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月報主題：十分鐘搞懂～都市更新容積獎勵(下)前言：繼469期電子報為讀者介紹中央對都市更新容積獎勵之規定後，本期將針對「地方都市更新容積獎勵」做說明，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！一、地方都市更新容積獎勵各個縣市對於都市更新容積獎勵有著不同項目及獎勵上限，會因應地方政府的都市計畫和相關法規而有所不同。故筆者挑選目前都市更新案件數前三多的縣市來為讀者介紹。二、臺北市都市更新容積獎勵解析首先是全臺都更案最多的臺北市，依據臺北市都市更新建築容積獎勵辦法附表規定，目前臺北市都更獎勵整理如下：三、新北市都市更新容積獎勵解析

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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

　

月報 主題：

十分鐘搞懂～香港的極小型住宅：「納米樓」與香港房地產發展歷史

前言：隨著都市發展與人口密度的增加，土地資源變得越來越珍貴。香港作為全球最昂貴的房地產市場之一，極小型住宅（納米樓）逐漸成為年輕人與低收入族群的住房選擇。

臺灣目前的房價雖然相較於香港仍有一定差距，但北部都會區（如台北、新北）也逐漸出現微型住宅的趨勢。隨著房價上升，未來臺灣是否會像香港一樣，面臨極端的小型住宅現象，是我們應該值得關注的地方。

此外，政府對於此類住宅的監管、開發商的市場策略，以及民眾對居住品質的接受程度，都是影響未來發展的重要因素。

本文將探討香港納米樓與極小型住宅的發展、現況及相關挑戰，並延伸至臺灣未來可能面臨的問題，為讀者提供一個對比與參考，以理解兩地房市的未來趨勢與可能應對措施。惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！。

一、	香港房地產的發展歷史?

在了解香港納米樓的成型過程前，首先需要回顧背後的歷史與社會背景。隨著都市化的發展、人口激增，以及土地供應的緊張，香港的房地產市場經歷了多次波動。尤其在1950年代到1990年代的幾個重要階段中，住房問題逐漸加劇，特別是低收入群體面臨的居住困境。

如同下圖整理的期間所示，從早期的華人社會普遍以租屋為主，到戰後移民潮帶來的巨大住房需求，香港的房地產發展歷程充滿了挑戰與變遷。隨著房價飆升，越來越多的市民無力負擔大型住宅，開始選擇面積較小的房屋。這些因素的交織，最終促成了極小型住宅（如納米樓）的誕生。

要了解香港納米樓的發展，必須先理解其背後的社會與經濟因素。只有在掌握了這些背景後，我們才能更清楚地看見，這些因素如何為極小型住宅的成型奠定了基礎。

  

說明：

　

※籠屋：一種極端狹小、環境惡劣的租住房屋，通常是由房東將一個單位內部進一步細分，用鐵絲網或木板隔開成數個小空間，供單身人士或低收入者居住。

※徙置區：政府開始興建徙置大廈（初代公屋），提供最基本的居住需求，但這些房屋簡陋且供應有限。

※唐樓與板間房：部分私人業主將大單位分割成小房間出租，初代「劏房」模式逐漸成形。

※過度性房屋：過渡性房屋是指提供給需要臨時安置的低收入家庭或特殊群體（例如等候公屋的居民、因災害或其他原因需要臨時安置的人）的住宅。其主要目的是為了解決這些家庭在長期解決住房問題前的臨時居住需求。

※公屋：公屋是由香港政府提供的長期居住設施，專門為低收入家庭或有特殊需求的人群提供較為穩定的居住環境。公屋的建設目的是解決無力在市場上購房或租房的市民的住房需求。

 

二、	香港納米樓與極小型住宅的型態

「在香港，極小型住宅可分為合法的『納米樓』以及非法或不符合標準的『劏房』、『籠屋』或者中國的『中國城中村群租房』。

納米樓（Nano Flats）指的是使用面積小於200平方呎（約18.5平方公尺）的住宅，這種住房形式最早於2010年代興起，主要因應市場對負擔得起的房屋需求。

而這些不合法的建物通常使用面積未經規範，僅有的極端狹小空間，居住環境惡劣，甚至影響居住者健康與安全。

項目	納米樓（Nano Flats）	非合法的極小型住宅
定義	極小型合法住宅，通常由開發商興建，面積少於200平方呎（約18.6平方公尺）。	極度狹小的居住空間，通常由房東非法分隔出租，環境擁擠，缺乏基本設施。
起源	「納米樓」源自香港，用「納米」形容極小單位，概念興起於2010年代。	「蝸居」一詞源於中國，最早見於1000年前的魏晉時期，原指房屋的形狀，後來用來形容極小居住空間。
分佈國家	香港（主要發展地區）、倫敦、紐約、東京、新加坡等高房價城市有類似小型公寓。	香港（劏房、籠屋）、中國（城中村群租房）、倫敦、紐約、新加坡部分非法分租房。
現有建案	- 海茵莊園（將軍澳，最小183平方呎）(約5.14坪)	無正式建案，通常為私人業主非法改建的出租房，如： - 香港簡樸房(劏房) - 籠屋 - 中國城中村群租房 - 鞋盒屋
	- 環海·東岸（紅磡，最小194平方呎）(約5.42坪)
	- 海傲灣（油塘，最小179平方呎）(約5.02坪)
	- 菁雋（屯門，最小128平方呎）(約3.59坪)
各國法律限制	- 香港《建築物條例》：政府曾加入「限呎地」及「限量地」條款，限制單位最小面積或數量。	- 香港《「簡樸房」規管制度》：禁止非法改建與過度分租，目標是能將現有之非法劏房改裝成合法簡樸房
	- 紐約「My Micro NY」計畫允許建造25-30平方公尺的小型單位。	- 中國部分城市（如北京、上海）開始取締極端擁擠的群租房。
	- 倫敦政府放寬最小住宅面積限制，以應對房價問題。	- 倫敦、紐約對非法改建出租房加強監管，避免劣質居住環境。
現有情形與挑戰	通常樓底高，可做閣樓，小空間之應用考驗室內設計師的能力。	室內狹窄且通常公共設備為共用，衛生與健康安全堪憂。

 

三、	臺灣未來發展方向：如何平衡發展與居住品質

  

