華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘搞懂 ~搞懂台中市商辦行情

前言:隨著20101225日台中縣市合併升格為直轄市後,台中市整體競爭力大幅上升,除利用台中市本身都市發展之經濟實力,亦可藉由幅員廣闊之台中縣已彌補台中市腹地發展相對較為不足之劣勢,加上捷運動工進度日益推展,七期之新市政特定區亦日漸奠定其在中部地區無可動搖之領導地位,是以繼去年我們陸續向各位介紹了台中市五期、七期、國立美術館及科博館等重點地區之住家大樓區域行情後,本週將換個角度,為各位朋友來介紹台中市主要區域之商業辦公大樓行情。

區域界定

首先,我們來了解一下台中市商辦大樓主要分布之地點為何?在這邊我們先跟大家說明的本週電子報內容仍以原台中市區(不含原台中縣)之範圍為主。

()台中港路一、二段沿線

    其範圍主要分布於五權路以西,環中路三段以東,其中又以五權路至文

    心路間最為密集。

()文心路沿線

    文心路一段至四段皆有商辦大樓分布,其中又以文心路四段(即約為大雅

    路與北屯路間)密度最高。

()七期重劃區

    以市政路及市政北一路為主。

()大雅路崇德路五權路忠明路忠明南路等次要集中區域。

    大雅路以五權路至文心路間,崇德路則主要以進化北路與松竹路間,五

    權路與忠明路分布較為平均,忠明南路則主要以南屯路與台中港路間及

    建國南路與復興路間較有代表性之商辦大樓。

    其完整範圍詳如下頁圖1所示:

二、

台中市商辦大樓主要分布地點

 

三、

台中市主要商辦大樓行情?

藉由上一節我們已界定了本週電子報內容之範圍,再來緊接著我們便來談談台中市主要商辦大樓目前之『行情』?由於台中市區發展已久,是以本區域之商辦大樓多已屬中古屋齡,目前僅有少數新成屋(預售屋)個案,詳如以下說明:

()下表係台中市區內,主要商辦大樓一般開價行情價格:

由上表我們可得知台中市整體商辦大樓價格大致之開價區間,而最為大家熟知的七期重劃區,在週遭豪宅帶動之下,即使是迥然不同於豪宅市場之商辦大樓,其價格表現亦是居冠,以目前最具指標性的兩個建案(已完工之豐邑市政都心廣場及興建中的親家T3市政國際中心),皆已有30/坪以上之價格;緊接著再來便是台中港路一、二段沿線,在七期重劃區投入商辦大樓市場前,該路線向來便是台中區域商辦大樓行情最高之區域,其開價普遍有著12~16/坪之水準,其中目前又以龍邦世貿大樓表現最佳,目前開價皆有著16~20/坪之實力。文心路沿線商辦大樓之表現相較上述兩個區域則係維持著中規中矩,普遍落在9~13/坪,目前則以宏全世界廣場及環球企業巨星大樓表現較佳,有著13~16/坪之水準;最後大雅路、崇德路、五權路、忠明路、忠明南路等次要集中區域,其價格普遍落在8~11/坪間,表現較佳的則是位居忠明南路兩側之大安國王大樓及大安國際大樓,目前仍是台中南區能見度最高之商辦大樓,其開價大致落在10.5~13.5/坪間。

結論

以上便是台中地區商辦大樓一般行情區間,提供給各位朋友參考,同時讓我們從收益之角度切入來了解一下,由於各商辦大樓之屋齡、建材、管理方式皆有不同,且因台中市區範圍頗廣,所在區位對價格之影響更是深刻,是以目前台中市商辦大樓間之租金行情明顯落差較大,其座落區間大致位在300~750/坪不等,以台中港路一、二段沿線為例,以目前12~16/之行情區間而言,其租金大致在400~500/較為常見,以此為準,推估台中港路一、二段沿線主要商辦大樓之收益報酬率約略在2.4%~2.7%;以同理推估,將前述四個區域之行情區間、租金單價及推估之收益報酬率整理如下表:

就上述四個區域之收益報酬率相較於目前五大行庫一年期定存利率1.36%來說,就其投資報酬率之表現皆有其可獲利之處,另在此說明的是七期重劃區單就投資報酬率之角度來看,其表現反而不如其他區域亮眼,就本所之觀察,主因仍在於目前大多數之投資者,其著眼之角度係在於七期重劃區內未來之增值性,不可諱言的,七期重劃區相較於其他區域,其未來價格之增值空間仍相對較佳,是以現時之投報率表現反而稍弱於其他區域,特此將該現象提出來供各位朋友做個參考,端看各位朋友欲以何種角度切入!

最後,或許眼尖的朋友會有個疑問,就本週電子報之上述內容看來,目前台中市七期之商辦價格還是明顯遜色於該區域豪宅市場之價格,何以建商還是相繼投入商辦市場,以目前之綜合觀察看來,其大致有三點原因:

()台北市精華區大面積建地相對已經難以取得,因此許多壽險及大型建商將投資區域擴大至新竹、台中、高雄等地,台中之七期重劃區當然是建商插旗台中最重要的地點。

()先作商辦OFFICE,用商業行為帶動才有前瞻性,後續要推出的豪宅案在價格上才更有支撐力道。

()以目前兩岸金融政策來說,如果台中港、清泉崗機場成為三通直航港口及機場,加上七期內之國家級公共建設陸續落實後,台中國際經貿地位確立,未來七期必然是中台灣的權力核心,是以更加促進建設公司提前佈局與企業順勢卡位之腳步。

本期之電子報針對台中市區商辦大樓行情之分享與看法到此大致告一段落,惟如有誤植之處,尚請不吝指正,謝謝!

 

 
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