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華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言：民宿是目前國人旅遊旅行之首選，因為民宿可體驗當地風土民情，與一般飯店較具有當地特色，而目前眾多民宿也逐漸朝向特色主題民宿經營，究竟目前現階段民宿該如何申請?申請條件?為本期說明重點，如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！。
民宿係依民宿管理辦法第 2 條定義為「本辦法所稱民宿，指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所」。 而民宿之主管機關，在中央為交通部，在直轄市為直轄市政府，在縣 (市)為縣 (市) 政府。
依第 3 條民宿管理辦法民宿之設置，以下列地區為限，並須符合相關土地使用管制法令之規定： （一）非都市土地。 （二）都市計畫範圍內，且位於下列地區者： 1.風景特定區。 2.觀光地區。 3.原住民族地區。 4.偏遠地區。 5.離島地區。 6.經農業主管機關核發許可登記證之休閒農場或經農業主管機關劃定之休閒農業區。 7.依文化資產保存法指定或登錄之古蹟、歷史建築、紀念建築、聚落建築群、史蹟及文化景觀，已擬具相關管理維護或保存計畫之區域。 8.具人文或歷史風貌之相關區域。 （三）國家公園區。
民宿業者大多依「民宿管理辦法」第10條之規定，以農牧用地申請興建農舍為主（山坡地保育區之農牧用地）。然而農舍僅由鄉公所審照，所需檢附書圖文件及申請程序簡便，且僅需進行簡易水土保持計畫，免由建築師設施、監造或營造業承造。 而第10條第一項之規定民宿之申請登記「建築物使用用途以住宅為限。但第六條第一項但書規定地區，並得以農舍供作民宿使用」因此目前台灣山頭林立之民宿大多引用此條例，先申請農舍再申請民宿使用。 而第六條第一項之規定為限制民宿之經營規模，「以客房數八間以下，且客房總樓地板面積二百四十平方公尺以下」。但位於原住民族地區、經農業主管機關核發許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之民宿，「得以客房數十五間以下，且客房總樓地板面積四百平方公尺以下之規模經營之」。 前項但書規定地區內，「以農舍供作民宿使用者，其客房總樓地板面積，以三百平方公尺以下為限」。 且大多數民宿業者使用面積均超過第六條第一項之經營規模，即便是合法申請之民宿，其申請民宿面積也與實際營業使用之民宿面積不一致，這就是後續可能再自行增建之因素。
都市計畫農業區及保護區之建地，其允許作自用住宅使用，並能符合民宿管理辦法相關規定者，應可提供作民宿使用。（內政部營建署92.06.12營署都字第0920031114號函）。
都市計畫法台灣省施行細則第二十七條及第二十九條規定，於保護區或農業區申請興建之農舍，係指供於各該保護區、農業區從事農業生產之農民使用之自用住宅；復查民宿管理辦法第三條及第十條第一款規定，民宿係指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所，其建築物使用用途以住宅為限。準此，台灣省轄都市計畫保護區、農業區之農舍得供民宿申請設置，並無疑義。（內政部營建署92.02.17營署都字第0920006816號函） 位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區始得以農舍供作民宿使用，而非屬上開地區之農舍則無法供民宿申請設置。
(一)所得稅：在符合客房數五間以下，客房總面積不超過一百五十平方公尺，及未雇用員工，自行經營情形下，視為家庭副業，得免辦營業登記，惟經營者仍應將經營民宿之收入減除成本及必要費用後之餘額，併計其綜合所得總額，課徵綜合所得稅。 (二)房屋稅：符合前項規定之民宿，其房屋稅按住家用稅率課徵，如未符合上開要件者，則應依營業用稅率課徵。 (三)地價稅：因民宿提供客人住宿有收取房租情形，未符合土地稅法第九條有關自用住宅用地之規定，仍應按一般用地稅率計課地價稅。 (四)田賦：原依規定課徵田賦之農舍，如改作民宿使用，因其已非作農業使用，故不得繼續課徵田賦，應依法改課地價稅。 (五)土地增值稅：農業用地如改作民宿用地，因已不符合作農業使用之農業用地要件，故其移轉時，應無土地稅法第三十九條之二第一項規定：「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」之適用，故仍應課徵土地增值稅。（財政部賦稅署92.06.19台稅三發字第0920454252號函）
由上述資料可以發現開發民宿使用可透過先申請農舍後再申請民宿使用方式，再加上主管機關後續管理並未落實，以致現階段大部分合法民宿多少都有違法開發部分，而對於民眾來說民宿的選擇，除了選擇具有當地特色民宿以外，安全問題更為應該關注。
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