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週報主題:

10分鐘搞懂 ~「買賣不破租賃」

前言:在現今社會中,每個人在求學或工作過程中多少都有租房子的經驗,大多認為租房子不過就是跟房東簽合約,認為也沒什麼大不了的事情,但是假如房東在承租期中將房屋所有權移轉賣給他人,那該如何保障自己的承租權利?因此本期電子週報將對「買賣不破租賃」在民法上的規定深入探討!

一、

買賣不破租賃之定義

民法第425條:

出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。

前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之

買賣不破租賃可解釋為「所有權的移轉不影響租賃權」,這意思是說,如果先有租賃契約的成立,並且房客也搬進去居住,則屋主之後的所有權移轉(即房東將房子賣給他人)時,房客仍可繼續居住,其權益不受影響,此時,房客的房東自動更改為新的房屋所有權人。

租賃物權化

租賃權原屬於債權之ㄧ,其效力原僅於相對人而不得對抗第三人,但因為承租人通常為經濟上較為弱勢一方,為保護承租人,故特別訂定民法第425條,強化其效力,得以對抗第三人,稱之為「租賃物權化」。

 

三、

買賣不破租賃之成立要件

()需為出租人將租賃物之所有權讓與第三人

出租人如果不是所有權人,而所有權人出售其所有物時無本條例適用。但出租人如果是所有權人之委任獲得其承諾而出租者,應類推適用本條(7812次民庭決議)

()租賃物之所有權讓與在租賃物交付於承租人之後,而承租人繼續佔有中

    如果租賃物尚未交付承租人,或承租人受交付後中止占有,承租人均不得主張本條之適用(參照院字3073號解釋)

()需租賃契約有效

()未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適

    用之租期超過五年或不定期契約需要經過公證,才能適用。

實務上因為法院不動產拍賣,常有債務人勾結第三人製造假租約(即俗稱的海蟑螂),簽訂虛偽的長期租約未定期限租約,而主張「買賣不破租賃」之保障,因而影響不動產之拍賣,故修正民法第425條有關買賣不破租賃的規定,並民國8955日實行。

四、

案例

某甲想透過法拍市場,希望已低於市場行情價格,購買自己的第一間房子,但是他在法院投標公告標示上看到「第三人承租中,拍定後不點交」,請問點交與不點交情形跟承租人有關係嗎?那得標後承租人是否可以主張自己的權利拒絕搬出嗎?

答:()法院會有點交或不點交情形,主要是因為民法第425條「買賣不破租賃」之規定,假如拍賣房子目前有房客承租中,為了要保護房客之權益,執行法院就不負責交屋動作,得標人得自行與對方協商交屋條件,或者另行訴訟解決,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

()至於得標後承租人是否可以主張自己的權利拒絕搬出嗎?

主要在於承租人是否能主張「買賣不破租賃」,以對抗第三人。

承租人與前屋主簽訂之契約,假如租期為五年以上,若未經公證,依民法第425條第二項之規定未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之,故承租人不得對甲主張「買賣不破租賃」之保障。反之,如果承租人與屋主簽訂之五年以上租期之契約,且經法院公證,就可適用民法第425條之規定,對第三人主張「買賣不破租賃」之保障。

因此會有不肖房客或債務人勾結第三人 (海蟑螂),製造租約或是刻意營造房屋有人居住情形,主張「買賣不破租賃」,惡意霸佔房屋,意圖向拍定人索取高額的搬遷費用,以獲取高額利潤。

五、

買賣不破租賃之成立要件

租賃契約在我們一般生活中很容易遇到,不過房客簽約時都不會留意自身的權益,往往容易發生租屋糾紛,因此希望藉由本篇電子報針對民法物權篇「買賣不破租賃」的規定深入探討,藉由此次法規的說明,相信大家對於「買賣不破租賃」有全盤的認識及觀念藉以保護自身應有權益。

 

 

 

 

  

 

 

 

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