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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報

主題:

十分鐘搞懂自用房屋租賃法草案-

前言:經過上期電子報與各位讀者介紹自用房屋租賃法草案的全文內容與立法良好的部分,相信讀者以對於此草案已有基本了解,本期將與各位讀者一起來探討針對此草案中有爭議及問題的條文,以期此草案能更加改進並完善,於租屋市場最切適的保障出租與承租雙方之權利義務,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

草案內容編註與探討

上篇已針對草案全文進行說明,故此處僅針對部分可能有問題之條文節錄並探討如下:

條文

編註與探討

第一章 總  則

 

第六條 承租人或其配偶與子女,若於三十公里內有房屋所有權,不受本法第十八條、第十九條及第二十二條之保障。

說明:對於在租屋處附近已有房屋所有權之承租人,應無需特別保障其居住權利。故本草案規定,承租人或其配偶與子女,若於三十公里內有房屋所有權,不受本法第十八條、第十九條與第二十二條之保障。

編註:此條認定對於租屋處30公里以內擁有房屋者的承租人減少部分保障。

探討:

1.增加對於30公里之認定與查證問題,由哪個機關認定?或自行約定或承租人出具聲明書?

2.若是繼承而得僅有微小持分,或實際由親戚占用居住中是否也視為擁有房屋?

第二章 出租人之權利義務

 

第八條 房屋出租人,不得以任何形式之方式,對欲承租房屋之人,設定非必要限制。

前項非必要之限制指:

一、性別

二、年齡

三、職業

四、其他與房屋租賃無關之條件。

說明:按出租人在租屋廣告明文限特定條件之承租人,或設立與房屋租賃無關之條件篩選承租人之事,例如性別、年齡、職業等,所在多有,然而此將造成租屋市場對特定租群過於嚴苛,因此本法明定出租人不得設定與租賃無關之條件。

編註:為求消弭租屋歧視,明定不得限制承租人之非必要限制條件。

探討:雖然立意良好,但可能衍生問題如下:

1.一般限制性別、年齡或職業的屋主都是害怕遇到無良房客或希望維護住宅品質的屋主,有些社區規約要求區權人禁止出租予特定行業承租人,若此法令通過與住戶規約牴觸時應以孰為重?

2.不得限制在實務上難以實行,或許不會明文限制,但在看屋過程由仲介過濾輕而易舉,反而變相鼓勵委託由仲介出租與徒增承租方及出租方都必須經過實際看屋後才暗地篩選之時間浪費。

3.在自由租賃市場下某些限制條件實為必需,如女學生考量安全想要住在整棟都是女性或學生承租人的社區,法制不應過度干預市場機制。

第十二條 租金之調漲,限於主計處公布之物價指數距上次漲幅逾四%時,出租人始得調漲對應比例之金額。

物價指數調降時,承租人亦得請求比例調降之。

前項承租人之租金減免請求權,不得預先拋棄。

說明:按民法之原則乃交易自由,契約雙方合意之價格乃基於自由磋商而來,然而對於租屋市場,本於保障人民之居住權之意旨,為避免出租人惡意漲租,特以法規介入契約自由原則,規定租金調漲限於物價指數有一定漲幅時,方可調漲租金。

編註:為避免出租人惡意漲租,特以法規介入契約自由原則,明定調漲基準。

探討:

1.惡意漲租的比例並不高,反而以台灣住宅租屋市場來看,甚至可能因為人情有萬人皆漲獨你不漲或更甚者租越久越便宜的現象。

2.CPI每月皆公布更新一次,但租金難以每月調整,故此處以年度CPI來看,十年內CPI年增率約介於-0.86%~3.52%,其中十年內之年增率高於2%僅民國97年的3.52%,上一次CPI漲幅超過4%為民國83年的4.10%,故漲幅要達4%非常之少見,而且還規定只能以CPI漲幅比例調漲租金,加上CPI調降時不論調降多少承租人都可以請求依比例調降,故此條幾乎等於宣判租金不得調漲。

3.不動產市場與CPI成長並無重大直接關係,以CPI為基準衡量租金漲跌幅想必是為平穩租金價格,但其實台灣住宅租金市場的投報率已經很低,在調降容易調升難的法規狀況下只怕最終只造成房東皆選擇租金一次性預漲,法條實施前後必定造成新簽約租金大幅上漲,試問對於真正租屋需求者突然增加的租屋成本該如何消化?

