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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報

主題:

十分鐘搞懂自用房屋租賃法草案-

前言:近日由民進黨立委提案的「自用房屋租賃法草案」因媒體的報導大量曝光,引起各界許多討論,更有業者針對部分條文提出警告,究竟自用房屋租賃法草案內容為何,本篇及下篇電子報將此草案以逐條說明探討的方式與讀者分享,上篇將針對法條全文及立法良好部分做說明,下篇則著重於法條可能衍生問題進行探討,期待各位讀者一起來了解此草案之條文及適當性,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

草案內容整理及說明

首先依據該議案關係文書,其主要提案原由有如下三點:

提案原由(轉載原文)

一、呼應巢運訴求,肯認居住權是國民基本權益:

居住權是普世人權之一,其內涵得包括社會保障和福利制度,亦可擴張範圍到人民之承租權或國際法上之居留權等,無論如何,應認居住權的核心意旨在於,人民有權利要求一個具備合理品質的居住房舍,而國家則有對應的協助責任。

回首台灣對於居住權之社會運動史,最早始於二十五年前夜宿忠孝東路的無殼蝸牛運動,近則到今年的「巢運」運動,其訴求之一,可見我國對於人民居住權之保障力有未逮。復查巢運訴求之一,在於發展租屋市場,制訂租賃專法。故本席擬具「自用房屋租賃法」,呼應巢運建立租賃專法之訴求。

二、欲發展租屋市場,亟需統一的法制化:

比較2010-2014年各國自有房屋比率,台灣以79.2%遠高於香港(52%)、德國(53.3%)、美國(63.9%)、日本(61.9%)等國;相反的,在租屋比率中,台灣的10.9%則遠低於香港的48%、德國的46.7%、美國的36.1%與日本的35.4%。綜上可知,台灣的租屋市場遠不及國際水平;且上開國家之人均GDP亦高於台灣,綜合考量可知我國人民對於擁有一個「家」之負擔,遠大於其他各國。

有鑑於此,隨著政府肯認巢運訴求,擴大租屋市場的同時,對應規範租屋市場的租賃專法也應應運而生,若無一專有法規,規範承租與出租雙方之權利義務,以及禁止事項、契約應記載不得記載事項等,否則儘管租屋市場大量發展,仍缺乏法規管制,而造成租賃地下化,或是出租承租雙方權利義務不對等之情形

三、本次修法以公權力介入私人間租賃契約,以保障相對弱勢之自用房屋承租人,並彌平現有民法租賃節之所不足:

按現有之民法租賃一節,雖在特定條文隱含有承租人為弱勢人之義,然而並不完善與全面,且現行民法並不區分商業租賃與自用租賃,因此無法適應自用住宅租賃之情形;次者,在自用房屋租賃的情形,不時可見弱勢族群困境與租屋歧視之情形,需要立法者介入,明文禁止之,因此有別於民法倚之為原則的「契約自由」,本次修法具有公權力介入私人間租賃契約之特色。

自用房屋租賃法草案草案內容及編註如下:

條文

說明、編註

第一章 總  則

 

第一條 為保障自用房屋租賃承租人與出租人之權益,穩定租屋市場,特制定本法。

說明:本法案之目的,在於明定出租人與承租人之權利義務,使租屋市場有明確、共通之規範,期使人民皆能安居。

第二條 本法所稱主管機關,在中央為內政部,在地方為地方住宅主管機關。

說明:規範主管機關。

第三條 本法所規範之對象,限於供自用而為房屋租賃者。

說明:規範範圍僅限於自用住宅之租賃,並不及於商業租賃。

第四條 本法所用之名詞定義如下:

一、承租人:指與出租人約定,租用房屋並交付租金之人。

二、出租人:指與承租人約定,提供房屋租與承租人居住,收取租金之人。

三、押租金:指承租人為擔保租金之給付及租賃債務履行之用,向出租人所交付之金錢。

四、自用房屋租賃:承租人承租後,無營利或收益用途,且以自己居住為目的之房屋租賃。

說明:說明本法所提及之名詞定義。

第五條 租賃契約成立後,出租人及承租人應於訂定契約之日起三十日內,檢同契約及有關文件,向主管機關申報登錄租賃房屋及租金之實際資訊。

前項登錄之資訊,除涉及個人資料外,得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。

說明:租賃契約成立後,應向主管機關登錄,使政府機關公開資訊供大眾查詢。

編註:促使租金交易實價登錄,有助健全租金市場透明,對於穩定整體租屋市場有正面意義。

第六條 承租人或其配偶與子女,若於三十公里內有房屋所有權,不受本法第十八條、第十九條及第二十二條之保障。

說明:對於在租屋處附近已有房屋所有權之承租人,應無需特別保障其居住權利。故本草案規定,承租人或其配偶與子女,若於三十公里內有房屋所有權,不受本法第十八條、第十九條與第二十二條之保障。

第二章 出租人之權利義務

 

