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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報

主題:

10分鐘搞懂~公告現值與都市地價指數

前言:

依據內政部地政司之名詞解釋,「公告土地現值」係直轄市及縣(市)政府對於轄區內土地,由所調查之買賣或收益實例資料,據以估計區段地價,經地價評議委員會評定後,於每年11日公告。主要作為土地所有權移轉或設定典權時,審核土地移轉現值之標準。

「地價指數」係以特定的時間點,作為地價的基準日,計算一定期間內地價上升或下降的百分比;換言之,地價指數是用來衡量土地價格在某一時期的平均變動趨勢。目前公告土地現值已於今年11日公告,地價指數則於每年115日、715日於內政部地政司地政相關系統發布,本期針對今年公告土地現值調整及地價指數漲幅進行分享,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

公告土地現值調整

根據內政部統計,106年的公告土地現值與105年相較,直轄市部分略為調降如表1,新北市: -0.37%、臺北市-2.43、桃園市:-1.10%,而中南部縣市多略為調漲,臺中市: 1.75%、臺南市: 1.30、高雄市: 0.68%;其他縣(市)調漲幅度為5%以內,大致持平,澎湖縣、新竹縣調幅較高分別為15.56%14.01%,因為公告土地現值歷年偏低,而「平均地權條例」第40條及「土地税法」第33條規範需接近一般正常交易價格因此逐年調高。

依據「平均地權條例」第46條規定應反映地價動態及「土地税法」逐年接近一般正常交易價格。此次調整後,公告土地現值占一般正常交易價格全國平均比例由90.53%提升至90.76%,個別宗地地價方面, 106年全國最高價與105年相同,為台北101金融大樓,公告現值達每平方公尺176.2萬元。

都市地區地價指數

都市地區地價指數為根據指數分類並依以下方式查編:

一、地價查報

(一)查價對象:調查住宅區、商業區、工業區 3 種使用分區內所選出之中價位區段之區段地價,根據區段地價分別計算各使用分區之平均區地價。

(二)查價方法:以都市計畫使用分區相同之地價區段,按其上期區段地價之高低,劃分為高、中、低 3 個區段地價等級,於各個區段地價等級中選 1 區段界線穩定性高之中價位區段作為查價區段,並依據地價調查估計規則規定估計區段地價,再用各個區段地價等級面積予以加權平均,得出各該使用分區之平均區段地價。

(三)重新選定中價位區段:依據地價指數查編要點第 8 點規定,劃分區段地價等級後,不得變更。但自 81 7 月起,每屆滿 5 年,或因都市計畫變更,區段細分、合併等致同 1 種區段等級之區段數有顯著之增減時,得視實際變更情形重新劃分。因此重新劃分區段地價等級後,須重新選定中價位區段,作為往後查估之目標地價區段。

(四)查報單位:地價查估工作由各直轄市及縣(市)政府所屬地政處(局)或各地政事務所辦理,每年查估 2 次。查價資料由查價單位報送各直轄市、縣(市)政府審核無誤後,由直轄市、縣(市)政府將查價資料報送內政部編製指數。

二、基期

102331日為基期,每5年應變更指數基期。

三、權數

以鄉、鎮、市、區為查編單位,按使用分區(住宅區、商業區、工業區)分別蒐集下列權數資料:

(一)區段地價等級面積。

(二)總面積。

四、編製方法

就各都市土地住宅區、商業區、工業區之平均區段地價以及上開使用分區面積,運用「裴氏公式」計算得出各類指數。

民國105(西元2016)都市地區地價指數:

今年115日發布都市地區地價指數以102331日為基期(100),47期(10541日至105930日)全國都市地價總指數如圖1118.91。與上期比較,47期下跌0.35%。直轄市與其他縣(巿)中,下跌之縣市如圖2依序為臺北市下跌1.80%、新竹市下跌1.31%、新北市下跌0.82%及新竹縣下跌0.36%,而上升之縣市依序為嘉義市上升3.57%、臺南市上升2.13%、基隆市上升1.97%、宜蘭縣上升1.91%、苗栗縣上升1.51%,其餘各直轄市、縣()都市地價指數均微幅變動。

全國各分區指數中,住宅區指數較上期下跌0.33%,商業區指數較上期下跌0.65%,工業區指數較上期上漲0.32%

總體而言,本期各直轄市、縣()之地價指數除新北市、臺北市、新竹縣及新竹市下跌外,其餘各直轄市、縣()均維持微幅上升情形,而全國之總指數及各使用分區指數除工業區上漲外,其餘均呈現下跌態勢。

結論

本期主要為分享今年公告土地現值調整及地價指數漲幅,由公告土地現值調漲可看出北部縣(),新北市、臺北市、桃園市反應房價下跌,公告土地現值相對下跌,其他縣()略為調漲5%;全國都市地價總指數北部下跌縣()為新北市、臺北市、新竹市、新竹縣,桃園市則上漲1.16%,其他縣()略為調漲,而使用分區(住宅區、商業區、工業區)地價指數除工業區略為上漲外住宅區、商業區均呈現下跌趨勢

 

 

 

以上資料來源參考:

1.中華民國內政部 http://www.moi.gov.tw/index.aspx

2.全國法規資料庫http://law.moj.gov.tw/Index.aspx

 

 

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