第十三條 其他如因其地價、房價之升降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。

說明:除前條所定物價指數漲幅得構成資金調漲事由外,為兼顧衡平,若因地價、房價之升降,或其他法律上衡平事由,如租賃房屋部分滅失等,租賃契約雙方皆得聲請法院增減租金。

探討:

1.此條訂定除依照CPI可對於租金做增減外,亦可以地價房價之升降調整租金,但最後加上租賃定有期限者,不在此限,即等於此條近乎虛設,現今住宅租屋市場絕大部分租賃契約皆訂有期限,故大部分的租金調整僅能參考第十二條所述。

第十四條 就房屋應納之一切稅捐,由出租人負擔。

出租人不得要求或與承租人約定,透過租金減少或其他形式之方式,以規避其應納之稅捐。

說明:考量實務上常見房屋出租人以特約方式,要求承租人不得設籍或申請住宅補貼,以規避應繳納之租金收入稅捐。

編註:納稅本就屬國民應盡義務,租金收入未報列入課徵所得稅在租屋市場很常見,此處訂定出租人不得以任何形式規避應納之稅,合併本草案第十條將有助於健全稅金收入。

探討:

租金額外收入納稅係屬應盡義務,惟實務上必定會是出租方將成本轉嫁予承租方,故可預期將進一步推升市場租金。

第十八條 租賃期限期滿後,承租人得請求出租人為契約期限之更新。

前項更新期限為二年。

租賃期限期滿前,出租人得催告請求承租人確答是否為契約期限之更新。

說明:本條明定自用房屋租賃期滿後,承租人得向出租人主張契約期限之更新,此與民法第四百四十九條有間:按民法上開條文係指,租賃契約訂有兩造於期滿後得以續租之約定,此不過為兩造同意時,得另定契約更新租賃關係之預約,並無必須出租之拘束效力(參最高法院39年台上字第94號判決)。

本條所與規範者,則係契約期限之更新,亦即依該條規定之契約更新,僅發生期限變更之效果,其餘如租金及其他條件並未隨同變更

又為避免承租人遲未為契約期限之更新,致出租人無法就租賃房屋為計畫,陷出租人權益為不確定之境地,因此規範租賃期限期滿前,出租人得催告請求承租人確答是否為契約期限之更新。

探討:

1.此處明定承租人得於租賃期限到期時請求延長期限最多兩年,出租人除有下條(第十九條)所述之情事,否則不得拒絕,但並未載明除租賃期間外其餘租賃條件是否僅能照舊不得變更。

2.出租人與承租人既已於訂定契約時協議租賃期限,另訂法規單方面給予承租人可延長租期的權利,其考量原因及必要性有待商榷

第十九條 前條情形,出租人除有自己使用之必要情形,或具有其他正當事由者為限,方得拒絕租賃契約期限之更新。

說明:規定出租人必須有必要理由,才能拒絕承租人所提延長租約之提議。

探討:

1.此處明訂出租人若要自用可拒絕前條(第十八條)所述承租人請求之租賃期限更新,如此一來因承租人查證困難,只要出租人都說是要自用即可拒絕期限更新。

2.條文中所述正當事由僅定義出租人自用之狀況,其他正當事由之認定恐怕僅能以法庭判決認定,此兩條之訂定恐怕將增添更多租屋糾紛與訴訟案件。

第二十二條 承租人因不可歸責於己之事由而積欠房租達兩個月,且符合中低收入戶標準者,出租人不得解約

前項情形,出租人得向主管機關申請由住宅基金代付租金。

第一項所稱之不可歸責於己之事由,及前項住宅基金代付之申請程序,由中央主管機關擬定相關辦法規定之

說明:承租人有不可歸責於己之事由致積欠房租時,若係符合中低收入戶標準之經濟上困難者,此時出租人應向主管機關所編列之住宅基金申請租金代付,不得逕行解約。

探討:此條本意係為保障承租人之居住權,但因未明確其內容,故可能造成之爭議如下:

1.首先因法條中將不可歸責於己之事由認定由中央主管機關另行訂定,故此部分認定標準極為重要,若中低收入戶想住大房子但收入不足以支付算是不可歸責於己之事由?

2.此條亦無明訂住宅基金代付比例或上限,故其方向是否可能為全額代付且永久支付?且不論住宅基金恐因此面臨破產,倘承租人因遭裁員致積欠房租係屬不可歸責於己之事由,由住宅基金無限期支付是否過於濫用?

