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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：

上篇電子報針對清境地區現行管制作為做說明，本篇接續針對清境地區重大公共建設及未來發展趨勢做說明，如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！

依民國99年行政院核定之國土空間發展策略計畫，期以國土保育與永續資源管理、創新與產業經濟、城鄉永續發展、綠色與智慧化運輸、國土空間治理等五大面向研擬空間發展策略。從國土空間發展計畫及莫拉克災後重建計畫等，皆可看到上述中心思想的延續，亦將作為新世代都市計畫擬訂的上位指導與依循原則。

在此一指導綱領之下，身為臺灣三大高山農場之一的清境農場，是三處農場中人為開發最為密集地區，加上近年來廬山災害、霧社水庫淤積，自然危機逐漸逼近更顯清境地區土地管制的必要性與急迫性。故擬透過新訂都市計畫達到管制目的。

依據南投縣政府 101 年5 月16 日府建都字第1010090760 號函示，自發文日起二年暫時停止核發清境地區之建造執照，續依103 年5 月16 日府建都字第1030098559 號函、104 年5 月13 日府建都字第1040094873 號函，自發文日起一年暫時停止核發清境地區之建造執照。期間仁愛鄉公所陸續接獲民眾詢問，並以正式公文檢緩申請農舍建造執照案件。

惟前開函文暫停發照期限僅為一年，無法永久限制地方建造執照之申請，僅能依循目前非都市土地管制內容。故盼能透過新訂都市計畫，有效引導土地發展之外，獲內政部區域計畫委員會徵詢意見後，續依都市計畫法第81條規定辦理禁建。

依據都市計畫法第20條規定：「主要計畫在區域計畫地區範圍者，內政部在訂定或核定前，應先徵詢各該區域計畫機構之意見。」，而依內政部配合於104年1月20日函頒修正「非都市土地申請新訂或擴大都市計畫作業要點」第3點規定：「非都市土地申請辦理新訂或擴大都市計畫之地區，都市計畫擬定機關應就是否位於環境敏感地區先行查詢，並將查詢結果併同申請書向本部徵詢意見後，依都市計畫法定程序辦理。」意即對新訂或擴大都市計畫申請案件均係提供意見（並非審查同意），是以，內政部區域計畫委員會、相關機關、人民或團體所提意見，均將綜整為徵詢意見，以供都市計畫之擬定或核定機關參考。

南投縣政府依據都市計畫法規定提出「新訂清境風景特定區計畫」，面積約498公頃，將清境當地大部分民宿皆納入計畫範圍，期望透過都市計畫管制方式，以落實國土保育政策、管制人為不當開發、強化中部山域特色、提振公共服務水準。

南投縣政府申請之「新訂清境風景特定區計畫」係依據都市計畫法第12條規定辦理，係屬「管制型」計畫，並非傳統以住商為主之都市計畫，期透過擬定都市計畫方式，降低開發強度，積極管制高山農業、提供公共設施、研擬防災水保配套措施等，以確保當地環境安全及品質。但內政部區域計畫委員會第359次審查會議與會委員及機關代表均認為南投縣政府所提計畫內容，其未來都市計畫之使用強度（風景區建蔽率20%、容積率平均40%）及發展總量（以既有民宿總樓地板面積15萬公頃作為發展總量）仍高於現況非都市土地相關法令規定（於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過495平方公尺），且大部分位於經濟部依地質法公告之山崩與地滑地質敏感區，基於國土保育及環境安全，該地區不適宜作為都市發展用地。

營建署表示，本案目前係屬可行性規劃徵詢意見階段，並非准駁與否審議程序，該部區域計畫主管機關就「新訂清境風景特定區計畫」所提供之意見，將函請南投縣政府審慎研議，並送請都市計畫主管機關納入後續核定參考。

因此由上述資料說明，現階段由於政策尚未明確，且尚在可行性規劃徵詢意見階段，並非准駁與否審議程序。且相關區域計畫委員均認為變更為風景區之使用強度高於現況非都市土地相關法令規定，認為仍有討論空間。加上區域計畫委員、地方政府、當地居民、外圍公民團體等，現階段均有不同聲音及意見，短時間內難以形成共識，預估「新訂清境風景特定區計畫」至真正實施發布應有數年期程，因此現階段推動之「新訂清境風景特定區計畫」案，對於本案評估土地價格短、中期較難有明顯實質影響。

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