了解完了香港的狀況後，我們回來看臺灣，目前臺灣對於極小型住宅（如微型住宅）並沒有明確規定最小面積的法規限制，但有以下幾項相關法規與可能的挑戰：

現有法規
建築技術規則	臺灣的建築技術規則對住宅空間有基本要求，主要關注的是通風、採光、安全等方面，並對空間布局有最低的技術標準。然而，這些規範並未對住宅的最小面積進行具體的限制，導致有些極小型住宅可能仍符合規定但居住品質欠佳。
住宅法	臺灣的法定基本居住水準規定了每人最小居住樓地板面積，這一標準已經12年未做調整，平均每人最小居住面積為約3.95坪。此規範的訂定基於社會經濟發展狀況、公共安全及衛生需求、以及居住需求等因素。它不僅作為住宅政策規劃與住宅補貼的依據，也應用於都市計畫與建築設計，並在規劃住宅時考量到民眾的居住樓地板面積及公共設施空間配置。 現行的基本居住水準規定： 一人居住：最小居住樓地板面積為3.95坪。 二人居住：最小居住樓地板面積為5.27坪，即每人2.63坪。 三人居住：最小居住樓地板面積為6.59坪，即每人2.19坪。 此標準的設立，是為了保障居住品質，並提升租屋市場的居住水準。然而，由於此標準自訂定以來已經過了12年，並未進行調整。國土署表示，這一標準的調整會涉及國家社會經濟發展狀況及建築設計規劃，因此需要慎重研議。
建築物消防法規	極小型住宅的安全問題，特別是在消防方面，臺灣已有一些法規來確保消防安全，但這些規範在實施過程中可能對一些極小型住宅來說難以完全符合，尤其是在空間狹小的情況下。
可能的挑戰
居住品質問題	由於臺灣目前並無針對微型住宅的最小面積或居住條件的具體規範，這使得部分開發商可能推出居住空間極為狹小的住宅，雖然價格便宜，但住戶的生活品質與健康可能受到影響。
住房負擔與社會問題	隨著房價上漲，臺灣部分低收入家庭與年輕人會選擇極小型住宅作為過渡或長期住房選擇。這樣的居住條件可能引發社會不平等的問題，並加劇貧富差距，甚至可能影響到社會穩定。
土地供應與規劃問題	臺灣雖然相較於香港擁有較為充足的土地資源，但在一些主要的都會區，尤其是台北、新北等地，土地供應依然面臨緊張的問題。隨著微型住宅的發展趨勢增強，土地資源的配置與規劃將變得更加關鍵。未來若繼續推動極小型住宅的發展，臺灣可能會面臨土地規劃不當以及環境惡化的風險，特別是在高密度開發與居民生活品質之間的平衡問題上。

綜上所述，期待在未來，國土計畫法在修法過程中，能夠對土地使用進行更精確的規範與調整，妥善處理土地資源分配與環境保護之間的矛盾，並確保城市發展與居民的生活品質能夠和諧共存。透過法規的調整，不僅能夠促進土地的有效利用，也能夠在發展微型住宅的同時，避免過度擁擠、環境惡化等問題，為臺灣的都市發展創造更可持續的未來。

最後，臺灣未來面對微型住宅的法規與監管可能需要更加細化，尤其在居住品質、土地規劃與社會公平方面，以確保這類住宅不會成為不平等與社會問題的根源

 

四、

結論

  

總結來說，香港的極小型住宅（如納米樓）雖然在面對住房需求與高房價的挑戰中提供了解決方案，但這些住宅類型卻也帶來了居住品質、社會問題以及環境負擔等多重挑戰。台灣目前雖未出現像香港那樣的極端小型住宅現象，但隨著房價上升，未來可能會有類似的發展趨勢。因此，如何在發展極小型住宅的同時，兼顧居住品質、土地資源的合理配置以及社會公平，將是未來政策與法規制定的重要課題。 

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月報 主題：

十分鐘搞懂～都市更新容積獎勵(上)

前言： 隨著全台陸續進入大都更時代，根據內政部國土管理署都市更新入口網統計，截至民國114年6月底，當年度全台都市更新已核定公布實施件數已來到1,242件，各縣市都更正如火如荼地進行中。其中民眾最關心的莫過於更新後之建築面積，而這個問題就取決於該都更案基地本身條件、建商容積移轉以及法規規定之「容積獎勵」。依都市更新條例第65條第5項規定，容積獎勵主要分為「中央都市更新容積獎勵」與「地方都市更新容積獎勵」，本篇先就中央都更容積獎勵來簡單介紹，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

一、	中央都市更新容積獎勵解析

為鼓勵建商推動都市更新計畫，提高民眾參與都更之意願，依據都市更新建築容積獎勵辦法(下稱「獎勵辦法」)規定，目前中央都更獎勵共有13項：

Ø 原建築容積高於基準容積獎勵(獎勵辦法§5) 實施容積管制前已興建完成或已申請建造執照之合法建築物，其原建築容積高於基準容積者，得依原建築容積或基準容積10%給予獎勵容積。

Ø 建物結構安全獎勵(獎勵辦法§6) 經建築主管機關依法評估，需限期補強或拆除者給予基準容積10%獎勵，結構安全性能評估結果未達最低等級者給予基準容積8%獎勵。 ※上述獎勵容積額度不得累計申請。

Ø 捐贈社會福利設施或公益設施獎勵(獎勵辦法§7) 捐贈主管機關指定之社會福利設施或其他公益設施，且產權無償登記為公有者，該捐贈面積不計入容積，並依捐贈面積計算獎勵容積，獎勵最高上限為基準容積之30%。

Ø 協助取得及開闢公共設施用地獎勵(獎勵辦法§8) 協助取得及開闢都市更新事業計畫範圍內或其周邊公共設施用地，產權登記為公有者，依公共設施用地面積、事業計畫報核當期公告現值及建築基地容積率計算獎勵容積，獎勵最高上限為基準容積之15%。 ※二筆以上之土地，應按面積比率加權平均計算公告土地現值及容積率。 ※採捐贈公共設施用地辦理容積移轉者，依相關規定辦理，不適用此獎勵規定。

Ø 古蹟、歷史或紀念建築、聚落建築群之建物保存或再利用維護獎勵(獎勵辦法§9) 都市更新事業計畫範圍內之古蹟、歷史建築、紀念建築及聚落建築群，辦理整體性保存、修復、再利用及管理維護者，不計入容積，並得依該建築物實際面積之1.5倍，給予獎勵容積。 都市更新事業計畫範圍內依本條例第36條第1項第11款規定保存或維護計畫辦理之都市計畫表明應予保存或有保存價值建築物，不計入容積，並得依該建築物之實際面積，給予獎勵容積。 ※前述之整體性保存、修復、再利用及管理維護應於領得使用執照前完成。 ※採古蹟歷史建築紀念建築土地容積移轉者，依相關規定辦理，不適用此獎勵規定。

Ø 取得候選綠建築證書之建築設計獎勵(獎勵辦法§10) 取得候選綠建築證書，依下列等級給予獎勵容積： 一、鑽石級：基準容積10%。 二、黃金級：基準容積8%。 三、銀級：基準容積6%。 四、銅級：基準容積4%。 五、合格級：基準容積2%。 ※上述獎勵容積不得累計申請。 ※申請銅級或合格級獎勵容積，須符合都市更新條例及都市危險及老舊建築物加速重建條例之相關規定，且面積未達500平方公尺者為限。

