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前言：在現今社會中，每個人在求學或工作過程中多少都有租房子的經驗，大多認為租房子不過就是跟房東簽合約，認為也沒什麼大不了的事情，但是假如房東在承租期中將房屋所有權移轉賣給他人，那該如何保障自己的承租權利?因此本期電子週報將對「買賣不破租賃」在民法上的規定深入探討！

民法第425條：

Ⅰ出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

Ⅱ前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

買賣不破租賃可解釋為「所有權的移轉不影響租賃權」，這意思是說，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即房東將房子賣給他人）時，房客仍可繼續居住，其權益不受影響，此時，房客的房東自動更改為新的房屋所有權人。

租賃權原屬於債權之ㄧ，其效力原僅於相對人而不得對抗第三人，但因為承租人通常為經濟上較為弱勢一方，為保護承租人，故特別訂定民法第425條，強化其效力，得以對抗第三人，稱之為「租賃物權化」。

(一)需為出租人將租賃物之所有權讓與第三人

出租人如果不是所有權人，而所有權人出售其所有物時無本條例適用。但出租人如果是所有權人之委任獲得其承諾而出租者，應類推適用本條(78年12次民庭決議)

(二)租賃物之所有權讓與在租賃物交付於承租人之後，而承租人繼續佔有中

    如果租賃物尚未交付承租人，或承租人受交付後中止占有，承租人均不得主張本條之適用(參照院字3073號解釋)

(三)需租賃契約有效

(四)未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適

    用之租期超過五年或不定期契約需要經過公證，才能適用。

實務上因為法院不動產拍賣，常有債務人勾結第三人製造假租約(即俗稱的海蟑螂)，簽訂虛偽的長期租約或未定期限租約，而主張「買賣不破租賃」之保障，因而影響不動產之拍賣，故修正民法第425條有關買賣不破租賃的規定，並民國89年5月5日實行。

某甲想透過法拍市場，希望已低於市場行情價格，購買自己的第一間房子，但是他在法院投標公告標示上看到「第三人承租中，拍定後不點交」，請問點交與不點交情形跟承租人有關係嗎?那得標後承租人是否可以主張自己的權利拒絕搬出嗎?

答：(一)法院會有點交或不點交情形，主要是因為民法第425條「買賣不破租賃」之規定，假如拍賣房子目前有房客承租中，為了要保護房客之權益，執行法院就不負責交屋動作，得標人得自行與對方協商交屋條件，或者另行訴訟解決，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。

(二)至於得標後承租人是否可以主張自己的權利拒絕搬出嗎?

主要在於承租人是否能主張「買賣不破租賃」，以對抗第三人。

承租人與前屋主簽訂之契約，假如租期為五年以上，若未經公證，依民法第425條第二項之規定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，故承租人不得對甲主張「買賣不破租賃」之保障。反之，如果承租人與屋主簽訂之五年以上租期之契約，且經法院公證，就可適用民法第425條之規定，對第三人主張「買賣不破租賃」之保障。

因此會有不肖房客或債務人勾結第三人 (海蟑螂)，製造租約或是刻意營造房屋有人居住情形，主張「買賣不破租賃」，惡意霸佔房屋，意圖向拍定人索取高額的搬遷費用，以獲取高額利潤。

租賃契約在我們一般生活中很容易遇到，不過房客簽約時都不會留意自身的權益，往往容易發生租屋糾紛，因此希望藉由本篇電子報針對民法物權篇「買賣不破租賃」的規定深入探討，藉由此次法規的說明，相信大家對於「買賣不破租賃」已有全盤的認識及觀念藉以保護自身應有權益。