前言:於上一期(建商土地開發評估之理論)電子週報中,已將進行「土地開發分析時」需考慮之各項參數及影響因子詳細列出,相信各位對於土地開發分析之公式已有初步的瞭解,本期將輔以案例說明,以台北市中正區某建地為例,以開發為集合式住宅大樓之角度(因較開發成透天住宅或透天店鋪之效益大),詳細說明主要參數及影響因子之計算過程,祈能幫助大家建立完整觀念。如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!

一、

相關案例

    假設您為某大建設公司之土地開發部門主管,欲替公司購買二筆位於台北市中正區之土地,此二筆土地(假設為A與B)彼此相鄰,可整體開發,且為三面臨路,路寬分別約6、10、20公尺。其中A土地使用分區為第三種住宅區,面積為500坪;B土地使用分區為第三種商業區,面積為600坪。試評估此二筆土地(共1,100坪)合理之土地開發分析價格為何?

二、

相關計算過程

1.於上一期(第0004期)電子週報中,已說明目前一般建地之土地開發分析相關計算公式如下:

V=〔S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)〕

(1)V=土地開發分析價格

(2)S=開發或建築後預期總銷售金額

(3)R=開發之利潤率

(4)C=開發或建築所需之直接成本(營造施工費)

(5)M=開發或建築所需之間接成本(規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他費用等)

(6)i=開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率

因此,依循上述公式即可計算求得土地開發分析價格。

如前言所述,因在台北市地區之建地,開發為集合式住宅大樓會較開發成透天住宅或透天店鋪之效益大,故本案以開發為集合式住宅大樓之角度評估,若在其他地區,需綜合考量當地民情及主要產品類別,例如在台南市(指五都合併前之台南市),透天產品約佔七成,大樓只佔三成。

2.勘估標的土地可建築總樓地板面積分析:

(1)勘估標的土地個別條件分析:

(A)面臨道路情況:此二筆土地共有三面臨路,路寬分別約6、10、20公尺。(依臺北市土地使用分區管制規則第二十五條之規定,商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過相關規定,且容積率不得超過其面臨最寬道路寬度(以公尺計)乘以百分之五十之積數,未達三00%者,以三00%計。)

(B)面臨主要道路寬幅:約45公尺。

(C)臨路最大平均深度:約80公尺。

(D)地形:略呈長方形。

(E)地勢:平坦。

(2)建築及土地使用管制等相關法規限制:

(A)土地使用分區:第三種住宅區及第三種商業區。

(B)法定建蔽率:56%。(二者加權計算而得)

(C)法定容積率:408%。(二者加權計算而得)

(D)可興建最有效利用樓層:14層樓集合住宅社區大樓。

(3)可建築總樓地板面積推估:

依上述之土地使用管制規定,參考建築技術規則推估可能最大樓地板面積如下:

(A)設計建蔽率:43%(需依個案情況規劃)

(B)允建容積率:449%(已加計10%之停車位獎勵容積率)

(C)興建樓層數:地上十四層,地下二層。

(D)地面層樓地板面積:541.1120坪。(=基地面積 × 設計建蔽率 × 1.1 × 1.3 × 0.8,其中× 1.1為考慮陽台面積,× 1.3為考慮公設 × 0.8為考慮門廳影響。)

(E)主建物樓地板面積:4,933.5000坪。(=基準樓地板面積 + 獎勵樓地板面積。)

(F)附屬建物及梯廳樓地板面積:740.0250坪。(因之後雨遮不能計價,故僅算陽台及梯廳面積。其中陽台與梯廳樓地板面積之和不得超過基準容積樓地板面積之15%,於本例中,假設陽台面積為基準容積樓地板面積之10%,梯廳面積為基準容積樓地板面積之5%)

 

(G)地下室樓地板面積:2,572.5000坪。(=基地面積 × 開挖率 × 地下室層數,若Ao為地下各層最大樓地板面積,A為建築基地面積,Q為基地之最大建蔽率,則開挖率為(1+Q)/2,且Ao≦(1+Q)A/2。至於地下室需開挖幾層,需綜合考量規劃戶數、車位數及地下室開挖成本等因素。)

(H)屋頂突出物面積:141.9000坪。(屋頂突出物水平投影面積之和不可超過建築面積百分之三十,詳參考建築技術規則建築設計施工編第一條。另屋突通常為兩層。)

