前言:在現在擁擠的都市生活中,每個人的可使用的空間越來越狹窄,因此會發現到很多人在自家旁邊或附近的空地,佔用別人土地,興建供自己便利之用,因此衍生出土地使用上的糾紛,假如遇到這種問題該如何地主該如何主張權利?另外佔用人能否對於地主拆屋還地主張提出抗辯? 另因電子週報第30、31期已對動產所有權相關規定作說明,故本期電子週報將針對「不動產所有權」在民法上的規定深入探討,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!。

一、

所有權之權能

    所有人,於法令限制之範圍內,得自由使用收益處分其所有物,並排除他人之干涉(§765)。

(一)積極權能

1.占有:雖未列入占有,但應肯定其為所有權的基本權能。

2.使用:指不毀損或變更之性質,而依其用法以供生活之需要。

3.收益:只收物之天然孳息或法定孳息。

4.處分:

(1)事實上處分:指物之有形的變更或毀損之本體,例如:拆屋重建。

(2)法律上處分:指物之權利變更、限制或消滅,例如:債權行為(買賣)及物權行為(讓與、設定其物)。

(二)消極權能

排除他人干涉,所有權作為一種絕對權利,得對任何人主張。

二、

所有權人之物上請求權

(一)所有物返還請求權(亦稱回復請求權):

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之(§767Ⅰ前段)。

成立要件:

1.請求權之主體須為所有人或依法得行使所有權人。

2.相對人須為現在占有該物之人。

3.相對人之占有需為無權占有。

(二)除去妨害請求權:

所有人對於妨害其所有權者,得請求除去之(§767Ⅰ中段)。

(三)預防妨害請求權:

所有人對於有妨害其所有權之虞者,得請求防止之(§767Ⅰ後段)。

(四)其他物權準用物上請求權:

前項規定,於所有權以外之物權,準用之(§767Ⅱ),例如:抵押權、不動產役權

三、

所有權之取得時效

(一)以所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人(§769)。

(二)以所有之意思,十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人(§770)。

成立要件:

1.須為自主占有。

2.須為和平占有。

3.須為公然占有。

4.須繼續占有一定期間。

5.須占有他人未登記之不動產

四、

所有權之取得時效中斷

占有人有下列情形之一者,其所有權之取得時效中斷:

(一)變為不以所有之意思而占有。

(二)變為非和平或非公然占有。

(三)自行中止占有。

(四)非基於自己之意思而喪失其占有。但依第九百四十九條或第九百六十

    二條規定,回復其占有者,不在此限。

依第七百六十七條規定起訴請求占有人返還占有物者,占有人之所有權取得時效亦因而中斷。

五、

案例說明

某甲自民國74年起購買一幢透天住宅自用,其旁空地所有權人屬市政府,目前無人使用,於是在該空地上增建鋼筋混泥土建物供自己使用。至今(民國100年)市政府須在該地興建公共設施,發現該空地為甲所占用,故委請律師訴請拆屋還地。請問,甲有無抗辯之理由?

答:(一)消滅時效之抗辯:

依大法官會議釋字第107號與第164號解釋可知,已登記不動產之物上請求權,不適用消滅時效。本題中,該土地已登記為市政府所有,故市政府對於該土地之物上請求權,不因十五年不行使而消滅;市政府仍得以土地所有人之地位,向甲請求返還土地,甲不得以消滅時效為抗辯之理由

另補充:請求權,因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者,依其規定(§125)

(二)時效取得所有權:

甲雖於民國74年占有市政府土地至今已26年,且於其上建鋼筋混泥土建物為自主、和平、公然、繼續之占有,時效取得亦未中斷,但依題意,此空地已登記為市政府所有,就他人已登記之不動產不能為時效取得,故為貫徹登記之絕對效力,甲不得以民法第769條之時效取得抗辯之

(三)時效取得地上權:

1.依民法第772條,所有權時效取得之規定,於所有權以外財產權之取得,準用之;於已登記之不動產,亦同。因此,凡財產權皆得為時效取得之客體,實務上最常見者為地上權及地役權;而本題甲無權占有之土地,縱使已經登記為市政府所有,該土地仍有時效取得地上權之適用。

2.占有人因時效而取得地上權登記請求權者,已具備時效取得地上權之要件,向該管地政機關請求為地上權登記;如經地政機關受理,則受訴法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件,為實體上裁判。為貫徹時效取得之規範目的,應認為占有人如已為登記之申請,並已具有時效取得之要件後,即非無權占有,故可以對抗所有權人。因此,如甲已為地上權時效取得登記之申請,則甲可以此對抗市政府之所有物返還請求權,而拒絕返還之(參閱最高法院八十年第二次民事庭會議決議)。

3.依上述實務見解,如甲未向地政機關申請為地上權登記時,將無法主張地上權。惟有學者認為,取得時效之完成與基於法律行為所生之物權變動有所不同,此時之登記應非指民法第758條第1項規定之登記,而係於取得時效要件具備時,即已取得地上權;此處所謂之登記,係指第759條之登記。從而,甲於地上權取得時效完成時,即已取得地上權;縱未為申請,於訴訟中法院亦應為實體認定地上權取得時效之要件是否具備

六、

結論

從上述案例可知,地主可對占用人主張拆屋還地,因此對於占用鄰地的佔用人來說,僅能主張時效取得地上權提出抗辯,但是在實務上時效取得地上權其實還有很多爭議,如:時效取得地上權如何認定要件成立?預計在未來電子報會另外針對「地上權」相關規定作探討,讓各位讀者有更深入了解。

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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