華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘搞懂 ~地價稅(常見問題與實例計算篇)

前言:在上週電子報我們對地價稅的課徵範圍、納稅義務人及課徵稅率已經有了基本的認識,緊接著本週我們便從一些各位朋友日常生活中可能比較常見的地價稅相關問題加以說明,最後則利用簡單的實例計算希望讓各位朋友能夠對地價稅之計算有更完整的概念!

一、

地價稅常見問題?

常見問題一:

如果今年我的土地有買賣過戶等情形,那是誰該負責繳納地價稅?

首先,讓我們先看看土地稅法施行細則第20條第Ⅰ項之規定:

「地價稅依本法第四十條之規定,每年一次徵收者,以八月三十一日納稅義務基準日;每年分二期徵收者,上期以二月二十八日 (閏年為二月二十九日) ,下期以八月三十一日為納稅義務基準日。各年 () 地價稅以納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人。」

從上述規定我們可以很清楚的了解當年度地價稅的納稅義務人端看在八月三十一日當天,誰是土地登記簿所載之所有權人便是納稅義務人;另在此提醒各位的是依目前稅捐稽徵機關之處理方式,如果兩造雙方於土地買賣契約書中,如有約定稅賦由他一方抑或任何一方負責繳納者,此事屬於私人(兩造)之間私權行為,並不能對稅捐稽徵機關提出要求變更納稅義務人,是以建議各位朋友如遇到此類情形時,可以在簽訂買賣契約時,即先行計算持有時間之比例,由當年度的納稅義務人先預收另一方應繳之地價稅款,較可避免衍生地價稅繳納爭議。

常見問題二:

我有一塊土地想申請自有住宅用地,那應該在何時提出申請呢?

同樣的,讓我們先來看看土地稅法是如何規定的?

土地稅法第四十一條規定:

「依第十七條及第十八條規定,得適用特別稅率之用地,土地所有權人應於每年 () 地價稅開徵四十日前提出申請,逾期申請者,自申請之次年期開始適用。前已核定而用途未變更者,以後免再申請。適用特別稅率之原因、事實消滅時,應即向主管稽徵機關申報。」

由於地價稅開徵日期各縣市政府目前統一於111日開徵,是以依據上述規定,無論各位朋友是想申請適用自用住宅用地稅率或是事業直接用地(如工業用地或礦業用地)稅率,皆必須從111日往前推40天,即應該於922日前申請核准,方得於當年度適用優惠稅率,如果逾期申請的話,就得明年才能適用了。

二、

地價稅計算實例

案例一

以新北市為例,100年地價稅之累進起點地價為4,430,000元,某甲在新北市總共擁有4筆土地,其皆為都市土地,其面積及申報地價如下表所示:

地號

A

B

C

D

面積()

100

150

500

1000

申報地價(/)

80,000

40,000

20,000

15,000

請問某甲需要繳納多少的地價稅?

首先我們必須先算出某甲在新北市所持有土地之地價總額,詳下表計算:

地號

A

B

C

D

面積()(a)

100

150

500

1000

申報地價(/)(b)

80,000

40,000

20,000

15,000

個別地價總額() (c=a*b)

8,000,000

6,000,000

10,000,000

15,000,000

合計()

39,000,000

另依土地稅法第16規定:

地價稅基本稅率千分之十。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣 () 累進起點地價者,其地價稅按基本稅率徵收;超過累進起點地價者,依左列規定累進課徵:

