不動產法規~十分鐘搞懂容積代金範本(三)-295 @ 鑑價專業網~不動產估價預售屋估價新成屋估價都市更新估價

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主題：

10分鐘～搞懂容積代金範本(三)

前言：前期介紹「容積代金估價報告書範本」中土地開發分析法相關估價作業問題，本期節錄「容積代金估價報告書範本」中，關於比較法估價常見之問題，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

一、	區域因素及個別因素比較表

在「容積代金估價報告書範本」中，求取銷售金額及土地價格時，需要用到比較法，在比較法的區域因素比較表與個別因素比較表皆有固定格式，因區域因素之比較調整，為近鄰地區或同一供需圈的概念，故其交通、自然、公共設施等因素難以量化，僅用定性分析即可；個別因素之比較調整，則有明確勘估標的及比較標的位置，故接近條件則需要定量分析，通常以接近距離為調整修正之依據，如下列表格所示：

二、	法定容積率調整率與獎勵樓地板面積調整率

「容積代金估價報告書範本」第41頁求取土地價格時，在比較法的個別因素比較表-宗地條件調整中，有法定容積率及獎勵樓地板面積調整。範本第42頁有詳細規定：1.「獎勵樓地板面積調整，應考量比較標的地主可能取得部分，非均以上限比較之；另應考量取得獎勵面積所須負擔的成本。」、2.「法定容積率面積及獎勵樓地板面積差異的調整率應以土地開發分析方式試算，並留存於工作底稿。」

獎勵樓地板面積調整率考量比較標的地主可能取得部分，此處實務上之見解應以確定取得的部分，而一般比較標的成交時獎勵樓地板面積無法確定，尚須經過都市設計審議通過，故應該無此項調整。

勘估標的含容積移轉，故於法定容積率調整時，須將勘估標的以法定容積率做一個土地開發分析法，將含容積移轉之土地開發分析價格比上以法定容積率之土地開發分析價格之比率，即為法定容積率調整率。假設含容積移轉之土地開發分析價格為1,080,000元/坪，法定容積率之土地開發分析價格953,000元/坪，則法定容積率調整率為1,080,000/953,000＝113%。

下表為法定容積率調整率設計表格，不代表實際法令。