Ø 取得候選智慧建築證書之建築設計獎勵(獎勵辦法§11) 取得候選智慧建築證書，依下列等級給予獎勵容積： 一、鑽石級：基準容積10%。 二、黃金級：基準容積8%。 三、銀級：基準容積6%。 四、銅級：基準容積4%。 五、合格級：基準容積2%。 ※上述獎勵容積不得累計申請。 ※申請銅級或合格級獎勵容積，須符合都市更新條例及都市危險及老舊建築物加速重建條例之相關規定，且面積未達500平方公尺者為限。

Ø 無障礙環境設計獎勵(獎勵辦法§12) 採無障礙環境設計者，依下列規定給予獎勵容積： 一、取得無障礙住宅建築標章：基準容積5%。 二、依住宅性能評估實施辦法辦理新建住宅性能評估之無障礙環境： (一)第一級：基準容積4%。 (二)第二級：基準容積3%。 ※上述獎勵容積不得累計申請。

Ø 耐震設計獎勵(獎勵辦法§13) 採建築物耐震設計者，依下列規定給予獎勵容積： 一、取得耐震設計標章：基準容積10%。 二、依住宅性能評估實施辦法辦理新建住宅性能評估之結構安全性能： (一)第一級：基準容積6%。 (二)第二級：基準容積4%。 (三)第三級：基準容積2%。 ※上述獎勵容積不得累計申請。

Ø 時程獎勵(獎勵辦法§14) 自中華民國108年5月15日起一定期間內，實施者擬訂都市更新事業計畫報核者，依下列規定給予獎勵容積： 一、劃定應實施更新之地區： (一)五年內(民國113年)：基準容積10%。 (二)前目期間屆滿之次日起五年內(民國118年)：基準容積5%。 二、未經劃定應實施更新之地區： (一)修正施行日起五年內(民國113年)：基準容積7%。 (二)前目期間屆滿之次日起五年內(民國118年)：基準容積3.5%。

Ø 基地規模獎勵(獎勵辦法§15) 都市更新事業計畫範圍重建區段含一個以上完整計畫街廓或土地面積達一定規模以上者，依下列規定給予獎勵容積： 一、含一個以上完整計畫街廓：基準容積5%。 二、土地面積達3,000平方公尺以上未滿10,000平方公尺：基準容積5%；每增加100平方公尺，另給予基準容積0.3%。 三、土地面積達10,000平方公尺以上：基準容積30%。 ※上述第二點、第三點獎勵容積額度不得累計申請。

Ø 全體同意採協議合建實施獎勵(獎勵辦法§16) 都市更新事業計畫範圍內，更新前門牌戶達20戶以上，經全體土地及合法建築物所有權人同意以協議合建方式實施之都市更新事業者，給予基準容積5%之獎勵容積。

Ø 處理占有他人土地舊違章建築戶之樓地板面積獎勵(獎勵辦法§17) 處理占有他人土地之舊違章建築戶，依都市更新事業計畫報核前之實測面積給予獎勵容積，且每戶不得超過最近一次行政院主計總處人口及住宅普查報告各該直轄市、縣(市)平均每戶住宅樓地板面積，其獎勵額度以基準容積20%為上限。

 

二、	中央都市更新容積獎勵簡化表

項目	都市更新建築容積獎勵辦法	獎勵上限
原建築容積高於基準容積	§5	基準容積之10%
建物結構安全	§6	基準容積之10%
捐贈社會福利設施或公益設施	§7	基準容積之30%
協助取得及開闢公共設施用地	§8	基準容積之15%
歷史、紀念、聚落建築保存或再利用	§9	建築物實際面積之150%
綠建築設計獎勵	§10	基準容積之10%
智慧建築設計獎勵	§11	基準容積之10%
無障礙環境設計	§12	基準容積之5%
耐震設計獎勵	§13	基準容積之10%
時程獎勵	§14	基準容積之10%
基地規模獎勵	§15	基準容積之30%
協議合建獎勵	§16	基準容積之5%
處理占有他人土地舊違章建築	§17	基準容積之20%

三、

結論

  

以上為中央規定之都市更新容積獎勵，針對安全性、公益性、環保性及整合性給予不同程度之獎勵額度，整體而言，獎勵項目全面多元，應能有效幫助都市更新案件之推動。至於地方都市更新容積獎勵，待下期電子報再為讀者做介紹。

 

資料來源：全國法規資料庫、內政部國土管理署都市更新入口網

 

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月報 主題：

十分鐘搞懂～協議合建VS.權利變換

前言： 近年來，社會大眾對於都市更新之議題討論相當熱烈，臺北市政府自2023年提出「都更八箭」後，臺灣即將正式進入大都更時代。根據統計，截至2024年9月底，臺北市更新地區擬定事業計畫案(含權利變換計畫)共申請225件，其中42件已核定，相較前次(2018年)劃定面積，有大幅增加。惟都更程序複雜，究竟該走合建還是權利變換，民眾對其可能還不甚了解，故本篇將針對協議合建與權利變換之差異來作簡單介紹，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

一、

協議合建

協議合建是在取得全部權利人之同意後，由地主與建設公司合作簽訂合約，按彼此協商認定之價值比率，由地主提供土地、建商提供資金，最後依其比例分回改建完成後之建築物及土地。協議合建依照合作方式的不同，又可分為三種模式：

(一)                合建分售

房屋改建完成後，土地歸地主所有，地上建物歸建商所有，意味銷售時，買方須與地主簽立「土地買賣契約書」、與建商簽立「房屋買賣契約書」。

(二)合建分屋

建商與地主依雙方協議之比例分戶，分配予建商之戶別稱為「建商戶」，換言之地主分配之戶別稱為「地主戶」，最常見之分屋方式如下：

　

(三)合建分成

建商與地主約定房地價金分配比例，待房屋出售後，依約定之比例拆分房屋出售價金，而出售前之管理與銷售成本，通常也會依比例分攤。

正常情況下，協議合建之程序較為單純，僅依一般建管流程辦理即可，無須另外擬訂任何計畫送審，惟此方式是建立於私法契約上，對於雙方權益較無絕對保障。

二、

權利變換

權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。

權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意(普遍認定同意比例逾80%以上)即可送件，其更新前後價值之認定依都市更新條例第50條規定由實施者與土地所有權人共同指定專業估價者；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自各級主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選任之。而有關於權利變換估價，華信不動產在過去發行之電子報中，已有針對其內容作詳細解說，本篇電子報就不再贅述，有興趣之讀者可參閱華信第56~58、167、168、285、286期電子報。

三、	協議合建與權利變換之比較

  

