前言:台灣高速鐵路使得西部一日生活圈得以實現,同時也因為高鐵廠站的開發,或多或少皆促進了高鐵站所在地區的發展與建設,在前幾期我們電子報已提過其中最為矚目的新板特區,再來,本週電子報讓我們帶著各位朋友續往南走,也是因為高鐵廠站之設立進而快速發展之地區之一,即新竹縣竹北市之高速鐵路新竹特定區!

 

一、

高速鐵路新竹特定區指的是哪裡?

首先,我們先來談談所謂的高速鐵路新竹特定區在哪裡?

高速鐵路新竹特定區其範圍東側及南側以興隆路三段至五段為界,西至嘉豐二街一段及二段,北端則東興路一段至二段為迄。

二、

為何我們要談論高速鐵路新竹特定區

再來,我們來看看為何竹北市高速鐵路新竹特定區值得我們專章討論?

(一)地理位置優越

高速鐵路新竹特定區除西側緊鄰有縣治二期重劃區外,區內東北側之產業專用區所規劃之新竹生物醫學園區亦以正式啟用,同時新竹縣政府為配合高速鐵路新竹特定區之開發建設,整合該地區高科技產業的升級與轉型,吸引高科技人才進駐,並銜接區域產業的網路脈絡,建置完整的北部區域產業架構,新竹縣政府提出新訂都市計畫落實推動「台灣知識經濟旗艦園區」構想;該構想即以新竹區域優勢之再提升為目標,緊密整合高鐵38公頃產業專區之「生物醫學園區」。以「新竹生物醫學園區」為先導計畫,加上該地方政府推動之「IC/SOC研發設計園區」與「新竹國際展覽中心」,結合交大推動中之「科學園區化大學城」,共同促進高科技產業環境條件之實質提昇,做為臺灣知識經濟產業發展的發動引擎,整體潛在商機無可限量;高速鐵路新竹特定區與上述縣治二期重劃區、台灣知識經濟旗艦園區及新竹生物醫學園區其相對位置詳如下頁圖2。

(二)交通設施完善

本特定區內除利用高鐵新竹站貫徹西部一日生活圈之構想外,台鐵內灣支線亦在此直接設有六家站,藉以聯結新竹市區與高鐵站區,台灣兩大鐵路系統之台鐵新竹市火車站與高鐵新竹站得以完成完整性之連結;另東側沿縣道120線(東興路一段)即可接往國道三號竹林交流道;而藉由光明六路東二段往西續行即可接往國道一號竹北交流道;亦可由光明六路東二段接縣道117線(自強南路)續往南行接往東西向快速道路南寮-竹東線,整體中長途運輸系統成就該區域之優勢地位。

(三)公設、商業機能發展快速

重劃區內公共設施眾多,除了規劃有國、中小供區內居民就讀外,亦規劃有多處鄰里公園及河岸公園等綠地可供利用,且隨區內產業專用區之新竹生物醫學園區之啟用及預定於2011年底完工之台鐵內灣支線六家站,該區域發展日益快速,且西側之縣治二期重劃區商業發展日益活絡,近年更有國際連鎖喜來登飯店進駐,在上述利多條件交互影響下,預計將成為本島地區生物醫學之研究發展重鎮,其房市更將成為新竹地區之房市指標。

三、

高速鐵路新竹特定區行情? 

    由於本區域為近年來方才快速發展,區域內產品多為預售屋及2年內之新成屋,故以下行情整理亦以新成屋與預售屋為主,詳如以下說明:

(一)下表係高速鐵路新竹特定區內,預售屋及2年內新成屋一般開價行情價格: 

編號

推案名稱

基地位置 

開價

(萬/坪) 

推案建商

主力坪數

備註

1

原美館

嘉豐六路

六家一路

21~24

佳鋐建設

19~53

預售屋

2

翡翠琉璃

嘉豐五路二段

25~29

豐邑建設

88

新成屋

3

一景

隘口三街

19~21

名銓建設

48~63

新成屋

4

富宇柏儷

嘉豐六路

福興東路

23~26

富宇建設

64~70

預售屋

5

大炁

高鐵六路

六家五路

21~24

豐邑建設

48~68

預售屋

6

君悅

嘉豐七街

復興三路

26~28

富宇建設

60~72

新成屋

7

家天下

嘉豐南路

23~26

三上建設

58~67

預售屋

8

大觀無極

興隆路五段

34~38

春福建設

117

新成屋

9

前景無限

興隆路三段

37~40

豐邑建設

111~171

預售屋

                                                       

藉由前述我們已可知道高速鐵路新竹特定區之範圍、優勢及『行情』!另在此特別說明的是本次週報僅選擇一般住家大樓的行情,係因大樓住家為該地區主要之推案產品,同時亦是大家購屋相對較為容易下手的產品,是以本期優先為大家介紹,店面或透天別墅等部分則俟機會再跟各位朋友分享。

(二)由上述整理後之資料我們可發現目前該區域之預售屋及新屋市場行情,其開價大都皆已超過20萬,而開價較低之『一景』主要係因坐落於高鐵站東側,因高鐵站東側目前開發程度較低,商業活絡程度亦相對較為薄弱,一般民生消費機能尚略遜一籌,故其開價較低;其餘大部份開價則多落在21~26萬元/坪間;其中我們同時可看到春福建設之『大觀無極』及豐邑建設之『前景無限』,此兩案開價更來到34~40萬元/坪,毅然挺進四十大關,據本事務所了解係因此兩個案皆訴求河岸(頭前溪)第一排景觀,以無限棟距及開闊視野作為主要特色,加上規劃設計皆朝向大坪數豪宅方向邁進,明顯該兩個案預售屋之市場主要係針對經濟能力相對較好之換屋族群或豪宅市場,其價格方能有此運作之空間,故其開價已是高速鐵路新竹特定區推案之新高點,惟以如此之開價仍多偏屬樂觀,以『原美館』『君悅』『家天下』等三個案為例,其當初預售屋開價行情約座落於22~28萬/坪,惟據本事務所訪價調查顯示目前仲介待售行情約僅20~26萬/坪間,已明顯有著一成左右之差距,是以最後銷售所能成交之實際單價將落在何點,終將還是得由市場決定一切。

 

四、

結論

以上便是竹北高速鐵路新竹特定區之大樓住宅一般行情區間,最後一提的是以目前區域內之租金行情,依屋齡及管理方式等不同個別條件大致位在500~650元/坪不等,以18~22萬/坪之行情區間而言,其收益報酬率約略在2.5%~2.3%,相較於目前五大行庫一年期定存利率1.36%來說,就其投資報酬率之表現已實屬不錯。

本期之電子報針對高速鐵路新竹特定區行情之分享與看法到此大致告一段落,提供給各位朋友參考,惟如有錯誤之處,尚請不吝指正,謝謝!

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/ 

hunhsin 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()