3.依照經驗,此類由政府代為支付或補助之政策非常容易遭受濫用,如以人頭戶加上拉高租金在依此申請政府代付,最終導致住宅基金浪費與辜負立法美意。

4.若設定嚴格的審查規範,依照公務機關流程必定造成代付款撥放緩慢,加上依法條所述積欠房租達兩個月後由出租人向主管機關申請,從積欠房租起到收到代付款至少數個月,以一般善良出租人的想法為了避免麻煩,乾脆私下篩選中低收入戶之承租人,故最終可能導致不但沒保障弱勢族群之居住權,反而加劇其居住空間限制,而剩餘實際申請住宅基金代付者可能僅剩以人頭冒用者。

 

結論

    

此草案基本上立意良好,但整體而言其完備性不佳且立場過於偏頗,其實從提案原由第三點中提及以公權力介入私人間租賃契約,以保障相對弱勢之自用房屋承租人就可窺探出此草案較為偏向保障承租人,而依相關報導主要提案人亦表明擬定草案時較站在房客立場思考,想必係希冀對於去年的惡房東事件做出改善,然租屋市場並非僅有惡房東惡房客在租屋糾紛中亦不佔少數,若只依照惡房東事件為角度訂定此草案而造成租賃雙方權利義務差異過大是否有些矯枉過正?也如上述探討中所言,此草案部分條文可能造成推助房租調漲,造成住宅租屋市場波動,若調漲幅度承租方尚可忍受則增加居住成本,壓縮生活消費,失去立法原由中保障居住權的部分意義,若調漲幅度過高則回歸市場機制回調,但依此草案對於出租人的限制與租金調整限制只怕一旦出租人認為出租不如空置,將造成出租房屋供給減少,反而近一步推升租金上漲危機。另此草案第十二條租金調漲之原文說明有載明以法規介入契約自由原則,倘若此草案通過便是特別法,法律原則上優於屬普通法的民法,故此草案違反民法的契約自由原則應無太大問題,但依據憲法第二十二條:凡人民之其他自由及權利,不妨害社會秩序公共利益者,均受憲法之保障。及大法官解釋釋字第 576 (節錄)契約自由個人自主發展與實現自我之重要機制,並為私法自治之基礎,除依契約之具體內容受憲法各相關基本權利規定保障外,亦屬憲法第二十二條所保障其他自由權利之一種。國家基於維護公益之必要,尚非不得以法律對之為合理之限制。故此草案第八條(對承租人的限制)及第十二條(租金調整限制)是否有達國家基於維護公益之必要?恐有違憲之虞。

臺灣的租屋市場一直以來就缺乏完整的法規與管制,誠如花敬群教授所形容,臺灣租屋市場如同黑市,租屋機制不透明使民眾認為只有買房才住的安心,而進一步推升房價;租金逃漏稅嚴重的地下經濟也如同黑市;一年有多少租屋糾紛未爆出政府也無從而知,許多租屋糾紛與訴訟若有合理的規範是可能可以避免的,故盡速訂定租賃專法以穩定租屋市場確為必須,但若欲穩定租屋市場必須找出同時保障出租人與承租人權利的平衡點,讓房東樂於出租,租客安心承租才是穩定之道,單方面以法規強迫屋主就範以求承租方安心的方式絕對不會是長久穩定的方式。立法委員有義務完善並健全法治,立法更不應淪為應付政治承諾用,雖然現階段僅為草案,但尚需更完整全面之考量與配套,若不小心貿然通過只怕對住宅租屋市場造成的動盪將比保障多,更與此草案第一條所言欲穩定租屋市場之立法目的相違背。

 

以上資料來源參考:

1.   立法院議案關係文書-自用房屋租賃法草案http://misq.ly.gov.tw/MISQ/IQuery/misq5000QueryBillDetail.action?BillNo=1050303070200300

2.    行政院主計處物價指數https://www.dgbas.gov.tw/np.asp?ctNode=2825

3.   中華民國憲法http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=A0000001

4.   大法官解釋釋字第 576 號:http://www.judicial.gov.tw/constitutionalcourt/p03_01.asp?expno=576

5.   相關報導:http://ctee.com.tw/mobile/EditorChoice.aspx?yyyymmdd=20160309&filename=c25d1629-05e0-4efc-84db-f45a77c9709f.jpg&utm_campaign=cteeedm&utm_medium=email&utm_source=cteeedm20160309

 

 

 

 

 

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