	協議合建	權利變換
法律依據	都市更新條例、民法	都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法
同意門檻	100%土地所有權人同意	80%土地所有權人同意
產權分配	依循市場行情經驗，以談判方式分配	委託三家專業不動產鑑價公司估價
選配方式	原則上依據原位次選配，保有彈性協調空間。	填寫選屋單，重複選配者另行協調或抽籤，如遇超額選配，則由應分配者優先選配。
適用地區	產權不複雜地區	對面積廣且土地權利關係複雜地區，不易以合建方式更新者
稅務減免	1.地價稅： (1)都更期間土地無法使用，免徵。 (2)都更期間土地仍可繼續使用及都更後兩年內，減半。 2.房屋稅： (1)都更後兩年內，減半。 (2)都更後兩年內未移轉，房屋稅減半優惠可延長最多10年。 3.土地增值稅、契稅：因協議合建辦理產權移轉，減徵40%。 4.營業稅：原所有權人負擔。	1.地價稅： (1)都更期間土地無法使用，免徵。 (2)都更期間土地仍可繼續使用及都更後兩年內，減半。 2.房屋稅： (1)都更後兩年內，減半。 (2)都更後兩年內未移轉，房屋稅減半優惠可延長最多10年。 3.土地增值稅、契稅：自分配結果確定之日起，免徵；興建後之建物第一次移轉減徵40%。 4.營業稅：已包含於重建成本中，建商不得再要求原所有權人負擔。
建照申請	全部土地所有權人同意，並出具土地權利證明文件	實施者申請，免檢附證明文件
爭議處理	法院民事訴訟	調解、調處、訴願、行政訴訟。期間更新事業不受影響

 

四、

結論

綜上所述，協議合建與權利變換各有其優缺點，並且適用於不同的情況。協議合建更注重土地所有者與建設公司之間的協商，適用於產權結構簡單、同意門檻較高的區域，程序也較為簡單，但無公權力介入，協議合約務必再三注意，以免事後造成相關糾紛。相對而言，權利變換則適合在土地權利較為複雜的地區，並且在同意門檻上較為寬鬆，但都更流程就相對繁瑣費時。另權利變換通常會涉及專業之不動產估價及選屋過程，政府機關也會審核相關權利價值相關文件，故具有較多的法律保障。

因此，無論所有權人與建設公司在選擇何種都市更新方式，都應根據各自的需求與實際情況，衡量協議合建與權利變換的優劣。兩者雖然都能達成都市更新的目標，但其適用的地區、法律保障及實施程序有所不同，了解這些差異將有助於做出更合適的選擇。

本期針對協議合建VS.權利變換之分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

　

　

資料來源：臺北市都市更新處、財團法人都市更新研究發展基金會、臺北市不動產估價師公會

　

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十分鐘搞懂～臺北市北投士林科技園區行情

前言： 北投士林科技園區，簡稱北士科，是位於臺北市北投區南側洲美地區一帶的新興產業園區。占地約94.38公頃，座落於北投區與士林區交界，與兒童新樂園、科教館、天文館等學術地標接壤。因鄰近臺北榮民總醫院及數間醫院，、國立陽明交通大學、國立臺北護理健康大學等教育機構樹立，北士科園區以「智慧健康產業」為主軸發展，被台北市視為下一個新興產業發展區域。本期電子週報，將針對臺北市北投士林科技園區作介紹，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

一、	北士科園區的背景與範圍？

計劃區名稱雖為北投士林科技園區，但實際全區皆位於北投區內。園區範圍主要分為兩部分，東側（軟橋段）由文林北路、承德路、外雙溪、磺溪圍成的四角地組成，內有中正高中、文林國小等學校。西側（新洲美段）則為福國路與外雙溪所夾腹地，西起洲美快速道路，東至承德路。全區包含25公頃的科技產業專用區設於福國路、承德路口附近。園區已於2009年1月5日公告實施區段徵收。開發期限共22年，預計於2031年前完工。園區則鄰近北投、天母等優質生活圈及捷運淡水線明德、芝山及士林站，且周邊擁有密集的生醫資源，包含臺北榮民總醫院等8間醫療機構及研究所，還有國立陽明交通大學、東吳大學、銘傳大學等多所高等教育學府，將帶來頂尖產學資源與人才供給之優勢，另附近有華碩、和碩、英業達等大型企業深耕，搭配本市既有資通訊產業深厚基礎與能量，將引進生技、數位醫療、智慧科技與支援技術等本市優勢產業及相關新興產業。

　

二、	北士科園區的開發緣由？

(一)策略方向

考量臺北市內在條件及當前全球產業發展趨勢，臺北市未來產業目標將以發展智慧密集產業為主，為健全商貿環境、打造創意搖籃，扶植重點產業發展，臺北市政府積極打造研發營運導向的科技產業廊帶，以4+1產業園區計畫為未來產業空間布局戰略，包含南港生技產業聚落、大內湖科技園區、北投士林科技園區、藉由產業聚落的型塑，打造更完整的產業廊帶，帶動整體產業升級與轉型。

(二)區位潛力

在臺北科技廊帶中，下一個科技重鎮即為北投士林科技園區，園區鄰近北投、天母等優質生活圈，周邊擁有許多醫療與學術資源，包含榮民總醫院、振興醫院、新光醫院、和信醫院、國立陽明交通大學與衛福部國家中醫藥研究所等，將帶來頂尖產學資源與人才供給之優勢，使北士科園區具備發展智慧健康醫療產業之潛力。

(三)產業引進方向

臺北市為因應全球產業的智慧型應用服務發展趨勢，積極推動臺北市發展成為智慧城市，由於具備鄰近服務市場、大量數據取得便利與資通訊產業發達等特性，使得數位技術服務產業同樣具備發展潛力，搭配智慧健康醫療產業與臺北市智慧城市政策之推動，北士科園區將以「智慧健康產業」與「數位技術服務」產業作為基地引入之主軸產業，並提供未來新興科技產業發展空間，以園區為創新驅動基地。促進北投士林科技園區整體產業進駐發展，延續臺北科技廊帶能量，成為下一個臺北市產業發展引擎。

三、

北士科園區行情？

(一)北士科園區內目前劃定多為第三種住宅區(特)或第三之二種住宅區(特)，因此以第三種住宅區為行情說明。根據內政部不動產實價登錄資訊網公開資訊，北士科園區內第三種住宅區(特)土地成交行情約為每坪新台幣150~190萬元，第三之二種住宅區(特)土地成交行情約為每坪新台幣220~260萬元，詳如下表：

1.第三種住宅區(特)土地成交行情表

項次	地段位置或門牌	交易日期	總價(元)	總面積 (坪)	單價 (元/坪)
1	軟橋段75地號	113/04/10	247,110,435	418.92	1,950,000
2	軟橋段76地號	113/03/07	964,450,500	1,635.00	1,950,010
3	軟橋段37地號	113/02/07	416,410,186	752.22	1,830,000
4	軟橋段77地號	111/07/19	405,020,000	981.70	1,363,868
5	軟橋段28地號	111/04/14	188,272,000	389.00	1,599,966
6	軟橋段30地號	111/04/14	195,312,000	403.55	1,599,949

