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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報

主題:

十分鐘搞懂~惡鄰條款

前言:前一陣子上映一部電影「惡鄰纏身2」,故事敘述主角夫婦為了迎接第二個寶寶的誕生,決定賣掉房屋搬到郊區,提供更好的環境給孩子,然而在交屋前的30天鑑賞期間隔壁搬來了一群姊妹會,派對活動等幾乎天天舉辦,主角夫婦為了撐過這30天的鑑賞期而想盡辦法。現實中也有許多民眾會遇到鄰居的無理取鬧,導致生活品質受損,所謂「千金買屋,萬金買鄰」這句話,應證買房子時「鄰居」比地點、格局、採光還重要!如遇到有狀況的鄰居,該如何利用「惡鄰條款」處理?本篇將簡單介紹惡鄰條款,提供民眾確保自身權益,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

公寓大廈

  惡鄰條款主要為公寓大廈管理條例第二十二條之俗稱。前幾年,一名桃園梁姓男子常在社區喝酒咆哮、在家中縱火及恐嚇住戶等,社區召開區分所有權人會議,高達九成住戶贊成走法律途徑請該住戶搬出社區,桃園地方法院最後判決為強制遷離、連戶籍也要遷。

 該社區主要依據公寓大廈管理條例之規定如下:

 由上可知當民眾遇到惡鄰居時,就法律而言是有其辦法可解決,但需注意依據公寓大廈管理條例第三十一條,區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之,如未遵守此規範,就算部分住戶決議後要求某住戶搬出,亦無法提出達到訴求。

  此外,根據公寓大廈管理條例第五十三條「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者,其管理及組織準用本條例之規定。」由此條例可知目前市場上常見的社區型透天、假透天等產品,因其共同設施(如道路、出入口等)之使用與管理具有整體不可分性,且為持分所有,故該類產品仍為公寓大廈管理條例之規範內。

透天厝

 曾有民眾購買一戶透天厝,歡喜入住後,沒想到才是噩夢的開始,其左側鄰居經營包子饅頭店,每天凌晨就開始準備食材賣到晚上,導致氣味、噪音、環境汙染頻繁,經多次勸導後,反而使得鄰居變本加厲,民眾尋求警察、行政單位之協助也毫無幫助。

舉例而言,許多惡鄰居製造的為所謂的非持續性噪音,噪音管制法規定製造不持續性或不易量測,但足以妨害他人生活安寧的聲音,應由警察機關依社會秩序維護法處理。根據《社會秩序維護法》規定,製造噪音或深夜喧嘩,妨害公眾安寧者,可以處六千元以下罰鍰。民眾可以依照這項法令,向警方報案要求處理,若警方認為對方確實經常故意製造噪音擾人安寧,可以連續裁罰該男子,不過,重點是「舉證困難」,就算警方能罰款也無法將他移送法辦。

    若想與惡鄰居對抗,亦可以提起民事「侵權行為損害賠償」的訴訟,若噪音造成你精神耗弱,可以主張賠償精神慰撫金,還可以要求對方除去製造噪音的侵害行為。不過目前我國的法令,對於居住權安寧的部分,規定的不是很明確,司法實務見解上,目前仍有不同看法,因此能否成立,還是得以法院認定為準,因此使方法也是難上加難。

遇到惡鄰居不斷騷擾的案例,其實相當頻繁,最可怕的莫過於動手打人、言語恐嚇或財物損失,民眾自保的辦法,除了拍照蒐證事後提告,不然就得自己搬家遠離危險,因台灣現行法規,受害者無法提出保護令,就算有惡鄰條款能強制搬遷,但對象只限大樓住戶,住透天厝平房的,往往只能自認倒楣。

結論

 民眾不僅是購買公寓大樓或是透天厝都不希望遇到惡鄰居。以公寓大樓之住戶來看,雖有公寓大廈管理條例第二十二條可規範,但需經由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離,往往當程序走完,耗時亦費力,且過程中惡鄰居之所為無人能預料。以透天厝、平房來看,因無惡鄰條款之強制搬遷,只限於大樓住戶,故僅能依惡鄰居之所為,依社會秩序維護法等規範,但實務上舉證困難,常以搬家為解決之道

    千金買屋,萬金買鄰,鄰居常常是民眾買房前忽略的重點,挑選合適的房屋前,可先探聽鄰居的職業、習慣等,避免搬入後,面對的是無形的困擾及壓力,減少遇到惡鄰居之風險,畢竟買屋是人生重要大事之一,好的生活品質是大家所嚮往。

 

以上資料來源參考:

1.  公寓大廈管理條例

http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=10472&Itemid=100

 

 

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