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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報

主題:

十分鐘搞懂~新竹工業區(湖口工業區)

前言:新竹工業區(Hsinchu Industrial Park),舊稱湖口工業區,屬綜合型工業區,管理單位為經濟部工業局,為新竹縣大型工業區。自高速公路、鐵路電氣化及台中港完成後,運輸網成型工業發展迅速,新竹縣位當台中港與基隆港之中心地帶,順應新竹縣工業發展之需要,防止工廠漫無秩序設立,遏止農地遭變更使用,經濟部工業局於民國63年起開發新竹(湖口)工業區,提供興辦工業人優良設廠環境,由於需地設廠之需求強烈,於69年開發新竹擴大工業區。本篇將簡單介紹新竹工業區之成交行情,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

新竹工業區(湖口工業區)位置、交通

 新竹工業區位於新竹縣湖口鄉西南側,鄰近竹北市交界處,園區東鄰明新科技大學、以台一線新興路為界,西鄰湖口基地、以117號縣道勝利路二段為界,南以竹5號縣道鳳山路、榮光路為界、近湖口鄉與竹北市交界,全區有國道一號穿越劃分為東西半部,區內有國道一號湖口交流道連接,故區域聯外道路以台一線及國道一號為主,經由國道一號往北距桃園國際機場約45公里,往南距新竹科學園區約15公里,園區西側設有鐵路新豐站,整體交通運輸便利性佳。

新竹工業區(湖口工業區)概況

新竹工業區分兩期開發,第一期為民國64年開發,並於民國669月完成面積約226公頃第一期開發作業並啟用,因工業用地不敷使用,於民國69年增設第二期之「擴大工業區」開發計劃,第二期於民國728月完成,擴大面積約257公頃,並包含原有唐榮公司34公頃土地,總計面積為517餘公頃,其中生產事業用地約390公頃,佔全區75.44%;公共設施用地約82公頃,佔全區15.86%;其他用地約45公頃,佔全區8.7%。土地使用編定主要為非都市土地工業區丁種建築用地。

    公共設施部分,除園區道路開闢與路燈設置外,尚有雨水下水道系統、污水下水道系統,供水水廠有湳雅淨水廠與新竹第二淨水廠,自來水供水量約60,000 公噸/日,供電電廠為龍潭超高壓變電所,電力供電量約545,000 /日,轄區警局有新竹縣政府警察局、竹北分局新工派出所、湖鏡派出所,轄區消防隊為新竹縣消防局新工消防分隊,整體區域公共設施規劃良好。

  廠商生產狀況部份:依據經濟部工業局新竹工業區服務中心民國104年更新資料,生產中約440家,佔總家數89.07%;歇業約54家,佔總家數10.93%;建廠中、未建廠及停工為0家,目前設廠家數依行業類別統計如下表:

 

新竹工業區(湖口工業區)行情

 

 因新竹工業區屬較早期開發之工業區,區內土地大多已開發完成,較少素地買賣案例,且目前內政部實價登錄,民國105年僅能搜尋至二月,尚無交易資訊揭露,故本所針對新竹工業區民國103~104年廠房及廠辦交易資料整理如下,其使用分區皆為非都市土地使用管制之工業區丁種建築用地,皆已扣除地上建物成本推算土地價格,並排除特殊條件交易與明顯背離市場價格者,另因交易面積區間差異較大,故大致分為2,000坪以下及超過2,000坪之交易資訊,以利分析。

()土地交易案例資料如下表所示:

  依上述資料所示,新竹工業區之土地成交價格區間相當分明,民國103~104年土地移轉面積2,000坪以下之買賣案例有7件,其成交價格區間約落在9.4~14.5/;民國103~104年土地移轉面積超過2,000之買賣案例有4件,成交價格區間約落在8.9~10.6/。其中移轉面積2,000坪以下7件中僅有2件大於1,000坪,其餘大部分介於380~520坪之間。故影響新竹工業區之土地成交價格差異之最主要原因係受制於土地大小所造成之總價限制,其次為臨街條件、交通運輸便利性與出入動線等。

結論

台灣新竹以北之工業用土地供給一向較為吃緊,近幾年桃園及新竹之工業區土地皆持續上漲,即便南部或是濱海區域有許多工業區土地尚可供廠商進駐開發,但近年受惠於桃園航空城的話題與發展性,憑藉距離航空及陸運運輸便利性,加上近年電子商務物流及倉儲等物流業務大幅成長,對工業用土地需求大增,故考量整體運輸便利性、動線及台北市鄰近程度,新北、桃園及新竹之工業區仍是多家廠商首選之地,進而推升北部區域的工業用土地價格頻頻翻漲。綜上資料,推估新竹工業區現階段之土地價格區間依個別條件不同2,000坪以下約為10~14/超過2,000約為9~11/。以上提供給各位讀者參考,惟如有錯誤之處,尚請不吝指正,謝謝!

 

 

以上資料來源參考:

1.  經濟部工業局新竹工業區服務中心https://www.moeaidb.gov.tw/iphw/hsinchu/index.do?id=0

2.      中華民國經濟部

http://www.moea.gov.tw/MNS/populace/home/Home.aspx

3.  維基百科

https://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%96%B0%E7%AB%B9%E5%B7%A5%E6%A5%AD%E5%8D%80

 

 

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