2.第三之二種住宅區(特)土地成交行情表

項次	地段位置或門牌	交易日期	總價(元)	總面積 (坪)	單價 (元/坪)
1	軟橋段5、6地號	113/04/19	1,800,000,000	2,464.41	2,414,539
2	軟橋段12地號	112/06/02	1,279,786,500	1,800.30	2,349,997
3	軟橋段17地號	111/12/28	227,268,765	330.04	2,276,396
4	軟橋段48地號	111/08/04	105,500,000	157.16	2,219,142
5	軟橋段25地號	111/04/19	65,035,263	82.69	2,599,983

                                         資料來源：內政部不動產實價登錄網；華信不動產估價小組編輯整理

(二)目前北士科園區內已有預售屋開始買賣，行情走勢尚有發展空間，以下為整理住宅區已公布之預售屋建案之行情，詳如下表：

建案名稱	建商	坐落街道或地段	預售屋平均 銷售單價 (萬元/坪)
常殷一域	常殷建設	北投區文林北路旁	112.50
家居璽玉	家居建設	北投區文林北路	121.63
達麗天蒔	達麗建設	北投區文林北路75巷	116.35
家居安曼	家居建設	北投區文林北路131號	113.81
璞真文學	璞真建設	北投區文林北路75巷 (中正高中對面)	105.41
柏鴻君臨	柏鴻土地開發建設	北投區建民里文林北路23巷	111.78
華固上文林	華固建設	北投區文林北路與文承路交叉口	121.22
國泰雍萃	國泰建設	北投區建民里文林北路75巷	117.80
士科大院	新潤興業、揚潤開發	北投區洲美里福善路	106.17
樺輝沐畇	樺輝建設	北投區洲美里新洲美段96地號	102.40
達麗河蘊	達麗建設	北投區洲美里福善路	106.71
隆雲心仝聚	隆雲建設	北投區文林北路75巷	108.73

                                         資料來源：內政部不動產實價登錄網；華信不動產估價小組編輯整理

四、

結論

隨著北士科的推案朝將來襲，目前傳出預估推案金額從2023累積至 2024將上看400億元，配合現在各建商積極插旗，未來北士科自2024～2029年，至少將有20棟住宅和商辦大樓陸續完工，帶動北投士林房價突破天花板，接下來就由民間企業接著下一棒進行園區內的建設開發，目前園區內的建案如雨後春筍般冒出，顯現北士科未來的樣貌相當可期。

本期針對臺北市北投士林科技園區行情概況之分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

　

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月報 主題：

十分鐘搞懂~新北市新莊區副都心重劃區行情

前言：

新莊副都心經過十餘年的開發，整體機能已逐漸成形，房價也自然回穩。交通方面，緊鄰捷運新莊副都心站、新北產業園區站；生活機能銜接幸福商圈，亦有新進駐的宏匯廣場；學區亦有中信國小、中平國中、昌平國小、頭前國中等多個明星學區。

新莊副都心周圍連結頭前重劃區、新莊北側知識產業園區、塭仔圳重劃區，形成新北市的居住、商業及產業結合的「黃金三磚」。本期電子週報，將針對近年來新北市新莊區最受矚目的地段「副都心重劃區」作介紹。

一、	新北市新莊區副都心重劃區指的是哪裡？

新莊副都心，全稱為「新莊副都市中心地區」，是位於臺灣新北市新莊區北側以商業機能為主的國家級重劃區，也是以日本東京新宿副都心為藍圖的國土計畫溪北都心的核心商業區。其範圍為新莊區的中環路三段以東、思源路以西、新北大道以南、中原路以北。新北市政府希望透過發展新莊副都心，降低新北市對台北市依賴，與板橋區相輔相成，成為跨越大漢溪兩岸之雙子城市，並提供新莊區、五股區、泰山區共同生活圈所需之都市機能。

　

二、	新北市新莊區副都心重劃區優勢？

(一)副都心重劃區之發展背景：

新莊副都心與中港大排過去幾乎都是沼澤，因地勢低窪，暴雨時只能靠巷道兩旁的側溝宣洩排至中港路後段的低窪地區，也就是今日副都心一帶，再北流與大窠坑溪會合後排入二重疏洪道。隨著大台北地區水利建設的逐漸完備，臺北縣政府將新莊區北部一帶原作為滯洪用途的地區解除洪水管制，重劃為新興的都市核心。西元1990年代，新莊將工廠遷移至五股、桃園等外緣的工業地區，逐漸跳脫早期工業區的刻板印象，產業進行調整也造成都市計畫改變。中港大排周遭地區相對於臺北市較低的房價，配合新莊大規模的都市重劃與副都心開發，出現一波新的移民潮，使得中港大橋周圍與副都心地區地景產生巨大改變。

因參考日本東京新宿副都心而計畫的新莊副都心長期願景在提供新莊周邊區域所需之都市機能，型塑成具自主性如日本惠比壽的衛星城市，並與板橋新都心相輔相成，期能藉此提昇新北市中心商業機能，降低對台北市中心商業區之依賴。新北市政府於西元2010年將新莊副都心所有公共區域外的商業區與住宅區土地全數脫標，交由民間建商與私人企業開始投資建設，被視為副都心開始發展的里程碑。

(二)副都心重劃區之規劃：

目前區域內銷售中新建案約有10個。屬於上新莊區域，重劃區內土地使用配置大致可分為40%商業用地、40%公園綠地與20%住宅用地，建築型態則以住商混和大樓居多。重大建設包含中央合署辦公大樓、國家電影文化中心、宏匯廣場等，交通部分則有機捷新北產業園區站、新莊副都心站。

(三)副都心重劃區之區域交通概況：

新莊副都心有3高3快2捷運的交通路網，可以銜接中山高、五股楊梅高架道路以及汐止五股高架道路。快速道路包括台一線、特一快與特二快等主要道路。新莊副都心北側設有兩座捷運站，分別是新莊副都心站以及新北產業園區站，未來新北產業園區站將延伸出環狀線北環段，且與文湖線、深坑輕軌、蘆洲線、五股泰山輕軌、淡水線接軌，舒緩搭捷運通勤的時間及車流。新莊副都心區內主要公車站多在外圍的中央路、中原路、思源路上進行搭乘，公車發車量多，可以透過公車前往內湖、中正、信義、南港等地。

三、	新北市新莊區副都心重劃區行情？

(一)新北市新莊區副都心重劃區係以商業機能為主之重劃區，因此以重畫區內商業區土地為土地行情說明。根據內政部不動產實價登錄資訊網公開資訊，副都心重劃區內商業區土地成交行情約為每坪180~220萬元，平均約為每坪205萬元，中位數為每坪210萬元，詳如下表：

