鑑價專業網~不動產估價 預售屋估價 新成屋估價 都市更新估價

華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：不動產買賣，通常涉及大筆金額之交易。一間房屋成交價格動輒數百萬元以上，而雙北市房價破千萬更是常態。在買賣交易過程中，買方擔心付錢後拿不到房子，賣方更怕交了產權跟印鑑證明，卻拿不到售屋價金，而房子卻因過戶到對方名下，無法恢復產權，造成先給付者，就先承受交易風險，買賣雙方應如何確保交易安全，增進雙方之信賴關係？近年來房仲業積極推廣買賣價金由銀行保管的履約保證制度，逐漸受到消費者認可，也成為成屋市場主流機制。本次藉由第107、108期這兩期電子報，即以「履約保證」作介紹，如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！。

履約保證(Escrow)是指一種代管契約，由買賣雙方的第三方保管某特定文件、契約、金錢、證券或其他財產，當特定條件成就或法律事件發生時，該第三人即將其保管物交給特定之人。例如銀行接受禮券發行企業委託提供履約保證、旅行業提供之履約保證保險及不動產交易履約保證等。

其實對於不動產交易，在歐美國家「Escrow(交易中介人)」早已行之有年，而日本亦有「首付金制度」。以美國Escrow(交易中介人)機制而言，係透過一個中間人的角色，在不動產交易雙方間作為橋樑，為買受人託管價金、為出賣人託管產權相關文件，中間人將協助雙方在交易過程中完成各樣手續，並於交易完成時移轉價金、產權文件予買賣雙方。Escrow(交易中介人)除了透過專戶控管的方式確保買賣價金之安全，另以產權保險作為配套措施，使產權亦能獲得保障，降低買賣雙方交易的風險。

總結Escrow(交易中介人)的功能：

‧保障交易安全─銀貨兩訖

‧集中資金，專款專用

‧先取得分配款項，日後分配給多數權利人

‧確保「或有性」違約責任之賠償

‧取代保證金、確保保證金順利取回

台灣現行的「履約保證制度」即以建築經理公司擔任Escrow(交易中介人)之角色，增進買賣過程的順利與安全。

一般來說，不動產履約保證依房屋種類可分為「成屋履約保證」、「預售屋履約保證」兩種；依承保範圍則可分為「買賣價金履約保證」、「已收價金履約保證」。

 (一)買賣價金履約保證：在不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。

(二)已收價金履約保證：銀行只對已收之價金總額做保證。

目前市場上房仲業、建築經理公司的承作以「成屋履約保證」居多，而承保範圍以「買賣價金履約保證」為主。至於「預售屋履約保證」則因履約保證方式較為複雜及政策關係(詳如下期說明)，一般建築經理公司承作較少。

目前台灣實行的履約保證制度，就是買賣雙方本身或房仲業者委由建築經理公司暫時託管買方價金和賣方文件，買方陸續付出的價金會先保留在「履約專戶」中，等待所有買賣手續均完成，並且過戶、交屋給買方後，銀行才會將價金交付給賣方。而所謂建築經理公司，就是由銀行投資，專門處理不動產營建、管理事項的機構，例如花旗銀行的僑馥建經、台新銀行的安信建經等；而買賣價金履約保證，即屬於建築經理公司的業務之一。當前建築經理公司已由二十八家銀行轉投資成立二十四家，總規模達四十八億元。以下表列出市場上常見之建築經理公司：

申請銀行履約保證，是常見的買賣價金信託方式的一種，通常委由特約地政士辦理，最主要目的就是確保買屋賣屋或是屋主自售交易過程當中，由履約保證銀行以專款專戶的方式暫時代為保管買方已付價款，並且確保賣方於交屋手續完成之後，可以收到應得知款項（成交總金額扣除必要費用所得餘額），促進不動產交易的安全。

至於不動產買賣價金履約保證的費用，一般建築經理公司會收取交易金額的萬分之4~6%，買賣雙方負擔各半(2~3%)，以房價新台幣1,000萬元計算，買賣雙方各需支付3,000元之履約保證費用，不過該費用通常會由房仲業者吸收。

本期電子週報已針對履約保證之意義、分類與目前履約保證現況作簡單說明，下一期將對於「成屋履約保證」、「預售屋履約保證」之意義、流程分別探討之。