一、超過累進起點地價未達五倍者,就其超過部分課徵千分之十五。

二、超過累進起點地價五倍至十倍者,就其超過部分課徵千分之二十五。

三、超過累進起點地價十倍至十五倍者,就其超過部分課徵千分之三十五。

四、超過累進起點地價十五倍至二十倍者,就其超過部分課徵千分之四十五。

五、超過累進起點地價二十倍以上者,就其超過部分課徵千分之五十五。

依案例一題目所言,其累進起點地價為4,430,000故其超過累進起點地價五倍則為26,580,000超過累進起點地價十倍則為48,730,000,據此本案以10/1000(基本稅率)計算之部分為4,430,000(即未超過累進起點地價之部分),而4,430,001~26,580,000(即超過累進起點地價未達五倍者)則係以15/1000計算之部份,因某甲在新北市之地價總額39,000,000元低於超過累進起點地價之十倍(48,730,000),故超過26,580,000元至39,000,000(即介於累進起點地價五倍至十倍間)之部分以25/1000計算,其地價稅應繳金額詳如下表計算:

核算區間()

實際核算金額()

(a)

稅率(b)

稅額()

(c=a*b)

4,430,000以下

4,430,000

10/1000

44,300

4,430,001~26,580,000

22,150,000

15/1000

332,250

26,580,001~39,000,000

12,420,000

25/1000

310,500

合計

687,050

 

詳如上述,某甲在新北市於100年度所應繳之地價稅為687,050元。

不過需在此說明是,上述案例係在某甲的土地並沒有相關減免之情形前提下(如上週電子報提到之土地稅法第十七、十八條等相關規定)所計算之稅額。

緊接著以下我們再舉一個須考慮相關減免規定之例子。

案例二

同樣以上述某甲在新北市所持有之土地為例,假設B地是自用住宅用地,而D地是工業用地,那某甲在100年度所應該繳納之地價稅又應該是多少呢?

土地稅法第17規定:
合於左列規定之自用住宅用地,其地價稅按千分之二計徵:
一、都市土地面積未超過三公畝部分。

二、非都市土地面積未超過七公畝部分。

另依土地稅法第18條第規定:

供左列事業直接使用之土地,按千分之十計徵地價稅。但未按目的事業主管機關核定規劃使用者,不適用之:

一、工業用地礦業用地

二、私立公園、動物園、體育場所用地。

三、寺廟、教堂用地、政府指定之名勝古蹟用地。

四、經主管機關核准設置之加油站及依都市計畫法規定設置之供公眾使用之停車場用地。

五、其他經行政院核定之土地。

是以同樣的土地因為不同的適用情形,某甲的地價總額便不再是上述案例一中所計算之39,000,000元,而剩A地加C地的8,000,000+10,000,000元=18,000,000(因自用住宅用地與工業用地係屬優惠稅率,故單獨計算,不與其他土地合併計算地價總額),其屬於一般用地部分所應繳納之地價稅額,藉由表格計算如下:

一般用地稅率計算

核算區間()

實際核算金額()

(a)

稅率(b)

稅額()

(c=a*b)

4,430,000

4,430,000

10/1000

44,300

4,430,001~18,000,000

13,570,000

15/1000

203,550

 

自用住宅用地及工業用地依上述土地稅法第17條及土地稅法第18條第項規定分別依2/100010/1000之稅率核課稅額,其計算如下:

特別稅率計算

實際核算金額()

稅率

稅額()

6,000,000

2/1000(自用住宅土地)

12,000

15,000,000

10/1000(工業用地)

150,000

從前列表格我們可知某甲在案例二之假設條件時,其100年度所應繳納之地價稅為44,300 + 203,550 + 12,000 + 150,000元=409,850

 

結論

以上,便是本週針對地價稅常見的相關問題說明及實例計算內容,最後在此跟各位朋友提醒的是每個縣市因各自發展情形不同,是以也有各自的累進起點地價,如果各位朋友想知道所在縣市的累進起點地價,可向當地縣市所在地之稅捐稽徵機關或其網站查詢,皆可查詢到相關進一步之資訊。

 

 

 

 
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發表留言
  • 案例二有點疑問
  • 假設B地(都市土地150㎡)是自用住宅用地,已經超過都市土地自用住宅用地3公畝限制(3公畝約100㎡),所以應該不能以自用住宅用地稅率計算
  • 訪客
  • 一公畝等於一百平方公尺,所以三公畝是三百平方公尺。樓上的你可能是和坪搞混了。