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週報主題:

10分鐘搞懂 ~容積移轉(程序與常見問題篇)

前言:繼上一期(第0043期)電子週報中,我們已大致了解容積移轉之定義、相關法源依據、由來(目的)及應該注意之事項,本期(第0044期)我們將從其相關程序及常見問題為主題加以說明,下一期(第0045期)則係輔以案例為大家進行容積移轉之試算,期許可以讓各位朋友能夠對容積移轉有更完整的概念!

一、

常見問題說明

  從上一期電子報我們已知道容積移轉之定義、法源依據、由來及注意事項
  等內容,故本週我們便從內政部營建署網站摘錄一些一般民眾對於容積移
  轉常提問之問題開始為大家說明:
Q1:既成道路可以辦理容積移轉嗎?

(1)都市計畫容積移轉實施辦法第六條第一項第三款明文規定,送出基地包括私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他整體開發方式取得者或有其他可行之取得或開闢計畫者。

(2)都市計畫區範圍內之既成道路,如屬都市計畫公共設施保留地,自可依本實施辦法規定辦理,如該既成道路尚未依法劃設為都市計畫道路用地時,仍應於都市計畫通盤檢討時,建議檢討變更為公共設施用地後,依本實施辦法規定辦理容積移轉。

(3)都市計畫外之既成道路目前尚無法適用容積移轉

   上述為內政部營建署之答覆,為免法條較為生澀,華信不動產估價師事務所特將之圖示化,以期讓各位朋友能夠更快融入,詳如下圖:

 

Q2:辦理容積移轉之接受基地,其因移入容積所增設之建物,假設因
災或其他等事故而崩塌滅失,那移入之容積還是否有效?

 依目前內政部營建署之解答,若為容積購買而增加的容積,其效力則為永久 有效,並不因建物重建等因素而回復至基準容積,因此接受基地在購買容積後,其可建築容積恆久為基準容積加上購買容積;換句話說,送出基地所減少的容積亦為永久有效。

 順道一提的是,依目前在可建築基地上如欲增加容積有2種做法:一為申請容積獎勵,如都市更新、獎勵停車空間等;一為循容積移轉方式購買容積。
 
跟上面不同的是,若為容積獎勵而增加的容積,在該建築物消失重建後
即喪失增加的獎勵容積,而回歸到基準容積。

Q3:接受基地移入容積是否可以再移出?

 由於申請建築時可能會因基地條件之限制,致其未能完全使用其所移入之容積,是以如無准許將其未完全使用之容積移轉至其他建築基地建築使用之規定,勢將使該地主遭受損失。故允許其得依辦法規定辦理容積移出,並以一次為限。接受基地地主申請移入容積再次移出時,詳如下圖1之步驟辦理:

Q4:一般民眾應該到哪些單位或利用哪些網站取得容積移轉相關資訊?

 依目前相關規定,如果民眾有申請容積移轉意願或符合條件的民眾除向內政 部營建署詢問外,還得向下列機關取得或洽詢申請容積移轉所需資訊:

 (1)都市計畫主管機關網站(如各縣市政府都市發展局)

 (2)各直轄市、縣(市)政府民眾服務窗口

 (3)各區公所

 (4)各地政事務所

 (5)建築主管機關(如各縣市政府建設局或工務局等單位)

二、

容積移轉相關程序

內政部營建署為便利民眾對容積移轉有更深之認識,訂有「容積移轉作業手冊」,下圖即為內政部營建署為針對一般民眾如果欲申請容積移轉其一般相關程序之圖示,詳如下圖2

三、

結論

容積移轉對公部門來說,它是一個在財政困窘的當下,為取得公共設施保留地,政府部門所設計之立意相當良好的一個辦法,對私人來說,因私有地被劃為公共設施保留地或古蹟等發展權利相對受到相當限制時,亦可藉由容積移轉之實施而有了一定程度之補償與保障;惟亦因如此,容積移轉不但對接受或送出基地之所有權人產生影響,對於其附近民眾亦將有所產生衝擊,是以為維護接受地區原本所有之整體規劃與總量管制,接受基地所得接受之容積必須有所限制,是以會有都市計畫容積移轉實施辦法第八古蹟土地容積移轉辦法第七條等移入上限之相關規定,同時在上述兩辦法中的第十二條亦同時提到了除容積率管制事項外,仍應符合土地使用分區管制建築法規等相關規定,在在皆是政府為了兼顧私人權益與公共環境品質的平衡而設計之規則,惟容我們在此提醒大家再好的政策或制度仍須有宏觀的角度方能收到較佳之成效,容積移轉如恣意擅用之結果將加重移入地區當地之交通運輸、環境保護及公共設施之承載力,造成難以回復之副作用。

最後下一期即為容積移轉系列之最後一期,我們將直接從現行法規之計算規定輔以案例試算說明,期能讓各位朋友更快瞭解法規所規定之計算方法!

 

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