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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：隨著都市發展與人口密度的增加，土地資源變得越來越珍貴。香港作為全球最昂貴的房地產市場之一，極小型住宅（納米樓）逐漸成為年輕人與低收入族群的住房選擇。

臺灣目前的房價雖然相較於香港仍有一定差距，但北部都會區（如台北、新北）也逐漸出現微型住宅的趨勢。隨著房價上升，未來臺灣是否會像香港一樣，面臨極端的小型住宅現象，是我們應該值得關注的地方。

此外，政府對於此類住宅的監管、開發商的市場策略，以及民眾對居住品質的接受程度，都是影響未來發展的重要因素。

本文將探討香港納米樓與極小型住宅的發展、現況及相關挑戰，並延伸至臺灣未來可能面臨的問題，為讀者提供一個對比與參考，以理解兩地房市的未來趨勢與可能應對措施。惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！。

在了解香港納米樓的成型過程前，首先需要回顧背後的歷史與社會背景。隨著都市化的發展、人口激增，以及土地供應的緊張，香港的房地產市場經歷了多次波動。尤其在1950年代到1990年代的幾個重要階段中，住房問題逐漸加劇，特別是低收入群體面臨的居住困境。

如同下圖整理的期間所示，從早期的華人社會普遍以租屋為主，到戰後移民潮帶來的巨大住房需求，香港的房地產發展歷程充滿了挑戰與變遷。隨著房價飆升，越來越多的市民無力負擔大型住宅，開始選擇面積較小的房屋。這些因素的交織，最終促成了極小型住宅（如納米樓）的誕生。

要了解香港納米樓的發展，必須先理解其背後的社會與經濟因素。只有在掌握了這些背景後，我們才能更清楚地看見，這些因素如何為極小型住宅的成型奠定了基礎。

說明：

※籠屋：一種極端狹小、環境惡劣的租住房屋，通常是由房東將一個單位內部進一步細分，用鐵絲網或木板隔開成數個小空間，供單身人士或低收入者居住。

※徙置區：政府開始興建徙置大廈（初代公屋），提供最基本的居住需求，但這些房屋簡陋且供應有限。

※唐樓與板間房：部分私人業主將大單位分割成小房間出租，初代「劏房」模式逐漸成形。

※過度性房屋：過渡性房屋是指提供給需要臨時安置的低收入家庭或特殊群體（例如等候公屋的居民、因災害或其他原因需要臨時安置的人）的住宅。其主要目的是為了解決這些家庭在長期解決住房問題前的臨時居住需求。

※公屋：公屋是由香港政府提供的長期居住設施，專門為低收入家庭或有特殊需求的人群提供較為穩定的居住環境。公屋的建設目的是解決無力在市場上購房或租房的市民的住房需求。

「在香港，極小型住宅可分為合法的『納米樓』以及非法或不符合標準的『劏房』、『籠屋』或者中國的『中國城中村群租房』。

納米樓（Nano Flats）指的是使用面積小於200平方呎（約18.5平方公尺）的住宅，這種住房形式最早於2010年代興起，主要因應市場對負擔得起的房屋需求。

而這些不合法的建物通常使用面積未經規範，僅有的極端狹小空間，居住環境惡劣，甚至影響居住者健康與安全。

了解完了香港的狀況後，我們回來看臺灣，目前臺灣對於極小型住宅（如微型住宅）並沒有明確規定最小面積的法規限制，但有以下幾項相關法規與可能的挑戰：

綜上所述，期待在未來，國土計畫法在修法過程中，能夠對土地使用進行更精確的規範與調整，妥善處理土地資源分配與環境保護之間的矛盾，並確保城市發展與居民的生活品質能夠和諧共存。透過法規的調整，不僅能夠促進土地的有效利用，也能夠在發展微型住宅的同時，避免過度擁擠、環境惡化等問題，為臺灣的都市發展創造更可持續的未來。

最後，臺灣未來面對微型住宅的法規與監管可能需要更加細化，尤其在居住品質、土地規劃與社會公平方面，以確保這類住宅不會成為不平等與社會問題的根源

總結來說，香港的極小型住宅（如納米樓）雖然在面對住房需求與高房價的挑戰中提供了解決方案，但這些住宅類型卻也帶來了居住品質、社會問題以及環境負擔等多重挑戰。台灣目前雖未出現像香港那樣的極端小型住宅現象，但隨著房價上升，未來可能會有類似的發展趨勢。因此，如何在發展極小型住宅的同時，兼顧居住品質、土地資源的合理配置以及社會公平，將是未來政策與法規制定的重要課題。 

