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華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：桃園高鐵青埔站是高鐵沿線腹地最大區塊，更因兼具捷運、機場等交通優勢獨樹一格。是以本週我們便從高速鐵路桃園車站特定區著眼，從其規劃之範圍、鄰近之建設等來看看這重大規劃，進而一探該特區目前之土地、住家行情。

      首先，我們先來了解一下所謂的「高速鐵路桃園車站特定區」在哪裡？

「高速鐵路桃園車站特定區」所在位處桃園縣大園鄉、中壢市內交界處，位於中壢市中心北方約7公里、桃園市中心西方約10公里處，與臺灣桃園國際機場相距約6公里，為國內外人士出入臺灣之重要門戶。該特定區計畫面積 490公頃，計畫容納人口 60,000人該特定區規劃供高鐵站區、產業專用區、商業區、居住生活區、及相關公共設施使用。相關位置及土地使用分區如下圖1、圖2所示：

再來，讓我們進一步介紹「高速鐵路桃園車站特定區」區域現況、土地使用分區管制、交通網絡規劃、公共設施與商業發展情形及未來重大建設計畫。

(一)區域現況

該特定區現況地形南高北低成緩坡狀，因屬非都市土地農業區，故除現有道路兩側有部份社區聚落及零星散置農戶、工廠外，多農業使用( 約佔81%)；另私有地面積483.19公頃，佔計畫面積約98.62%。區域內建築型態以透天店面及大樓住家為主，因本特定區尚在開發階段，區內仍多空地，商業活動目前略顯稍弱，整體區域環境呈開發中之景觀。

(二)土地使用分區管制

◎修訂高速鐵路桃園車站特定區細部計畫(土地使用分區管制要點)(配合行政院推動國際醫療產業)案（99.01.14 公告實施）(101.02公開展覽)

  第四條 住宅區之建蔽率不得大於百分之五十，容積率不得大於百分之二百。

     (一)另為鼓勵住宅區大規模開發建設，區內建築基地面積大於2,000 ㎡

         者，得增加興建容積樓地板面積佔基準容積5％；大於5,000 ㎡者得增加興建容積樓地板面積占基準容積10％；大於10,000 ㎡者得增加興建容積樓地板面積占基準容積20％。

     (二)上開規模獎勵容積規定不受本要點第二十三條之限制。

     (三)住宅區於本次修訂土地使用管制要點計畫案公告實施日起算，符合下列期限經本縣都市設計委員會審議通過者，並取得建造執照或變更設計者，得依下表規定增加興建容積樓地板面積。

第五條 商一(鄰里性商業區)係指位於住宅鄰里單元內之商業區，其建蔽率不得大於百分之七十，容積率不得大於百分之二百四十。

第六條 商二(主要商業區)係指位於高鐵車站專用區周邊之中心商業區，其建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之三百。另為促進開發，得依下列事項辦理：

(一)「商二」建築物供國際觀光旅館、國際會議廳、展覽館、國際商業總公司或航空公司等使用項目並經桃園縣都市設計審議委員會審查通過者，得以上開使用樓地板面積合算增加10％樓地板面積。

(二)前開該使用之樓地板面積及其增加興建之樓地板面積皆應明確標示於建築使用執照內，且於核發建築使用執照五年內不得辦理變更使用項目。

第十七條 建築基地設置公共開放空間之獎勵得依建築技術規則第十五章規定辦理，但容積獎勵以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三十為限。

第十八之一條

           申請綠建築設計取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者，給予基準容積6%之獎勵，取得黃金級以上者，給予基準容積8%之獎勵，取得鑽石級以上者，給予基準容積10%之獎勵。申請者並應與桃園縣政府簽訂協議書，保證於使用執照核發後2年內，取得綠建築標章，且申請使用執照時，應提供因綠建築所獎勵增加樓地板面積法定工程造價之五倍保證金。

前項保證金退還依下列規定：

(一)依限取得該等級綠建築標章者，保證金無息退還。

(二)未依限取得銀級以上綠建築標章者，保證金不予退還。

(三)依限取得銀級以上但未達原申請等級者，保證金於扣除原申請等級與實際取得等級之獎勵容積差額之樓地板面積法定工程造價5 倍之金額後無息退還。

(四)申請綠建築獎勵容積規定不受本要點第二十三條之限制。

(三)交通網絡規劃

該特定區出入道路主要藉由高鐵南路、高鐵北路貫穿整個特定區，亦藉由該道路連結青埔路、青心路、青昇路、致善路等主次要幹道、形成橫向與縱向密集交通運輸路網。亦可藉由省道31號連接縣道110甲線接往中山高內壢交流道，中長途運輸尚稱良好，惟因本區尚屬開發中階段，大眾交通運輸便利性則略為欠佳。

(四)公共設施設與商業發展情形

該特定區因目前尚於開發中，其連帶發展效應於現階段雖尚無法完全彰顯，惟特定區內亦規劃有停車場、公園及國中小用地，假以時日重劃區內之公共設施陸續建設後，該地區之公設供應勢將更上一層樓，未來房地市場遠景看好，且拜交通建設等各項利多，建商於此推案積極，整體景觀煥然一新。就上述各項利多之連動關係下，預期其後續發展可望帶動區域房市之穩健成長。

(五)未來重大建設計畫

依交通部高速鐵路工程局捷運工程處網站所示(首頁>工程資訊>機場捷運計畫概述>施工現況)，全計畫期程預定於民國103年08月實質完工，商業運轉則於民國103年10月達成。

藉由上述兩小節我們已知道「高速鐵路桃園車站特定區」之範圍、相對之地理位置、交通網絡規劃及其公共設施、商業發展情形，再來緊接著我們便來談談「高速鐵路桃園車站特定區」現在的『行情』？

經查詢內政部之時價登錄網站及參考本所近年所蒐集之資料，目前該特地區內「住宅區」土地之成交價每坪多在50萬~55萬之間，商一(鄰里性商業區)土地之成交價每坪多在65萬~70萬之間，商二(主要商業區)土地之成交價每坪多在80萬~85萬之間；於大樓住家產品方面，經查詢內政部之時價登錄網站及參考本所近年所蒐集之資料，目前屋齡5年內之大樓住家產品之成交價每坪多在22萬~25萬之間。另蒐集近期區域內及週邊新成屋與預售屋一般開價行情如下表：

以上便是「高速鐵路桃園車站特定區」環境及預售屋新成屋行情之簡介，最後一提的是以目前區域內之租金行情，依建商品牌、建材及管理方式等不同個別條件，大致位在400~500元/坪不等，以22~25萬/坪之行情區間而言，其收益報酬率約略在1.6%~2.0%，相較於目前五大行庫一年期定存利率1.36%來說，就其投資報酬率之表現仍有其可獲利之處。

本期之電子報針對高速鐵路桃園車站特定區環境及行情之分享與看法到此大致告一段落，提供給各位朋友參考，惟如有誤植之處，尚請不吝指正，謝謝！