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週報主題:

10分鐘搞懂預售屋新成屋~台北大學社區特定區大樓住家預售屋新成屋行情

前言:三峽、樹林地區在過去由於位處所謂台北縣(即現今之新北市)相對較為邊陲的地帶,其房價在大台北地區一直處於相對之低價位,惟隨之台北縣升格為新北市之效應日益明顯,加上北大特區之規劃,使得該區域似乎有了較為以往不同的新氣象,是以本週我們便從北大特區著眼,從其規劃之範圍、鄰近之建設等來看看這足以影響三峽及樹林兩地的重大規劃,進而一探該特區目前之住家行情。

一、

北大特區指的是哪裡?

     首先,我們先來了解一下所謂的北大特區在哪裡?

所謂之北大特區其全名應為「台北大學社區特定區」,目前大家普遍習慣簡稱為北大特區。或許有的朋友知道三峽區有個台北大學,便直覺以為北大特區應該就是在三峽區,其實如此之想法也無不對,惟依據台北縣政府於民國九十二年六月間所訂定之「變更台北大學社區特定區計劃(土地使用分區管制要點修正)案書」,其實北大特區尚包含樹林區之西南部分,其範圍西北緣即以國道三號作為計畫界線,南側則大致以復興路及國慶路為界,而其東南緣及東緣之界線則係經三樹路連接佳園路三段至國道三號為止,其規劃總面積約185.53公頃,其完整範圍詳如下列圖1所示

二、

進一步認識台北大學社區特定區?

再來,讓我們進一步介紹台北大學社區特定區相對之地理位置、交通網絡規劃及其公共設施、商業發展情形。

()相對地理位置

該特定區主要位於樹林區之西南隅與三峽區之西北隅交會處,東西延伸約2.6KM長,除北鄰三號國道、南界縣道110線、東鄰北85線外,該特定區西南側即做為國立台北大學之校地使用

 ()交通網絡規劃

本特定區鄰近有國道三號,西南側即為三鶯交流道;另沿著縣道110(復興路)往北行即可接往鶯歌市區,往東南行橫越三峽溪後續行數百公尺尚可連接省道三號,整體中長途運輸機能良好。

另尚須一提的是捷運三鶯線之規劃,該路線目前規劃係自土城線頂埔站南沿土城區中央路四段跨越北二高高架橋續沿三峽區介壽路三段、橫溪環河道路,由三榮駕訓班附近向西至國立教育研究院旁,由三樹路轉國慶路、復興路,再經臺北大學校地側平行北二高之道路向西跨越北二高及大漢溪續行至鶯歌區鶯桃路上之鳳鳴國中止,經查詢台北市政府捷運工程局,目前網站上之所公佈之土城延伸頂埔段預定通車年期為民國10212,俟土城延伸頂埔段完工通車後,三鶯線之動工或許亦將指日可待,惟依目前捷運動工至完工通車之經驗看來,三鶯線之完工通車恐怕尚非三、五年間可見明顯成果,且以目前三峽舊市區及鶯歌地區等地現今之人口數量及發展現況,單欲靠北大特區題材希冀提高人口數及發展,是否有無能力支撐需要龐大興建費用之捷運系統,不免有著太多的未知數,故如欲藉以捷運題材切入,勢將尚有一段相當之等待期,仍請各位朋友多加注意。

()公設、商業發展情形

本特定區除南側毗鄰有三峽原舊市區及三峽國中外,另區內亦有桃子脚完全國中小學、龍埔國中、龍埔國小等多所中小學,同時尚規劃有綠地、公園及停車場等公共設施,假以時日重劃區內之公共設施陸續建設完成後,該地區之公設供應勢將更上一層樓;另其商業機能方面,除可利用三峽舊有市區之店家外,另特定區內之大雅路及學勤路口亦已有連鎖大型賣場「家樂福」進駐,提供整個三峽及鶯歌地區更為良好之採買便利性,整體而言,北大特區之生活消費、公共設施及商業機能已日益完善。

由上述幾點我們可知北大特區目前的優勢與成長潛力,也正如許多人預期的穩定發展中,但也不免有其發展上之未知數及隱憂,下一節的電子報內容,則將以目前該特定區內之大樓住家行情切入,以期讓各位朋友能對北大特區房地產行情能有更進一步的認識。

台北大學社區特定區預售屋與新成屋行情?

藉由上述兩小節我們已知道台北大學社區特定區之範圍、相對之地理位置、交通網絡規劃及其公共設施、商業發展情形,再來緊接著我們便來談談台北大學社區特定區現在的『行情』?由於本區域之發展主要在於台北大學之設立,而自民國九十四年至民國九十八年間,隨台北大學之行政單位、社會科學學院、法律學院、公共事務學院等陸續遷入,進而帶動該區域近年來之快速發展,是以區域內產品亦多為預售屋及3年內之新成屋,故以下行情整理亦以新成屋與預售屋為主,詳如以下說明:

    下表係北大特區內,預售屋及3年內新屋一般開價行情價格:

       依目前上表可知在北大特區內,目前預售屋及新成屋市場行情其開價皆已超過20萬,大部份開價落在24~28萬元/坪間,且上表中『皇翔玉鼎』甚至已來到30/坪大關,已是目前該重劃區推案之高點。另值得一提的是遠雄建設在北大特區內推案積極,造鎮企圖相當明顯,區內光遠雄建設便有遠雄耶魯、遠雄劍橋、遠雄風呂、遠雄京都、遠雄翡冷翠等諸多新成屋建案,其開價也大多坐落於25~30萬間,是以據目前之觀察及了解北大特區內多數預售屋及3年內新成屋之建案多已站穩20/坪大關,所謂1字頭之房價則僅少數因區位、採光或格局等個別因素之差異,或4~5年以上之中古屋較易尋到。

       另在此提出一個現象,上述所提到之『皇翔玉鼎』、『心六藝』、『麗寶國際館』等在當初預售時表定開價大致落在32~35/坪間,跟目前交易市場之開價已有著1~2成之差距,有著相當程度之差異,是以亦在此提醒各位朋友在欲購買預售屋時,仍請謹記多聽多比較之原則。

四、

結論

以上便是北大特區之大樓住宅、預售屋與新成屋一般行情區間,最後一提的是以目前區域內之租金行情,依建商品牌、建材及管理方式等不同個別條件大致位在400~500/坪不等,以18~24/坪之行情區間而言,其收益報酬率約略在1.8%~2.1%,相較於目前五大行庫一年期定存利率1.36%來說,就其投資報酬率之表現仍有其可獲利之處。

本期之電子報針對北大特區大樓住宅、預售屋與新成屋行情之分享與看法到此大致告一段落,提供給各位朋友參考,惟如有誤植之處,尚請不吝指正,謝謝!

 

 

 

 

  

 

 

 

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