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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：我國有關於房價研究，多以分析房價屬性方向來探討，因此為瞭解影響房價之各項屬性對於房價之影響關係，以特徵價格理論之研究方法。針對不動產市場之個體因素部分，包含建物面積、樓高及所在樓層、屋齡、建物結構等個別因素，以了解影響不動產價格之不動產特徵，以及各項特徵因素之間關係。本期電子報針對何謂特徵價格做說明，如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！。

在傳統消費需求之供需均衡原則的理論下，在完全競爭市場上產品均衡價格可以顯而易見，但傳統的消費需求理論只考量產品價格及數量上的變化，在產品提供者面臨決定產品價格及消費者願意支付費用的問題上，卻難以提供合理解決對策。此問題在 Lancaster(1965)提出新消費者需求理論，才使得上述問題獲得合理解釋。Lancaster 認為消費者之所以願意購買商品，在於消費者認為所購買之商品，能提供給消費者合理且滿意的服務，達到商品的最大效用。然而商品之所以能提供合理且滿意的服務，在於每項商品所內含許多不同的特徵組合，因此商品特徵進而讓消費者產生需求，願意購買商品。

Rosen(1974)提出商品既然是由許多特徵所組成之價格，故其價格理應該由各項特徵來決定價格，稱之為特徵價格理論（Hedonic Price Theory）。

在理論上，消費者在購買商品，在於追求產品效用極大化，而每增加某種商品屬性單位之消費，而願意提高所支付之費用，為該屬性的邊際付款意願（Marginal Willingess-to-pay），係屬於該屬性之特徵價格。原理上每種特徵分別都有其個別價格，當各項個別特徵相加後，便可計算出該商品之總價。 

在特徵價格公式的運用上，則是以商品的各個特徵屬性乘上相對應所隱含價格後之總和，即為該商品之價格。所以特徵價格公式可視為迴歸一種，以價格或單價為應變數，商品各項特徵作為自變數，運用商品特徵對價格進行迴歸，即推估各項特徵所隱含價格。

在符合特徵價格理論在使用特點上，因具備下列幾點之基本假設：

(一)商品市場應屬於完全競爭市場，為消費者與商品提供者皆為價格之接受者，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，而雙方無法以個人力量影響均衡價格。

(二)各項特徵屬性之總和可以決定商品價值，且各項屬性是可被量化。

(三)商品所擁有之特徵，可於不同商品所擁有。

(四)於市場任何一位消費者或商品提供者均不可改變現有商品之特徵。 

以往在分析不動產價格之相關研究，大多採行回歸模式或計量經濟模式等方式來做分析研究，用以觀測各項變數之間關係，運用ＳＰＳＳ統計軟體進行回歸分析之研究，由文獻回顧與實務上不動產交易購屋者之經驗，提出影響不動產價值之住宅屬性。

本期電子報礙於篇幅僅先針對特徵價格的理論及使用特點做淺談，後續另針對特徵價格模型及探討房價上之應用做說明。

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