前言:近年來,大台北地區國有土地價格一路飆漲,房價也隨著屢創新高,日前雖已改為以地上權方式標售,土地價格依舊居高不下。然而一路飆漲的背後,卻也面臨著是否泡沫化的風險。常有客戶會問我們,評估一塊建地的價格到底要考慮哪些因素?建商是如何去評估一塊建地的價格?

      這個問題,其實並不容易以三言兩語回答,然而為幫助大家明瞭相關評估過程,本估價小組特將多年來累積的相關專業知識予以彙總羅列,先介紹相關評估公式,讓大家知道如何計算,再於下一期(第0005期)輔以案例說明,祈能幫助大家建立完整觀念。如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!

一、

土地開發分析理論基礎

    依目前一般建地之土地開發分析之過程,相關計算公式如下:

V=〔S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)〕

(1)V=土地開發分析價格

(2)S=開發或建築後預期總銷售金額

(3)R=開發之利潤率

(4)C=開發或建築所需之直接成本(營造施工費)

(5)M=開發或建築所需之間接成本(規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他費用等)

(6)i=開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率

因此只要依循上述之公式,將可順利評估建地之土地開發分析價格;然而重要的是,公式中的每項參數要如何計算?

二、

參數計算原則

    誠如前言所述,各項參數計算並不容易以三言兩語回答,每項參數均需考慮相當多的影響因子,就以參數S(開發或建築後預期總銷售金額)為例,要計算總銷售金額就需評估可銷售總面積,要計算可銷售總面積就需先瞭解其源頭「土地使用分區」,先行評估其相關建蔽率及容積率。在此於以下3頁中以「土地開發分析試算表」為例,說明各項參數計算原則。(該試算表所計算之各項影響因子及數據資料將於下一期電子週報(第0005期)之案例中詳述,土地總面積為1,100坪,其中屬於第三種住宅區有500坪,屬於第三種商業區有六百坪。)

三、

重要參數說明

    上述試算表為本事務所不動產估價小組進行建地之土地開發分析時會考慮之相關影響因子,每項因子均會對價格產生影響;然而對一般大眾而言,並不是每項影響因子都需要詳細計算,若僅是要初步瞭解一塊建地的價格,可針對較重要之影響因子,諸如「法定建蔽率」、「法定容積率」、「設計建蔽率」、「設計容積率」、「總銷售樓地板面積」、「地面層平均銷售單價」、「二層以上平均銷售單價」、「車位平均單價」、「總銷售金額(S)」、「利潤率(R)」、「平均營造費用單價」、「直接成本(營造施工費)(C)」、「間接成本(規劃設計、管銷等費用)(M)」等因子之定義先行瞭解計算,再輔以公式計算即可。(於下一期(第0005期)將輔以案例說明如何計算土地開發分析公式中之相關參數)

四、

結論

    由上述可知,若要準確評估建地之土地開發分析價格,需考慮相當多之影響因子,對於初學者而言,確實難以全盤瞭解及評估,可先藉由不動產估價技術規則」(http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0060077)及建築技術規則建築設計施工編http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?

PCode=D0070115)中對於相關影響因子之名詞定義予以詳讀,再藉由下一期(第0005期)之案例說明,將對土地開發分析有另一番深刻的體悟。

    讀過金庸武俠小說「倚天屠龍記」的人應該知道,故事裡的兩把兵器-倚天劍和屠龍刀都相當厲害,其中倚天劍較為輕巧,使用起來較為靈活,而屠龍刀刀身極沉,耍起來霸氣不可擋,兩把兵器各有長處。本週及下週之電子報內容,祈能像倚天劍和屠龍刀一樣,幫助大家對於「建商土地開發評估」建立完整之觀念。

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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