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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言： 隨著全台陸續進入大都更時代，根據內政部國土管理署都市更新入口網統計，截至民國114年6月底，當年度全台都市更新已核定公布實施件數已來到1,242件，各縣市都更正如火如荼地進行中。其中民眾最關心的莫過於更新後之建築面積，而這個問題就取決於該都更案基地本身條件、建商容積移轉以及法規規定之「容積獎勵」。依都市更新條例第65條第5項規定，容積獎勵主要分為「中央都市更新容積獎勵」與「地方都市更新容積獎勵」，本篇先就中央都更容積獎勵來簡單介紹，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

為鼓勵建商推動都市更新計畫，提高民眾參與都更之意願，依據都市更新建築容積獎勵辦法(下稱「獎勵辦法」)規定，目前中央都更獎勵共有13項：

以上為中央規定之都市更新容積獎勵，針對安全性、公益性、環保性及整合性給予不同程度之獎勵額度，整體而言，獎勵項目全面多元，應能有效幫助都市更新案件之推動。至於地方都市更新容積獎勵，待下期電子報再為讀者做介紹。

資料來源：全國法規資料庫、內政部國土管理署都市更新入口網

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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言： 近年來，社會大眾對於都市更新之議題討論相當熱烈，臺北市政府自2023年提出「都更八箭」後，臺灣即將正式進入大都更時代。根據統計，截至2024年9月底，臺北市更新地區擬定事業計畫案(含權利變換計畫)共申請225件，其中42件已核定，相較前次(2018年)劃定面積，有大幅增加。惟都更程序複雜，究竟該走合建還是權利變換，民眾對其可能還不甚了解，故本篇將針對協議合建與權利變換之差異來作簡單介紹，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

協議合建是在取得全部權利人之同意後，由地主與建設公司合作簽訂合約，按彼此協商認定之價值比率，由地主提供土地、建商提供資金，最後依其比例分回改建完成後之建築物及土地。協議合建依照合作方式的不同，又可分為三種模式：

(一)                合建分售

房屋改建完成後，土地歸地主所有，地上建物歸建商所有，意味銷售時，買方須與地主簽立「土地買賣契約書」、與建商簽立「房屋買賣契約書」。

(二)合建分屋

建商與地主依雙方協議之比例分戶，分配予建商之戶別稱為「建商戶」，換言之地主分配之戶別稱為「地主戶」，最常見之分屋方式如下：

(三)合建分成

建商與地主約定房地價金分配比例，待房屋出售後，依約定之比例拆分房屋出售價金，而出售前之管理與銷售成本，通常也會依比例分攤。

正常情況下，協議合建之程序較為單純，僅依一般建管流程辦理即可，無須另外擬訂任何計畫送審，惟此方式是建立於私法契約上，對於雙方權益較無絕對保障。

權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。

權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意(普遍認定同意比例逾80%以上)即可送件，其更新前後價值之認定依都市更新條例第50條規定由實施者與土地所有權人共同指定專業估價者；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自各級主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選任之。而有關於權利變換估價，華信不動產在過去發行之電子報中，已有針對其內容作詳細解說，本篇電子報就不再贅述，有興趣之讀者可參閱華信第56~58、167、168、285、286期電子報。

綜上所述，協議合建與權利變換各有其優缺點，並且適用於不同的情況。協議合建更注重土地所有者與建設公司之間的協商，適用於產權結構簡單、同意門檻較高的區域，程序也較為簡單，但無公權力介入，協議合約務必再三注意，以免事後造成相關糾紛。相對而言，權利變換則適合在土地權利較為複雜的地區，並且在同意門檻上較為寬鬆，但都更流程就相對繁瑣費時。另權利變換通常會涉及專業之不動產估價及選屋過程，政府機關也會審核相關權利價值相關文件，故具有較多的法律保障。

因此，無論所有權人與建設公司在選擇何種都市更新方式，都應根據各自的需求與實際情況，衡量協議合建與權利變換的優劣。兩者雖然都能達成都市更新的目標，但其適用的地區、法律保障及實施程序有所不同，了解這些差異將有助於做出更合適的選擇。

