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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘~搞懂土地分割實務(估價篇)

 

前言:本事務所於上一期之電子週報,已針對土地分割之理論做詳細介紹,本期之電子週報將藉由實務上估價的案例使讀者們了解進行土地分割估價需要考慮哪些因素,祈能幫助大家建立完整觀念。如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!

相關案例

假設甲乙丙丁共有一筆土地,該筆土地共100坪,土地使用分區為住宅區,二面臨路,路寬分別約8公尺及15公尺,每人均持分所有1/4,如下圖一所示。今甲乙丙丁四人經由訴訟裁判後,以下圖二之方法分割此筆土地,其中甲乙均分得25坪之土地,丙分得24坪之土地,丁分得26坪之土地。試求甲乙丙丁相互金需找捕之金額為多少?

相關計算過程

()依民法第824條:「共有物之分割,依共有人協議之方法行之。分割之方法,不能協議決定者,法院得因任何共有人之聲請,命為左列分配:一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物,以價金分配於各共有人。以原物分配時,如共有人中,有不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。」

()本案係以原物分配於各共有人,但共有人彼此間不能按其應有部分受分配時,得以金錢補償之,其相互間應找捕之金額計算說明如下:

1.估價方法說明:

本案標的不動產種類為住宅區土地,估價上先將分割前之土地視為一宗所有權完整之標準宗地,採用比較法、成本法之土地開發分析等二種估價方法進行評估標準宗地之價格,再針對甲乙丙丁個別所分得土地所在位置之臨街條件、臨路最大面寬、與鄰地合併使用效益、土地形狀、土地面積與規劃潛力關係等各項因素之條件,考量其與分割前之土地(標準宗地)差異程度予以調整修正,以評估共有土地分割予甲乙丙丁後之個別土地價格,同時計算各所有權人於土地分割前後之價值差額,進而決定相互找捕之金額。

2.計算標準宗地價格:

蒐集近鄰地區住宅區土地之交易價格,運用電子週報第4期介紹之土地開發分析法及19期介紹之比較法計算標準宗地分割前之土地,面積共100價格,假設計算後標準宗地價格為每坪新台幣100,000元。

3.分割後各筆土地價格決定:

(1)分割後各筆土地修正比率整理如下:

上表之臨街條件、臨路最大面寬、與鄰地合併使用效益、土地形狀及土地面積與規劃潛力關係等5修正比率係比較分割後各筆土地與標準宗地之差異程度予以調整修正,而各筆土地之總修正率係將各筆土地之個別5修正比率相乘而得。

(2)分割後各筆土地評估價值:

上表各筆土地之之評估單價係由各筆土地之總修正率乘以標準宗地價格而得;各筆土地之評估總價係由各筆土地之分割後面積乘以其個別評估單價而得。

4.分割後各筆土地價值補償增減分析計算:

(1)土地分割後價值=各宗土地分割後單價×各宗土地分割後面積。

(2)土地原持分價值=分割後土地總價×各宗土地原持分面積比率。

(3)分割後差價=土地分割後價值-土地原持分價值。

(4)分割後各筆土地價值補償增減差額分析表:

以上表之甲土地為例,其原持分價值(2,276,520元)係由分割後土地總價(9,106,080元)乘以甲土地原持分面積比率(25.00%)而得。

依據上表評估結果,分割後甲土地需補償共有人之金額為新台幣124,480元,乙土地需補償共有人之金額為新台幣52,480元,丙土地可獲補償金額為新台幣130,200元,丁土地可獲補償金額為新台幣46,760元。

結論

 

由本次電子週報所舉之案例可知,計算土地分割案件找補金額需要考慮之因素相當多。本案為方便計算及讓讀者容易理解,故所舉案例中之土地持分比例及土地形狀均特地設計過,實務上,共有土地之各共有人持分比例常不相同,土地形狀亦不規則,故計算前需要先確定分割後可獲得之土地面積及其相對位置,亦即需要先確定各共有人分割後可獲得之土地面積及其相對位置,因為不同之分配面積及相對位置對於價格將會產生影響。確定之後,再計算標準宗地之價格,最後比較分割後各筆土地與標準宗地之差異,即可求得分割後各共有人間彼此需找補之金額。

 

 

 

 

 

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