鑑價專業網~不動產估價 預售屋估價 新成屋估價 都市更新估價

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>      

前言：本事務所於第7期及第8期之電子週報已針對區段徵收與市地重劃之定義與差異作探討，另於第34期亦已針對地主於市地重劃時之權利義務作說明，本期電子週報將針對市地重劃之估價部分作探討，依序介紹市地重劃估價之規定及方法，祈能幫助大家建立完整觀念。

依據市地重劃實施辦法第20條規定：「重劃前、後之地價應依左列規定查估後，提請地價評議委員會評定之。一、重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。二、重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。」實務上，重劃前後地價的查估，係依上述法規規定，以地價區段法及路線價法為主。

另平均地權條例施行細則第81條規定：「依本條例第五十六條辦理市地重劃時，應由直轄市或縣 (市) 主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。」

重劃前地價之查估，主要將調查及收集之地價資料進行整理，並考量其權益，避免重劃前後、地價上漲過高，分配比例過低，進行調整，作為重劃前查估之地價。重劃前地價之查估，係為宗地地價，如跨越兩個以上之地價區段之宗地，其地價應計算為單一地價。並將查估結果編定成下列表圖，提供地價評議委員會評定。

(一)重劃前區段地價評議表

(二)重劃前區段地價評議圖

(三)重劃前公告土地現值分布示意圖（非法定必要圖）

(四)重劃前評議地價與地號對照表

     重劃後地價查估市地重劃為財務自償為原則之土地開發方式，因此需以達到財務收支平衡為查估市地重劃後地價之基本原則，即重劃區內抵費地於標售或讓售時，其標讓售價格應足以償付開發費用。

(一)重劃後平均地價

基於財務自償特性，市地重劃範圍內之平均地價即辦理市地重劃之平均成本，將評估所得之開發成本依市地重劃實施辦法第14條附件規定之費用平均負擔比率計算式運算，即可得平均評定地價。

(二)規劃地價區塊：

重劃作業辦理時，規劃地價（分配）區塊之目的是為使地價合理分布，且使每宗建築基地形狀方整並可指定建築線以提高土地利用價值。

為便於地價評定作業進行並使地價合理，乃依臨路深度、公共設施分布、街廓形狀等因素，將計畫區劃分為若干個地價區塊。

(三)地價權數

參酌「地價調查估計規則」第7條及第22條內容，分析各項可能因素後決定納入評定之影響因素及各項因素之影響權值。

將各地價區塊依影響地價評估因素之加權標準計算其地價權值。

(四)計算各地價區塊單位地價

計算方式如下：

1.單位權基礎地價（A）

2.區塊單位地價（B）＝A值×各區塊地價權數；而區塊單位地價須調整地價尾數至百位數即為各區塊地價。

3.公共設施單位地價＝A值或全區平均地價兩者擇一，調整地價尾數至百位數為之。

重劃後地價查估過程中，公共設施用地之地價多以A值或全區平均地價兩者擇一，調整地價尾數至百位數為之，但可能發生部份土地之重劃前，公告現值高於重劃後查估之公共設施用地之地價，若該部分土地重劃後未達最小分配面積二分之ㄧ而不能分配需領取現金補償時，依據市地重劃實施辦法第53條第1項規定，以其重劃前原有面積按原位置評定重劃後地價發給現金補償，重劃後查估之地價若比重劃前公告現值低，對該土地所有權人之補償似有違公平合理性。

為避免此種不合理現象，針對未達最小分配面積二分之ㄧ且位於公共設施之土地，如有上述情形時建議另行查估地價，重劃後地價需高於或等於原公告現值，稱為『插花地價』。

(五)審視區塊間地價相對合理性

區塊因區位條件各異，被賦予不同之權值，並從而計算出各自的地價；而區位條件有相對的優劣性，故可依「區位條件的相對優劣」為基礎來審視區塊間地價之合理性。

若區塊地價明顯不合理，需重新檢視各地價權數評估是否過於樂觀或是悲觀，影響其區塊地價不合理性，再次進行修正。

(六)製作重劃後地價相關圖表

1.重劃後區段地價權數評定表

2.重劃後區段地價評議表

3.重劃後地價評議圖

(參考資料：嘉義市政府99年度市政革新及自行研究報告「地價影響土地整體開發之研究」)

由上述可知，重劃前後地價為土地交換分配、計算公共用地負擔及費用負擔、差額地價相互清償、計扣抵費地等作業之依據。重劃前後地價查估之適當與否，關係到分配設計成果是否正確，負擔是否公允，地主相互間之清償是否合理，及抵費地之配置、出售等問題，故重劃前後之地價查估乃為土地重劃交換分配計算負擔之基礎作業，為重劃成果是否合理公平之主要關鍵。