(I)平面停車位:258位。(=地下層停車位銷售面積/車位單位面積,本案假設車位單位面積為10.4坪。)

3.勘估標的土地總銷售樓地板面積推估︰

本案可建築總樓地板面積為8,118.8250坪,考量總銷售樓地板面積為可建築

總樓地板面積加上陽台面積加上外牆中心線至外牆邊緣面積,約為可建築總樓

地板面積加上陽台面積之1.1倍,故推估本案總銷售樓地板面積為9,473.3925

坪。同理,於上述(I)中,地下層停車位銷售面積為地下層停車位樓地板面積

之1.1倍。

4.總銷售金額評估:

(1)近鄰地區新成屋及預售屋價格分析:

經訪查本地區當時新成屋及預售工地之集合住宅大樓成交行情,地面層價格每坪約為新台幣50~55萬元,第二層以上價格每坪約為新台幣39~45萬元,坡道式平面車位價格每單位約新台幣150~170萬。

(2)依上述比較個案,推估目前該基地若推出集合住宅大樓產品市場價格評估如下:

(A)地面層單價約:511,000元/坪。

(B)二樓以上各樓層單價約:408,000元/坪。

(C)平面式停車位單價約:1,600,000元/個。

5.總銷售金額推估:

總銷售金額=(地面層樓地板面積 × 地面層單價)+二樓以上樓地板面積 × 二樓以上各樓層單價)+停車位數量 × 停車位單價)

=新台幣 3,240,516,800 元

6.各費項成本費用推估:

(1)規劃設計:按實際營造施工費之2%推估。

(2)廣告費、銷售費:按總成本之3%推估。

(3)管理費:按總成本之4%推估。

(4)稅捐:按總成本之1%推估。

由上述(1)~(4)假設總成本為C,營造施工費為X1,規劃設計費為X2,廣告銷售費為X3,管理費為X4,稅捐及其他負擔為X5,資本利息為X6,開發或建築利潤為X7,則

X2=X1*R4,X3=C*r1,X4=C*r2,X5=C*r3,X6=(X1+X2+X3+X4+X5)*R2,X7=(X1+X2+X3+X4+X5+X6)*R3,其中R4、r1、r2、r3、R2、R3為相關百分比參數,且由上述(1)~(4)可知R42%r1=3%r2=4%,r3=1%。

X1由中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報估計,以R.C.估計之,若為S.C.或S.R.C.,每坪得加15,000~20,000元;若有增建地下樓層,標準單價需提高;建物樓層標準高度為3.0公尺,超高或偏低需再調整;地下室若為連續壁方式處理,每坪加計10,000~15,000元;其他特殊情形參考四號公報。

本案依樓層別、地下室層數等個案因素,評估X1=107,000元/坪。

則總成本C

=X1+X2+X3+X4+X5+X6+X7

= X1+X1*R4+C*r1+C*r2+C*r3+(X1+X2+X3+X4+X5)*R2+(X1+X2+X3+X4+X5+X6)*R3

 整理可得C =

X1(1+R4)(1+R2)(1+R3)

1-R1(1+R2)(1+R3)

其中R1=r1+r2+r3=8%

於此處進行總成本計算時,X6及X7不需加入,因於下列(5)及(6)會單獨計算,故視為零,即R2=R3=0

則總成本C =

X1(1+R4)

=118,630元/坪

1-R1

(5)利潤率:依本案規模開發年期約2.0年,選定適當利潤率30%。

(6)資本利息綜合利率:

(A)自有資金比例:40%、利率:1.13%。

(B)融資資金比例:60%、利率:2.61%。

(C)資金運用比例:

土地:50%、使用期間:2.0年。

建物:50%、使用期間:1.0年。

(D)資本利息綜合利率(i)= 3.03%

三、

結論

故若此二筆土地在市場上之出售價格低於新台幣1,274,922元/坪,則建商可考慮購置此二筆土地;若出售價格高於新台幣1,274,922元/坪,則不符合開發效益。

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

hunhsin 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(3) 人氣()


留言列表 (3)

發表留言
  • 哥是北大城武哥
  • 太神啦~~~~
  • 感謝您的支持與愛護。
    如有估價方面需求,也歡迎您來電/信洽詢。

    hunhsin 於 2015/03/24 10:15 回覆

  • 悄悄話
  • 悄悄話