資源豐富及花東線鐵路電氣化營運等眾多因素,使得近年來民眾開始前往臺東縣東河鄉定居或開設民宿,享受悠閒時光,因此東河鄉之不動產買賣情況以土地為主,使用分區以都市計畫內住宅區、鄉村區乙種建築用地、森林區及風景區農牧用地,下表為民國103104年土地不動產之價格行情。

民國104年度土地成交筆數為86筆。

1.都市計畫內住宅區,近東河部落,位於東河鄉東邊,成交單價約落在4/~6/坪。

2.鄉村區乙種建築用地,近都蘭部落,位於東河鄉南邊,成交單價約落在4/~8/坪;近泰源部落,位於東河鄉北邊,成交單價約落在2/~3/坪。

3.森林區農牧用地,主要位處於高原段,成交單價約落在0.1/~0.2/坪。

4.風景區農牧用地,主要分佈於東部海岸線,成交單價約落在0.6/~0.8/坪,其價格因距海岸線及部落之程度而有所差異。

民國103年度土地成交筆數為179筆。

1.都市計畫內住宅區,近東河部落,位於東河鄉東邊,成交單價約落在3/~6/坪。

2.鄉村區乙種建築用地,近都蘭部落,位於東河鄉南邊,成交單價約落在2/~5/坪;近隆昌部落,位於東河鄉東南邊,成交單價約落在2/坪。

3.森林區農牧用地,主要位處於高原段,成交單價約落在0.1/~0.3/坪。

4.風景區農牧用地,主要分佈於東部海岸線,成交單價約落在0.6/~1.5/坪,其價格因距海岸線及部落之程度而有所差異。

依上述資料所示,臺東土地之都市計畫內住宅區鄉村區乙種建築用地森林區農牧用地之成交量及買賣單價穩定,無明顯漲幅;另風景區農牧用地鄰近東部沿海,因此為近年來民眾投資或自住(自用)之首要考量,故為土地之主要買賣標的,其成交量減少47.98%、買賣單價下跌約一成至兩成,整體呈現下跌之趨勢。

透天厝之價格行情

 

東河鄉人口密集低,且土地資源豐富,因此透天厝仍為當地居民之首選,下表為民國103104年透天厝不動產之價格行情。

         

 

民國104年度其成交筆數為9筆。

1.近都蘭部落,位於東河鄉南邊,成交單價約落在8/坪。

2.近東河部落,位於東河鄉東邊,成交單價約落在6/~8/坪。

3.近泰源部落,位於東河鄉北邊,成交單價約落在4/~7/坪。

以上三處聚落其交通機能、生活機能、公共設施完善,區域條件相似。

民國103年度其成交筆數為19筆。

1.近都蘭部落,位於東河鄉南邊,成交單價約落在5/~11/坪。

2.近隆昌部落,位於東河鄉東南邊,成交單價約落在5/~8/坪。

3.近東河部落,位於東河鄉東邊,成交單價約落在10/坪。

4.近泰源部落,位於東河鄉北邊,成交單價約落在5/~7/坪。

以上四處聚落其交通機能、生活機能、公共設施完善,區域條件相似。

依上述資料所示,透天厝之成交價格穩定,買賣成交案例位於各聚落間,主要因交通機能、生活機能及公共設施等條件較完善且相似,故價格區間差異小,價格區間主要在於坪數大小及連接對外主要通行道路之方便性等,另該地區近年來買賣之產品主要以買農地自建農舍為主,對於新成屋之需求有限,故近期並無新成屋之建案。

四、

結論

臺東縣受惠於鐵路電氣化的交通利多,又加上自民國102年開始,部份投資客開始從北部移轉至東部縣市進行炒作,主要因東部縣市土地單價相較於北部土地單價可謂天壤之別,投資門檻低;部分民眾則因前往東部的時間縮短,以自住或自用(開設民宿等)為考量。

由上述因素,導致土地成交量大幅上漲,但自民國103年底開始,社會團體及媒體對於農地炒作的問題不斷提出疑義,使得農委會等相關政府單位積極修法,目前已於民國10493日通過新版農業用地興建農舍辦法(本刊於第234期有所介紹,讀者可自行參閱),且碰上第14任總統、副總統及第9屆立委選舉等,導致不確定因素太多,故使得農牧用地自民國104年起,成較數量大幅下跌,市場逐漸成為買方市場,因此在價格上亦下跌一成至兩成。

本所評估目前臺東縣之不動產市場仍將保持於冷清的狀況,主要因目前政府單位對於農地炒作之議題仍抱持下修的態度,且民國104年之成交量大幅下跌,呈現大多持有方仍舊以保持觀望的態度,其價格除非有其他利多的投資方案或是政策,否則其價格應會再下修。

 

以上資料來源參考:

1.  東河鄉公所

http://www.donghe.gov.tw/index.php

2.  內政部統計網

http://www.moi.gov.tw/stat/

3.  臺東縣成功戶政事務

http://cgh.taitung.gov.tw/bin/home.php

 

    

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