第七條 出租人於租賃關係存在中,將房屋讓與第三人者,應一併移轉簽約時承租人所交付之押租金。

說明:押租金在我國長期實務上,被認為是要務契約,契約須經交付方始成立,因此在租賃標的物之房屋移轉給第三人時,有「不動產讓與不破租賃」之適用,此時租賃關係在受讓人與承租人間存在;又由於出租人與承租人間的押租金契約是原租賃契約的從契約,因此明定房屋出租人應移轉押租金與受讓房屋之第三人。

編註:明訂租押金隨同房屋買賣移轉予新房東,減少因疏忽而造成新任房東或承租人權益損害,有助於減少部分租賃糾紛。

第八條 房屋出租人,不得以任何形式之方式,對欲承租房屋之人,設定非必要限制。

前項非必要之限制指:

一、性別

二、年齡

三、職業

四、其他與房屋租賃無關之條件。

說明:按出租人在租屋廣告明文限特定條件之承租人,或設立與房屋租賃無關之條件篩選承租人之事,例如性別、年齡、職業等,所在多有,然而此將造成租屋市場對特定租群過於嚴苛,因此本法明定出租人不得設定與租賃無關之條件。

第九條 房屋出租人有配合承租人登記戶籍之義務。

說明:房屋出租人不得拒絕配合承租人辦理戶籍登記。

編註:良好的保障承租人權益。

第十條 房屋出租人有提供房租收據與承租人供其報稅或申請補貼之義務。

說明:房屋出租人不得拒絕提供房租收據與承租人。

編註:良好的保障承租人權益。

第十一條 中央主管機關應公告規定租賃定型化契約應記載或不得記載之事項。

說明:基於現行租屋市場所使用之契約並無統一之規範,對於承租人與出租人並無最低限度的一致保障,特訂定本條,使中央主關機關研議並公告租賃定型化契約應記載或不得記載之事項。

編註:規範租賃契約內容訂定基準,有助於減少租賃糾紛與不合理條約,可保障租賃雙方之權利義務。

第十二條 租金之調漲,限於主計處公布之物價指數距上次漲幅逾四%時,出租人始得調漲對應比例之金額。

物價指數調降時,承租人亦得請求比例調降之。

前項承租人之租金減免請求權,不得預先拋棄。

說明:按民法之原則乃交易自由,契約雙方合意之價格乃基於自由磋商而來,然而對於租屋市場,本於保障人民之居住權之意旨,為避免出租人惡意漲租,特以法規介入契約自由原則,規定租金調漲限於物價指數有一定漲幅時,方可調漲租金。

第十三條 其他如因其地價、房價之升降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。

說明:除前條所定物價指數漲幅得構成資金調漲事由外,為兼顧衡平,若因地價、房價之升降,或其他法律上衡平事由,如租賃房屋部分滅失等,租賃契約雙方皆得聲請法院增減租金。

第十四條 就房屋應納之一切稅捐,由出租人負擔。

出租人不得要求或與承租人約定,透過租金減少或其他形式之方式,以規避其應納之稅捐。

說明:考量實務上常見房屋出租人以特約方式,要求承租人不得設籍或申請住宅補貼,以規避應繳納之租金收入稅捐。

編註:納稅本就屬國民應盡義務,租金收入未報列入課徵所得稅在租屋市場很常見,此處訂定出租人不得以任何形式規避應納之稅,合併本草案第十條將有助於健全稅金收入。

第十五條 租賃房屋之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。

租賃關係存續中,租賃房屋如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。

前項情形,承租人亦得自行估價,並催告出租人確答是否同意。

前兩項情形,如出租人於其期限內不為修繕或確答者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或自行於租金中扣除之。

說明:本條是基於民法第四百三十條規定而來,增列承租人於租賃房屋有修繕必要時,得自行估價並催告出租人確答是否同意,以避免承租人逕行修繕並自行於租金中扣除,而引發修繕價額之爭議。

編註:此處明定承租人如遇租賃房屋必要之修繕而出租人不修繕或不確答,承租人得單方面解約或自行修繕後由租金扣除之權利,由於租賃糾紛中亦有許多係肇於房屋修繕責任歸屬與金額等問題,因實際居住者為承租人,故有保障承租人之權利之必要性,此條之訂定有助於良好的保障承租人權益。

第十六條 承租人應以善良管理人之注意,保管租賃房屋。

承租人違反前項義務,致房屋毀損、滅失者,負損害賠償責任。

說明:本條與民法第四百三十二條相同,要求承租人對租賃房屋有善良管理人之注意義務。

編註:規範承租人之義務。

第十七條 依前條所提之訴訟,因承租人之故意所致之損害,出租人得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償,並得提前解約。

說明:

1.本條乃是對惡意破壞租賃房屋之承租人所設立之懲罰性賠償條款,是以懲罰承租人主觀上之惡性為出發點的賠償制度,在金額計算上,應注意並非以被害人即出租人實際所受損害來定賠償數額,此時出租人實際所受之損害,僅係計算懲罰性賠償金時的基準或參考而己,與一般損害賠償制度係以填補損害的情形有間。