項次	地段位置或門牌	交易日期	總價(元)	單價(元/坪)	總面積(坪)
1	新莊區副都心段一小段1地號	112/01/06	665,500,000	2,200,000	302.5
2	新莊區副都心段一小段371-3地號	111/04/27	695,295,300	2,175,002	319.68
3	新莊區副都心段一小段371地號	111/04/27	695,299,650	2,174,992	319.68
4	新莊區副都心段一小段371-1地號	111/04/27	695,299,650	2,174,992	319.68
5	新莊區副都心段一小段371-2地號	111/04/27	695,299,650	2,174,992	319.68
6	新莊區副都心段一小段418地號	110/12/30	461,380,000	2,125,005	217.12
7	新莊區副都心段一小段7地號	112/01/11	1,166,200,000	2,100,175	555.29
8	新莊區副都心段一小段8地號	112/05/03	2,044,500,000	2,100,050	973.55
9	新莊區副都心段一小段388地號	109/12/04	308,920,000	2,099,987	147.11
10	新莊區副都心段一小段391地號	109/10/08	1,338,443,800	2,059,987	649.73
11	新莊區副都心段一小段406地號	109/09/24	907,020,000	1,924,985	471.18
12	新莊區副都心段一小段22地號	109/05/08	663,860,000	1,900,003	349.4
13	新莊區副都心段一小段324-1地號	109/09/28	1,479,695,360	1,892,000	782.08
14	新莊區副都心段一小段18地號	110/03/12	2,680,000,000	1,888,393	1,419.20
15	新莊區副都心段一小段368地號	111/02/10	727,322,000	1,701,219	427.53

                                         資料來源：內政部不動產實價登錄網；華信不動產估價小組編輯整理

       (二)區域內屋齡10年內之大樓店鋪扣除車位之建坪單價約為每坪80~95萬元，平均約為每坪90.1萬元，中位數為每坪90.9萬元，詳如下表。

項次	區段位置或區段門牌	社區名稱	價格日期	總價 (元)	屋齡 (年)	樓別/樓高	建物面積(坪)	扣除車位 建坪單價 (元/坪)
1	新莊區麗水街８１號	潤泰峰盛	112/03/24	23,880,000	6	一層/十九層	24.96	956,757
2	新莊區麗水街８２號	潤泰峰盛	112/11/06	33,000,000	6	一層/十九層	54.88	940,215
3	新莊區中原東路１４３號	冠德泰極	111/07/26	32,960,000	2	一層、二層/二十九層	44.37	934,777
4	新莊區思源路４５６號	冠德泰極	111/02/08	25,000,000	2	一層,二層/二十九層	27.03	924,955
5	新莊區思源路４５８號	冠德泰極	111/02/21	24,880,000	2	一層,二層/二十九層	27.15	916,410
6	新莊區中港路７３２號	遠雄達利	111/02/11	23,500,000	1	一層/十八層	25.7	914,489
7	新莊區中原東路１９８號	亞昕平方	111/04/01	66,500,000	9	一層,見其他登記事項/十九層	73.17	908,896
8	新莊區思源路２９６巷３７號	建義首璽	111/01/17	28,000,000	6	一層/九層	31.05	901,726
9	新莊區中華路三段７６號	漾都心	112/11/28	24,250,000	3	一層,見其他登記事項/十四層	31.51	942,026
10	新莊區榮華路一段９７號	築億築藝	112/08/08	48,180,000	0	一層,見其他登記事項/十四層	59.41	899,821
11	新莊區福德一街１１６號	御春城	112/02/22	34,000,000	4	一層,見其他登記事項/十九層	44.1	895,693
12	新莊區幸福東路１３９號	璽之悅	112/07/29	66,880,000	5	一層,二層/二十二層	77.08	867,636
13	新莊區榮華路一段９９號	築億築藝	112/09/18	60,780,000	0	一層,見其他登記事項/十四層	77.21	877,658
14	新莊區福壽街４２５號	都峰苑二期	112/02/11	29,600,000	7	一層/十九層	44.4	837,946
15	新莊區新知三路９７號	新潤莫內花園	112/11/13	41,250,000	1	一層/十五層	56.24	795,610

資料來源：內政部不動產實價登錄網；華信不動產估價小組編輯整理

       (三)區域內商辦大樓扣除車位之建坪單價約為每坪53~63萬元，平均約為每坪56.3萬元，中位數為每坪55.6萬元，詳如下表。

項次	區段位置或區段門牌	社區名稱	價格日期	總價 (元)	屋齡 (年)	樓別/樓高	建物面積(坪)	扣除車位 建坪單價 (元/坪)
1	新莊區中央路７１４號十四樓	麗寶 好萊塢	112/06/19	31,800,000	5	十四層/二十七層	63.96	585,256
2	新莊區新北大道四段１３５號十四樓之五	不貳館	112/09/11	24,400,000	4	十一層/十八層	52.48	580,238
3	新莊區思源路４０８號三樓	駅森	112/10/27	33,150,000	2	三層/十九層	70.78	574,278
4	新莊區中央路７２４號十四樓	麗寶好萊塢	112/06/11	26,800,000	5	十四層/二十七層	57.38	560,972
5	新莊區思源路４２０號二樓	駅森	113/02/29	36,200,000	2	二層/十九層	70.51	556,132
6	新莊區中央路７１４號八樓	麗寶好萊塢	112/11/13	29,880,000	5	八層/二十七層	65.02	550,698
7	新莊區思源路５２０號三樓	長虹PARK32	112/06/12	23,900,000	1	三層/三十二層	50.39	526,228
8	新莊區中平路４３１號五樓	松TOWER	113/01/31	67,680,000	1	五層/二十九層	117.61	617,167
9	新莊區新北大道三段２１８號十五樓	寰宇一號	112/08/15	67,300,000	1	十五層/十八層	130.01	552,955
10	新莊區中原路５５２號六樓	中悅IFC	112/08/25	54,470,000	3	六層/二十五層	115.07	539,962
11	新莊區新北大道三段２１２號十一樓	寰宇一號	113/03/09	48,880,000	2	十一層/十八層	96.91	551,519

資料來源：內政部不動產實價登錄網；華信不動產估價小組編輯整理

四、

結論

總結新莊副都心重劃區四周鄰近新北產業園區、頭前重劃區與塭仔圳重劃區等開發區，加上其重劃區規劃完整，公共設施配置完善，為商業導向之重劃區，交通系統便利，生活機能充足，房價增值潛力高，未來預計將持續繁榮發展。

本期針對新北市新莊區副都心重劃區行情之分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

　

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月報 主題：

十分鐘搞懂~私校退場!校地之轉型與重生?

