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華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言：挑選房子有三大重點：區段、區段、區段，我們在優先選取區段內的房子時，常常發現一些「便宜貨」，某些社區的價格似乎相對於此區段內同屋齡、樓層之房子還要便宜，這時候就會想是否有什麼特別的原因讓該社區價格低於區段內水準，可能的原因有很多種，例如社區產品別複雜、戶數過多管理不易、架有基地台、車位登記坪數過小，公設比過高、非自然身故…等情形，大多數情形瞭解過產權都能知道，若是該社區因為發生非自然身故之情形，也可以在凶宅網查詢到，但是有一種可能，可是當地人才會知道的-二次屋，也是俗稱的爛尾樓。
爛尾樓是指大樓開始興建後，途中停止繼續興建。常見原因為發開者資金不足，無法付款給營建包商及償還土建融資，或因為產權發生糾紛、工程質量不合格等原因而停工，通常興建大樓是向銀行申請土建融資，而此時銀行則會變成最大債權人。 在開發商不在繼續償還土建融資之本金和利息之後，此時爛尾樓就會進入法拍，可能為新的開發商拍下或銀行在債權承受後自行找開發商將未完成之建築重新接續興建，以利之後出售。
興建到一半的建築物，好一點的只蓋到地基，在這之後接續興建的開發商，可以加強後繼續蓋或打掉重蓋，但一般已經蓋到地上層數層，打掉重蓋的成本太高，且重新申請建照需依照新的使用管制，容積率可能不如從前，因此接手的開發商很大機率是繼續建築，此時就會出現一個問題，主體結構蓋到什麼程度，鋼筋若沒有混凝土包覆，曝露在空氣中時間的長短會影響其氧化程度，氧化酸蝕結構影響結構安全，除鏽過程亦會減少鋼筋質量而影響結構強度。
就筆者所知道的台中爛尾樓整理如下表、圖：
本篇簡易介紹蓋到一半換建商蓋的二次屋(爛尾樓)，在下篇十分鐘～搞懂二次屋(下)中，將以台中市為例，分析爛尾樓價格與市價之差異。
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