2.本條之目的在於,促使承租人重視租賃房屋之維持義務,以維護出租人權益,並藉由懲罰惡意致房屋毀損滅失者,以嚇阻一般承租人效仿。

編註:此條訂定若房屋遭承租人惡意破壞,屋主除可依損害請求賠償外,另可有限度的請求額外逞罰性賠償,故可遏止蓄意破壞的惡房客,良好的保障出租人權益。

第十八條 租賃期限期滿後,承租人得請求出租人為契約期限之更新。

前項更新期限為二年。

租賃期限期滿前,出租人得催告請求承租人確答是否為契約期限之更新。

說明:本條明定自用房屋租賃期滿後,承租人得向出租人主張契約期限之更新,此與民法第四百四十九條有間:按民法上開條文係指,租賃契約訂有兩造於期滿後得以續租之約定,此不過為兩造同意時,得另定契約更新租賃關係之預約,並無必須出租之拘束效力(參最高法院39年台上字第94號判決)。

本條所與規範者,則係契約期限之更新,亦即依該條規定之契約更新,僅發生期限變更之效果,其餘如租金及其他條件並未隨同變更

又為避免承租人遲未為契約期限之更新,致出租人無法就租賃房屋為計畫,陷出租人權益為不確定之境地,因此規範租賃期限期滿前,出租人得催告請求承租人確答是否為契約期限之更新。

第十九條 前條情形,出租人除有自己使用之必要情形,或具有其他正當事由者為限,方得拒絕租賃契約期限之更新。

說明:規定出租人必須有必要理由,才能拒絕承租人所提延長租約之提議。

第二十條 出租人於房屋交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其房屋租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。

前項情形,縱該契約未經公證者,亦同。

說明:本條有別於民法第四百二十五條之規定,只要係自用房屋租賃契約存續中讓售之情形,縱使契約未經公證,租賃契約仍對受讓人有拘束力。

第二十一條 承租人應於租賃期滿時支付租金。如租金分期支付者,於每期屆滿時支付之。

但租賃契約另有約定者,不在此限

說明:本條規範租金之支付期限。

第二十二條 承租人因不可歸責於己之事由而積欠房租達兩個月,且符合中低收入戶標準者,出租人不得解約

前項情形,出租人得向主管機關申請由住宅基金代付租金。

第一項所稱之不可歸責於己之事由,及前項住宅基金代付之申請程序,由中央主管機關擬定相關辦法規定之

說明:承租人有不可歸責於己之事由致積欠房租時,若係符合中低收入戶標準之經濟上困難者,此時出租人應向主管機關所編列之住宅基金申請租金代付,不得逕行解約。

第二十三條 本法未規定者,依民法或其他相關法規之規定。

說明:本法未規範者,回歸民法或其他法規規定。

第三章 罰  則

 

第二十四條 違反第五條者,經主管機關限期改正而未改正者,處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰,並限期改正;屆期未改正者,應按次處罰。

說明:

本條規定違反第五條(登錄不實或未登錄)之罰則。

第二十五條 違反第八條、第九條、第十二條第一項、第十四條者,經主管機關通知改正而逾期不改正者,處新臺幣二萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得連續處罰之。

說明:

本條規定違反第八條(租屋歧視)、第九條(出租人配合戶籍登記義務)、第十二條第一項(調漲租金之限制)、第十四條(租稅義務之承擔)之罰則。

第二十六條 違反第十九條、第二十二條者,處新臺幣五萬元以上三十萬元以下罰鍰,並得連續處罰之。

說明:

違反第十九條(租賃契約之更新)、第二十二條(中低收入戶積欠房屋不得解約)者,處新臺幣五萬元以上三十萬元以下罰鍰,並得連續處罰之。

 

結論

臺灣租賃市場長期以來糾紛多且缺乏完整的管制,故訂定租賃專法實屬必須且具迫切性,此草案整體立意良好,條文中有許多有助於租賃市場健全與穩定之條文值得予以肯定,但其中亦存在不少缺乏完善考量與配套的條文,可能因此衍生造成租賃市場更多問題,既然訂定此法目的係為穩定租屋市場,對於各條文細節應有更多的討論與修正,下篇電子報將與各位讀者一起來探討此草案之缺點及問題部分,敬請期待!

 

 

 

以上資料來源參考:

1.   立法院議案關係文書-自用房屋租賃法草案http://misq.ly.gov.tw/MISQ/IQuery/misq5000QueryBillDetail.action?BillNo=1050303070200300

2.    行政院主計處物價指數https://www.dgbas.gov.tw/np.asp?ctNode=2825

3.   中華民國憲法http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=A0000001

4.   大法官解釋釋字第 576 號:http://www.judicial.gov.tw/constitutionalcourt/p03_01.asp?expno=576

5.   相關報導:http://ctee.com.tw/mobile/EditorChoice.aspx?yyyymmdd=20160309&filename=c25d1629-05e0-4efc-84db-f45a77c9709f.jpg&utm_campaign=cteeedm&utm_medium=email&utm_source=cteeedm20160309

 

    

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