本期針對協議合建VS.權利變換之分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

資料來源：臺北市都市更新處、財團法人都市更新研究發展基金會、臺北市不動產估價師公會

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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言： 北投士林科技園區，簡稱北士科，是位於臺北市北投區南側洲美地區一帶的新興產業園區。占地約94.38公頃，座落於北投區與士林區交界，與兒童新樂園、科教館、天文館等學術地標接壤。因鄰近臺北榮民總醫院及數間醫院，、國立陽明交通大學、國立臺北護理健康大學等教育機構樹立，北士科園區以「智慧健康產業」為主軸發展，被台北市視為下一個新興產業發展區域。本期電子週報，將針對臺北市北投士林科技園區作介紹，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

計劃區名稱雖為北投士林科技園區，但實際全區皆位於北投區內。園區範圍主要分為兩部分，東側（軟橋段）由文林北路、承德路、外雙溪、磺溪圍成的四角地組成，內有中正高中、文林國小等學校。西側（新洲美段）則為福國路與外雙溪所夾腹地，西起洲美快速道路，東至承德路。全區包含25公頃的科技產業專用區設於福國路、承德路口附近。園區已於2009年1月5日公告實施區段徵收。開發期限共22年，預計於2031年前完工。園區則鄰近北投、天母等優質生活圈及捷運淡水線明德、芝山及士林站，且周邊擁有密集的生醫資源，包含臺北榮民總醫院等8間醫療機構及研究所，還有國立陽明交通大學、東吳大學、銘傳大學等多所高等教育學府，將帶來頂尖產學資源與人才供給之優勢，另附近有華碩、和碩、英業達等大型企業深耕，搭配本市既有資通訊產業深厚基礎與能量，將引進生技、數位醫療、智慧科技與支援技術等本市優勢產業及相關新興產業。

(一)策略方向

考量臺北市內在條件及當前全球產業發展趨勢，臺北市未來產業目標將以發展智慧密集產業為主，為健全商貿環境、打造創意搖籃，扶植重點產業發展，臺北市政府積極打造研發營運導向的科技產業廊帶，以4+1產業園區計畫為未來產業空間布局戰略，包含南港生技產業聚落、大內湖科技園區、北投士林科技園區、藉由產業聚落的型塑，打造更完整的產業廊帶，帶動整體產業升級與轉型。

(二)區位潛力

在臺北科技廊帶中，下一個科技重鎮即為北投士林科技園區，園區鄰近北投、天母等優質生活圈，周邊擁有許多醫療與學術資源，包含榮民總醫院、振興醫院、新光醫院、和信醫院、國立陽明交通大學與衛福部國家中醫藥研究所等，將帶來頂尖產學資源與人才供給之優勢，使北士科園區具備發展智慧健康醫療產業之潛力。

(三)產業引進方向

臺北市為因應全球產業的智慧型應用服務發展趨勢，積極推動臺北市發展成為智慧城市，由於具備鄰近服務市場、大量數據取得便利與資通訊產業發達等特性，使得數位技術服務產業同樣具備發展潛力，搭配智慧健康醫療產業與臺北市智慧城市政策之推動，北士科園區將以「智慧健康產業」與「數位技術服務」產業作為基地引入之主軸產業，並提供未來新興科技產業發展空間，以園區為創新驅動基地。促進北投士林科技園區整體產業進駐發展，延續臺北科技廊帶能量，成為下一個臺北市產業發展引擎。

(一)北士科園區內目前劃定多為第三種住宅區(特)或第三之二種住宅區(特)，因此以第三種住宅區為行情說明。根據內政部不動產實價登錄資訊網公開資訊，北士科園區內第三種住宅區(特)土地成交行情約為每坪新台幣150~190萬元，第三之二種住宅區(特)土地成交行情約為每坪新台幣220~260萬元，詳如下表：

1.第三種住宅區(特)土地成交行情表

2.第三之二種住宅區(特)土地成交行情表

                                         資料來源：內政部不動產實價登錄網；華信不動產估價小組編輯整理

(二)目前北士科園區內已有預售屋開始買賣，行情走勢尚有發展空間，以下為整理住宅區已公布之預售屋建案之行情，詳如下表：

隨著北士科的推案朝將來襲，目前傳出預估推案金額從2023累積至 2024將上看400億元，配合現在各建商積極插旗，未來北士科自2024～2029年，至少將有20棟住宅和商辦大樓陸續完工，帶動北投士林房價突破天花板，接下來就由民間企業接著下一棒進行園區內的建設開發，目前園區內的建案如雨後春筍般冒出，顯現北士科未來的樣貌相當可期。

本期針對臺北市北投士林科技園區行情概況之分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

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