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前言：上一期電子週報已針對更新前土地所有權人土地權利價值比例之計算方式作說明，本期將說明更新前區分所有權人土地權利價值比例之計算方式，祈能幫助大家對都市更新權利變換估價建立完整觀念。

      假設甲乙丙丁等4筆土地欲進行都市更新權利變換估價，其中甲、乙之土地均為25坪，丙之土地為24坪，丁之土地為26坪，如下圖二所示。此四筆土地共100坪，土地使用分區均為第三種住宅區，二面臨路，路寬分別約8公尺及15公尺，如下圖一所示。依上一期電子週報之計算方式，可求得甲乙丙丁等4筆土地之土地權利價值比例，其中乙土地權利價值比例為24.7360%。若乙土地上有一五層樓之公寓，屋齡為約35年，每層樓之建坪均為20坪，分別為ABCDE等5人所有，且ABCDE等5人持有之土地面積均為5坪。則ABCDE等5人之土地權利價值比例各為何？

(一)更新前各區分所有建物房地價格評估：

1.勘估標之分析：更新範圍內乙土地上有一樓高五層之區分所所建物，則依各建物所有權人持有建物之建坪總價分算其擁有640地號土地之土地權利價值。

2.估價方法之選定：以比較法及收益法之直接資本化法推估各建物所有權人持有建物之價格。假設計算後一樓至五樓之建坪單價及總價如下表所示：

(二)更新前各區分所有建物土地權利價值計算：

依不動產估價技術規則第125條規定：權利變換前為區分所有建物者，得以全棟建物之土地價值比例及建物價值比率，分算各區分所有建物房地總價之土地權利價值及建物權利價值計算公式如下：

1.各區分所有建物之土地權利價值＝各區分所有建物房地總價 × 土地價值比率

2.各區分所有建物之建物權利價值＝各區分所有建物房地總價 × 建物價值比率

前項土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下：

依照前述公式，假設求得本案區分所有建物之土地價值比率為92%，則本案各區分所有建物之土地權利價值比率如下表所示：

下列以B所有權人為例，說明其土地權利價值比例計算過程：

(1)B所有權人所有之區分所有建物之建坪總價為新台幣 5,600,000 元，其土地價值比率為92%，則其土地權利價值＝建坪總價 × 土地價值比率

＝新台幣 5,600,000 元 × 92%

＝新台幣 5,152,000 元

(2)由上述方法，可求得ACDE等其餘4人所有之區分所有建物之建坪總價，則此5筆區分所有建物之土地權利價值總額為新台幣 29,072,000元。則B所有權人所有之區分所有建物之土地權利價值比率

＝B所有權人所有之區分所有建物之土地權利價值 /

 所有區分所有建物之土地權利價值總額

＝新台幣 5,152,000 / 29,072,000元

＝17.7215%             

C.B所有權人之土地權利價值比例＝B所有權人所有之區分所有建物之土地權利價值比率 × 乙土地權利價值比例

＝17.7215% × 24.7360%

＝4.3836%

由上述可知，若進行都市更新之土地上有區分所有建物坐落，則需以建坪價之角度計算各區分所有建物之土地權利價值比率，再乘以該區分所有建物坐落土地之土地權利價值比例，即可得該區分所有建物所有權人之土地權利價值比例。下一期之電子週報將針對更新後房地價值之計算方式作介紹，祁能幫助讀者對都市更新權利變換估價有更深一層的體悟。