不動產法規~十分鐘搞懂房屋租賃新制-303 @ 鑑價專業網~不動產估價預售屋估價新成屋估價都市更新估價

華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報

主題：

10分鐘搞懂～房屋租賃新制

前言：

民國105年因惡房東造成轟動一時的社會事件，顯示出近年來因利用合約漏洞制定不合理條款，其中包括修繕免責、違約過重之罰則，並催促房客簽約，簽約後房客無法留存合約或遭騙回，考量到許多租賃問題，為廣大租屋百姓的權宜保障，內政部於民國106年元旦起實施應記載及不得記載事項規定的契約與房客簽約，若契約有違反規定的情形，依消費者保護法第五十六條之一規定: 「企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依第十七條第一項公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。」

本期針對房屋租賃新制進行分享，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

一、	房屋租賃新制規定

內政部於民國106年1月1日實施新版房屋租賃契約對於明定內容不得記載事項，包括不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅、不得約定稅賦轉嫁、不能限制房客不得遷入戶籍等，特別是針對房屋租賃關係中，如果的房屋租賃糾紛提前終止租約、水電費臨時調漲、房屋返還及租屋衍生稅費負擔、房東的擔保金(押金)過高不合理、租屋毀損修繕費用等爭議，明定應加以記載。當實施新制後，期望改善房東與房客間租賃契約中不合理的條款，並明訂法令保障及權利自我救濟的管道，減少爭議增加雙方權益的平等性。

內政部此次公告新版本是依據消費者保護法第十七條第一項規定: 「企業經營者與消費者訂立定型化契約，主張符合本節規定之事實者，就其事實負舉證責任承租房屋的消費者應符合租賃房屋用途。」其規定限由承租人供作住宅使用時，才適用新版房屋租賃定型化契約，如承租房屋的用途是供辦公執行業務或販賣商品等營業用，則不適用本次新公告版本規定。

關於出租人部分，行政院消費者保護處特別解釋，不論個人、團體或公司，若反覆進行出租行為，並非偶爾為之，且主要以出租為業者，皆可認定為企業經營，得以應記載及不得記載事項加以規範。

房東如以出租為業，當契約內容未符合新版規定，房客可要求房東修改或拒絕簽約，以維護自身權益。承租人如有租屋糾紛，可透過消費爭議的處理途徑向地方政府消費者服務中心或消保官申訴，以保障租屋權益。

二、	新版房屋租賃定型化契約主要規範重點

三、

結論

本期主要為分享新版房屋租賃定型化契約之內容，因近年來房價居高不下，租屋者需求量增加，租屋時更需要詳細注意房東是否為屋主，避免真正屋主與二房東之爭執，及租金與押金的約定是否合理，雖然租金訂定可以由雙方同意後約定，但土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」；而對房屋租金加以限制，保障較為弱勢的房屋承租人，關於修繕，房東有義務進行回復，但人為損壞歸責於承租人時，依據民法第四百三十二條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」，此外租屋期限雖由雙方自由約定，但應受民法第四百四十九條不得逾二十年之限制，具體合約除透過本次新版房屋租賃定型化契約規定，承租者也可透過相關租屋法律服務尋求協助，並細看合約規定保障自我權益。