前言：20年前大量的技職院校升格為科技大學，使得臺灣大專院校的數量繁多，如今正逢少子化嚴重加劇之影響，這十年間陸續有私立科技大學因財務營運持續惡化，以至於難以辦學而退場，學校停辦除了學生的受教權及老師的工作權益受到影響外，若大面積的校園也變成空城，對於停招學校校地之後續使用，教育部有提出多種方案期盼轉型，本期電子報會為讀者簡單介紹私校退場!校地之轉型與重生，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

一、	臺灣大專院校退場之問題？

受少子化影響，民國102年教育部首次針對私立大學提出退場機制，對各大學進行註冊率調查，對於學生數量過少及有財務問題之學校進行整併等方式因應，但其間也有學校自行退場，因退場之情況日漸加劇，立法院於民國111年通過「私立高級中等以上學校退場條例」，作為私立大學及高中職退場機制的法源依據。截至民國113年8月，已有16所私立大學退場，未來已確定有2所學校預訂退場，隨著少子化問題加劇，私校退場的數量可能還會增加。

▼臺灣歷年退場學校一覽表

二、	私校退場後校地之規劃與用途？

私校退場後留下閒置的校地及校舍，多少成為財團覬覦的目標，為避免財團獵地，依據私立高級中等以上學校退場條例，私校在退場後，教育部將核定私校法人解散，並依退場條例規定辦理財產清算，剩餘之財產將歸屬於地方政府，亦可捐贈退場基金、中央機關或公立學校。

而校地的部分將「校產歸公」，若是登記在學校名下之土地，結束營運後，校產將全數歸公，導致如何處置廢校校地成為教育部所需面對之問題，政府機關原先希望認為閒置的校舍可改為社會住宅或長照機構等福利設施，有些則是規畫與產業園區合作，擴大相關產業的發展，但目前完成轉型的校舍僅有少數，主要是因為學校退場後，所面臨的清算程序太過繁雜，加上有些董事會提起訴願、行政訴訟，導致校產處置的問題延宕許久，也無法在短時間內看到私校轉型的成效，再加上部分私校位處都市偏遠處，屬人煙稀少地區，也無法吸引相關單位進駐，因此教育部及各縣市政府面對退場學校之問題，應提出適當規劃，協助有意願承接校舍及校地之機關及單位，以確保退場私校之校地運用，並活化的校地之公益性及最大使用效益。

三、	停招校地未來展望及改變？

在民國111年退場條例上路前，有部分學校董事會先行轉型為其他用途使用，像是高鳳數位內容學院及南榮科技大學皆在退場後轉型為私立雙語學校；稻江科技暨管理學院則在停辦後改為稻江長照財團法人，轉型為私人長照機構。因退場條例尚未實施，並由教育部依私立學校法核准後轉型成功。

而在退場條例施行後，私校法人解散後，校地皆屬教育部及地方政府，如何有效利用閒置校地，也為地方政府所面對之難題，有部分學校因閒置太久，變為雜草叢生的廢墟，影響周遭居民的生活，故校地轉型也為附近居民期盼能為生活區域帶來新氣象，以目前狀況顯示，較多為捐贈予國立大學，變為國立大學之附屬校地，繼續提供專科教育的服務。再來則為地方政府，計畫成為新興之公共設施，以便服務民眾。

 

仍有部分地方政府計畫與當地產業結合，將無人使用的學校改建成產業專用園區，只因現階段還在清算學校之財產，目前只有提出規劃，須等到清算完才會明朗。

 

四、

結論

由於過去大學猶如便利商店般快速產生，加上近年來深受少子化的影響，許多私立大學無法生存已是預料中的狀況，學校無運作後，就有許多閒置校地及校舍可利用，地方政府可妥善利用閒置校舍，來服務民眾更多生活所需，但目前校地轉型情形都尚未成熟，民眾皆無看見校地轉型之成效，未來仍有其他學校會退場，地方政府須提出實質之規劃，期待退場學校的轉型與重生。

本期針對私校退場之現況及校地轉型之分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

　

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月報 主題：

十分鐘搞懂~包租代管及目前實施成果

前言： 自本所於315期介紹當時試辦包租代管至今已屆滿7年，從一開始試辦到2024年以來共經歷四個階段的施行，而包租代管各期獎勵內容以及施行的成效為何，本期將分享包租代管四個階段之獎勵內容以及實施至今(2024年)實施成果，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

一、

何謂包租代管?

依據租賃住宅市場發展及管理條例內容，包租代管可分為「包租」及「代管」兩部分，其中，「包租」係指房屋所有權人將其所有之房屋委託予包租業者，於簽約後由包租業者負責將房屋「轉租」給房客，並且由包租業者負後續管理責任；「代管」指的是房屋所有權人與房客簽訂租賃契約後，由代管業者擔代替房屋所有權人管理房屋，因此，代管業者只需要管理不負責出租。

二、	包租代管截至2024年實施四期計畫之獎勵內容

(一)106年度社會住宅包租代管試辦計畫(2017年)：

為協助弱勢民眾於住宅租賃市場租屋、鼓勵民眾釋出空餘屋，及減輕地方政府新建社會住宅的財務負擔社會住宅興辦計畫草案規劃以多元方式取得社會住宅，其中包含包租代管民間住宅方式，預計自106年起8年辦理8萬戶，平均1年辦理1萬戶。

獎勵內容：

包租		代管
住宅出租修繕費獎勵	每1處簽約3年，3年共計最高新臺幣3萬元	住宅出租修繕費獎勵	每1處簽約1年，獎勵最高新臺幣1萬元
開發費	費用最高為每件每次簽約租金1.5個月	代墊租金	得由政府代為墊付租金(最多不得超過3個月，並以1次為限)
包管費	提供最高簽約月租金25%的包管費3年	媒合服務費	最高為簽約月租金金額1個月
租金補助	一般戶：市場租金8折 經濟、社會弱勢戶：5折或7折	代管費	提供一般戶最高每月簽約月租金金額10%的代管費、弱勢戶20%代管費
保險費	規劃保費最高為每年每處3,500元	租金補助	一般戶：市場租金9折 經濟、社會弱勢戶：5折或7折
公證費	每件每次最高不得超過3,000元	公證費	每件最高不得超過3,000元

 

(二)社會住宅包租代管第2期計畫(2019年)

為協助弱勢民眾於住宅租賃市場租屋，減輕地方政府新建社會住宅的財務負擔，社會住宅興辦計畫規劃以多元方式透過包租代管民間住宅方式取得社會住宅，除鼓勵運用民間租屋住宅釋出予有需求的民眾外，配合租賃條例於107年6月27日施行，擴大租屋協助服務範圍，發展租屋市場導向專業化經營，提供租屋市場上的租賃雙方能獲得更好的服務及保障。

