華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘搞懂 ~何謂凶宅

前言:買房是很多人的夢想,一輩子省吃儉用就為了購買自己所屬意的房子,但不動產交易間,交易資訊的不對稱,因此延伸出很多交易糾紛。尤其近年來不動產交易新聞有時會出現「消費者買屋買到凶宅」,那到底什麼是兇宅?該如何查證或是判別呢?及凶宅價值如何評估呢?本期電子報將針對凶宅相關問題作探討。如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!

一、

凶宅定義

凶宅的定義在法律上並無明文規定,因此對於凶宅定義眾說紛紜,一般來說死亡可分為自然死亡事件及非自然死亡事件,自然死亡事件屬於因病壽終正寢,在風俗民情上較不忌諱;但若是發生非自然死亡事件(如凶殺或自殺),就屬於凶宅,一般大眾多心生恐懼,交易市場上較為不被接受。

另外依內政部九十七年七月的函釋「不動產委託銷售契約書範本」中不動產標的現況說明書第11項:本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」就內政部對於凶宅定義整理如下:

()所謂的「凶宅」限於賣方產權持有期間

賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售的房子不是兇宅,並不包括同棟大樓其他的房子。

()曾發生兇殺或自殺死亡,但不包括自然死亡及意外死亡

()在專有部分求死行為致死,但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為

在內政部的兇宅認定上排除所有的意外死亡的情形,與風俗習慣的觀感有相去甚遠,在實務上凶宅的認定,應就事件發生原因、過程、時間等因素來考量,(如:獨居老人因病壽終正寢但無人發現,經過數月才被人發現陳屍家中),雖然上述案例是屬於自然死亡事件,但是發生時間過長,在不動產市場交易上已被認定為凶宅,已影響購買意願。

二、

案例探討

()屋內有人一氧化碳中毒死亡,算不算「凶宅」?

依據台灣桃園地方法院92年度訴字第1073號判決,法官認為發生原屋主子女因一氧化碳中毒意外死亡事故,衡之一般社會常情,屋內有人意外死亡之房屋,與因第三人之犯罪行為致被害人死亡其內之房屋之間,尚有不同,並引述依內政部「不動產委託銷售契約書範本」中不動產標的現況說明書第11項所載「曾發生過兇殺或自殺致死案件」之定義,此種情形並不在「凶宅」認定範圍內。

()某人住九樓,但八樓曾發生跳樓自殺事件,九樓算不算「凶宅」?

依內政部「不動產委託銷售契約書範本」中不動產標的現況說明書第11項所載之定義,跳樓發生地點在八樓之專有部分有,與九樓無關,故九樓並不在「凶宅」認定範圍內。

()竊賊進入屋內,被屋主發現,屋主為阻止竊賊扭打至屋外,不慎被刺死陳屍屋外,算不算「凶宅」?

雖然屋主是因第三人之犯罪行為致死,但是陳屍地點不在屋內,並引述依內政部「不動產委託銷售契約書範本」中不動產標的現況說明書第11項所載「曾發生過兇殺或自殺致死案件」之定義,在專有部分求死行為致死,但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為,此種情形並不在「凶宅」認定範圍內。

如何判別凶宅

 

()詳閱不動產標的現況說明書,要求「非自然身故」選項如實填寫:

如屋主未誠實告知,該屋有發生過兇殺或自殺致死案件,事後可主張民法第88條第2項意思表示錯誤及第354條第1項物之瑕疵擔保,而撤銷意思表示或解除契約回復原狀之請求權,或是提出刑事詐欺告訴,如過是透過仲介買賣,可依照消費者保護法或不動產經紀業管理條例對業者主張權利。

()保留買賣合約書,合約書內註明「若為凶宅可無條件解約、退款」如遇買賣糾紛才能保障自己權益。

()多方打探詢問,例如大樓管理員、街坊鄰居、當地鄰里長、轄區派出所:

發生兇殺或自殺致死案件,在地方上通常是大新聞,左鄰右舍及地方警察,一定都會知道,可多方打探。

()可查詢「台灣凶宅網」:http//www.unluckyhouse.com/

四、

凶宅對房價之影響

凶宅係發生非自然死亡事件,發生此事件之不動產依目前交易市場習慣,均會嚴重影響購買意願及價格,雖然以不動產的物理性來說,是不會造成任何物理上損害,但對一般人認知來說會對購買者心理層面造成負面影響,因此在不動產市場的接受度較低,連帶造成房價低落。一般在估價實務上,先評估該標的於正常情況下,非凶宅的情形做評估,評估標的於正常條件下之價格。再尋找相同類似凶宅案例與正常價格之間關係,判定凶宅減損比例,依目前不動產交易習慣,凶宅價格約為市場正常交易價格之50%

 

五、

結論

目前實務上法院在判決,由上述判決案例來看,與一般大眾所認知凶宅定義好像略有不同,主要是法官在裁判上多採內政部提出見解而做出判決,惟在房屋交易實務上對於凶宅的認知,顯然比內政部提出見解更寬鬆。但現在也有法官會從交易之公平性及安全性來評估,及考量到風俗民情等因素,避免發生判決與社會期待落差太大。因此最好避免買到凶宅的方法,就是多方求證物件資訊,亦可於契約書內註明諸如「買賣標的在賣方持有期間,主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生,賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事,事後買方發現所言不實,賣方同意無條件解除契約回復狀態」等字言。唯有如此,如不慎買到凶宅,事後才能以此求償。

以上提供各位好朋友參考!

 

 

 
不動產估價服務介紹 線上洽詢  

hunhsin 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(13) 人氣()


留言列表 (13)

發表留言
  • OOXX
  • 有間房屋,屋主從住家跳樓,但死亡地點在醫院,此房屋是否為凶宅?
  • ◎請親愛的讀者,您好:

    本公司定期發送電子週報 (完全免費),分享「不動產法規、估價、行情」給您。如需訂閱電子報,請您留言告知(設定為悄悄話),留下您的姓名、信箱後,將發送驗證信給您,請完成 Email 認證之訂閱手續,方可收到。

    認證信件主旨: 訂閱電子報 [ 華信電子週報~十分鐘搞懂不動產行情、估價、法規 ] 驗證信

    請親愛的讀者們繼續支持本公司電子報分享「不動產法規、估價、行情」給您! 感謝您的支持與愛護~

    hunhsin 於 2014/11/17 08:59 回覆

  • 美麗珍妮佛
  • 請問家人因病病逝家中,恰巧逢家中無其他家人在家,於次日發現,這樣是否屬於壽終正寢?應當不算兇宅對吧?
  • ◎請親愛的讀者,您好:

    本公司定期發送電子週報 (完全免費),分享「不動產法規、估價、行情」給您。如需訂閱電子報,請您留言告知(設定為悄悄話),留下您的姓名、信箱後,將發送驗證信給您,請完成 Email 認證之訂閱手續,方可收到。

    認證信件主旨: 訂閱電子報 [ 華信電子週報~十分鐘搞懂不動產行情、估價、法規 ] 驗證信

    請親愛的讀者們繼續支持本公司電子報分享「不動產法規、估價、行情」給您! 感謝您的支持與愛護~

    hunhsin 於 2014/11/17 09:00 回覆

  • 悄悄話
  • Ruby Wang
  • 如果是在家裡燒炭自殺,被家人發現送醫途中往生,或是因燒炭在醫院治療往生的,算兇宅嗎?
  • 悄悄話
  • 雪花夢
  • 若我想買凶宅,請問花蓮有哪些凶宅?
  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 訪客
  • 若在家中自殺,被家人發現,送醫治療,在加護病房治療1-2天,最後才往生,算兇宅嗎
  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 悄悄話