獎勵內容：

包租		代管
住宅出租修繕費獎勵	一年補助最高1萬元，最長補助3年，3年共計最高補助獎勵3萬元。	住宅出租修繕費獎勵	一年補助最高1萬元，最長補助3年，3年共計最高補助獎勵3萬元。
開發費	最高為每件每次簽約租金1.5個月，開發費每件每次最高補助不得超過新臺幣2萬7,000元。若加入物件為既存租賃契約之住宅並由業者轉租原房客，該開發費折半給付	代墊租金	得由政府代為墊付租金(最多不得超過3個月，並以1次為限)，惟須依租賃契約規定繳納之擔保金已抵扣租金後之次月起，始得撥付
包管費	每月提供最高簽約月租金25%的包管費3年；惟每件每月最高補助不得超過新臺幣4,500元，最低以每月500元支付	媒合服務費	最高為簽約月租金金額1個月，每件每次最高補助不得超過新臺幣2萬250元。若加入物件為既存租賃契約之住宅並與原房客重新簽訂租賃契約者，該媒合費折半給付
租金補助	一般戶：以市場租金8折承租(承租人等同享受市場租金20%優惠)，不給予租金補助。 經濟、社會弱勢戶：以一定所得區分(授權地方政府訂定)為2類，每件每月最高租金補助不得超過新臺幣7,200元。	代管費	提供一般戶最高每月簽約月租金金額10%的代管費、弱勢戶20%代管費。惟每件每月最高補助不得超過新臺幣4,050元，最低以每月500元支付。
居家安全相關保險費	每年每屋最高為3,500元	租金補助	一般戶：以市場租金9折承租(承租人等同享受市場租金10%優惠)，不給予租金補助。 經濟、社會弱勢戶：以一定所得區分(授權地方政府訂定)為2類，每件每月最高租金補助不得超過新臺幣7,200元。
公證費	臺北市、新北市每件每次補助最高不得超過4,500元；其餘直轄市、縣(市)每件每次補助最高不得超過3,000元	公證費	臺北市、新北市每件每次補助最高不得超過4,500元；其餘直轄市、(市)每件每次補助最高不得超過3,000元。

 

(三)社會住宅包租代管第3期計畫(2022年)

為延續第1、2期計畫效益，落實社會住宅包租代管8年8萬戶的政策目標。本期計畫持續補助直轄市、縣(市)政府及住都中心執行，並將擴大媒合戶數2萬戶，另保留2萬戶供直轄市、縣(市)政府辦理原有採購後續擴充，以鼓勵各地方租賃住宅服務業者投入，擴大社會住宅租屋市場量能。

獎勵內容：

1.     住宅修繕費：原則一件(戶)一年補助最高1萬元，最長補助3年，3年共計最高補助3萬元

2.     業者服務費（開發費、媒合費、包管費、代管費）：

	臺北市	新北市	桃園市、臺中市、新竹市、新竹縣	臺南市、 高雄市	其他縣市
開發費	24,000	22,000	18,000	16,000	13,000
包管費	4,000	3,600	3,000	2,600	2,100
媒合費	16,000	14,000	13,000	11,000	9,000
代管費	2,400	2,200	1,800	1,500	1,300

 

　

3.     租金補助及受理上限：

(1)    一般戶：以簽約租金承租（即市場租金8折或9折），不另給予租金補助。

(2)    社會、經濟弱勢戶：依一定所得標準區分為2類(比照中央及各地方政府規定)，除包租案以市場租金8折承租外，第1類弱勢戶政府提供簽約租金12.5%、第2類弱勢戶提供簽約租金37.5%租金差額補助；代管案以市場租金9折承租外，第1類弱勢戶政府提供簽約租金22.5%、第2類弱勢戶政府提供簽約租金44.5%租金差額補助。

4.     居家安全相關保險費：

補助保費每年每屋最高為3,500元。

5.     公證費：

臺北市、新北市每件每次補助最高不得超過4,500元；其餘直轄市、縣（市）每件每次補助最高不得超過3,000元。

6.     代墊租金：

代為墊付租金（最多不得超過3個月，並以1次為限），至於對於未依還款計畫積欠墊付租金之房客，應先由業者代為催收。

7.     糾紛爭議處理費：

直轄市、縣(市)主管機關或住都中心與業者如有履約爭議、採購爭議處理或介入租賃糾紛處理，產生訴訟相關之必要費用。

 

(四)社會住宅包租代管第4期計畫(2023年)

為延續前期計畫效益，落實社會住宅包租代管8年8萬戶的政策目標，本期計畫持續補助直轄市、縣(市)政府及住都中心執行，並將擴大媒合戶數6萬戶以鼓勵各地方租賃住宅服務業者投入，擴大社會住宅租屋市場量能。

第4期計畫之獎勵方式與第3期相同，主要新增下列方式，以鼓勵房屋所有權人將住宅出租予符合資格房客，及提高業者參與意願：

1.     增加總體開辦戶數及簡化採購行政作業

本期計畫為提供充足媒合量能、保障優良廠商執行計畫權益，以及簡化採購行政作業，擬增加開辦及後續擴充戶數量，以滿足縣市版及公會版得標業者執行需求。

2.     300億元中央擴大租金補貼專案計畫

以每年編列300億元預算，針對一定所得以下無自有住宅之個人或家庭，提供租金補貼，並為鼓勵婚育及加強關懷弱勢，加碼補貼金額，預計協助50萬戶租屋家庭減輕生活負擔。

3.     擴大長者及身障者換居選擇

(1)換社會住宅包租代管：於審核通過後承租社會住宅包租代管物件，並得請領租金補助。

(2)換政府興建社會住宅：申請人得選擇承租住都中心興建之社會住宅，或依各直轄市、縣(市)政府所訂之興辦社會住宅出租辦法規定承租政府興建社會住宅。

三、

各期實施成效

(一)社會住宅包租代管計畫執行情形：

 

                                         資料來源：內政部不動產資訊平台

根據內政府資料(如上表所示)，2017年推出的包租代管第一期社宅5,157戶、2019年第二期14,527戶、2021年第三期54,401戶，2023年原目標6萬戶，現調高至8萬戶，預計（2024）年達標。顯示包租代管的社宅政策有一定成效。

四、

結論

根據財政部統計顯示，租賃住宅服務業的產業營業額在2020年約2億元，2021年達6.7億元，2022年已達9億，單是2022年11、12月的銷售額就高達1.35億元，顯示房屋租賃產業正快速發展中。

新北市租賃公會張惠山說明，這幾年租賃業在政府政策支持下，已朝專業化進程發展。如果要加速提升租賃業者的服務品質與商品量能，不妨鼓勵大規模、企業化經營的房東加入市場，例如建設公司、保險業者等；創造產業垂直整合可能性，例如從開發、興建、租賃、管理維護等業務由同一企業或集團提供服務，提高資源管理效能與客戶服務品質。

畢竟，發展出一套符合台灣民眾需求的租賃產業，提供一個適合全齡友善租賃住宅服務，這才是民眾、租賃業與政府共的期待。

本期針對包租代管政策實施至今之成果分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

　

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