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前言：最近很多民眾在看屋的時候會發現，不論是賣屋廣告或仲介帶看往往會打著「這間屋主因為奢侈稅要開徵的問題要急著出售，議價空間會比較大」或是「趁現在奢侈稅開徵前，趁這波房市降價求售，現在是最佳進場時機趕快撿便宜」，但是否就如仲介所說，議價空間大呢?現在是否就是進場時機呢?奢侈稅開徵後對於賣屋有什麼影響? 對於買屋或換屋又有什麼影響?本篇將針對奢侈稅對於房市的影響分析！

    奢侈稅對房市的影響有多大？比較香港、新加坡政府類似措施，台灣的奢侈稅力道介於兩者之間，預料影響程度也會介於中間，比香港嚴重一些，但比新加坡輕一點；新加坡政府針對4年內轉賣房產，徵課4~16%印花稅，香港政府也對持有2年內轉售住宅，徵課5~15%的印花稅，台灣提出持有1年內轉售，徵課15%的奢侈稅；1~2年內轉售，徵課10%的奢侈稅。如下表說明：

香港、台灣、新加坡原本不動產稅表

1.香港打房後的影響：

香港在西元2010年11月祭出印花稅後，香港房市在走跌兩個多月後，在2011年02月已出現反彈。反而打出天價，不但是香港天價，甚至創下全世界的史上超級「樓王」紀錄。香港本島的深水灣37號「香島道」別墅，以每坪約新台幣1,600萬元賣出，刷新全球史上超級天價紀錄，為全世界新出爐的「樓王」。主要是買方為擁有足夠資金的投資人或自用者，不受打房影響；至於一般住宅，受房市供給不足與中國投資客湧入等多重因素影響，房價不斷飆升；因此自從港府宣佈房產調控新政後，短期住宅開價略為下降，但長期價格預期仍保持穩定或上漲。

2.新加坡打房後的影響：

至於西元2011年01月同樣祭出印花稅的新加坡，成交量迄今重跌已逾6成，價格持續下滑，目前仍不見止跌跡象，主要是因為不論是稅率，年限、新加坡的印花稅都比香港來得重很多，這是香港房市很快復甦，新加坡卻持續低壓籠罩的一大主因，另一方面，香港有陸資買盤支撐，新加坡沒有，也讓兩地房市在印花稅打房下，表現不同。

    自擬定「特種貨物及勞務稅條例」開始至正式實施，仍有一段期間，相對於香港與新加坡是宣布後就實施，觀望期拉長。但台灣與新加坡不同，台灣的房市比新加坡的房市規模大很多，且有一定的自住需求，這會讓市場會有一定的交易量，因此很多置產型的買方只是在等候觀望而非真正退場，以大環境來說房價會大幅度的下修機率降低，根據信義不動產統計，以3、4月份成交量數據來看，以台北市衰退幅度最大達29%，新北市下跌25%，台中市(舊制)僅衰退17%，台南市(舊制)下跌23%，高雄(新制)也下跌27%，買賣雙方觀望態勢逐漸解除，自住需求逐漸回到市場，交易量縮減的幅度並沒有持續擴大，尤其自住比重較高的中南部市場，成交量可望先行回穩。

以現在目前現階段來說，未來開徵奢侈稅後，在1~2年內出售的不動產，在執行上會有下列幾種交易模式出現：

(一)奢侈稅轉嫁：

「賠錢生意沒人做」「羊毛出在羊身上」，未來在1~2年內的不動產交易上會多出10%~15%稅金，對於投資客而言投資成本提高，相對的會把總價再往上提高10%~15%價格以彌補被課征的稅金。

(二)短期出售不如「轉租」

奢侈稅主要是在持有年限上的限制，如果只要超過法定的持有2年限制，就可以避開奢侈稅課徵，因次有不少口袋較深投資客可能在開徵奢侈稅前先行出售，但是降幅也不會如目前市場預期太大，也不可能賠本出售，而在奢侈稅開徵後，可能由售轉租，待持有年限過2年後，再行出售，如此一來可以避開奢侈稅，也可不用急售賠本出清。

(三)簽「流抵契約」

什麼是「流抵契約」，就是屋主先跟買方簽訂租賃契約，先付一點訂金，但是付訂金不能像一般買賣一樣，先預付個五成左右，即可先入住，但是兩年後再辦理移轉登記，把中古屋、成屋當成預售屋來賣。

(四)不動產成交價難以認定

成屋的買賣，一向有「私契」與「公契」二種價格，前者是實際交易價格，而後者，土地以土地公告現值，房屋以房屋評定現值，民眾幾乎都用公契登記為不動產的價值，已行之有年，因此課徵稅基會比實際成交價格低。

本事務所認為奢侈稅的影響只是短期間，就長期而言還是要回歸市場面。還有一個影響台灣房市未來走向的關鍵就是明年總統大選，以現階段房市已成為民怨之首，執政黨勢必在明年總統大選之前，為爭取選民認同，一定會在此議題上多「發揮」，因此現階段來說房市不太可能有飆漲行情，也不會有暴跌情形發生，但姑且不論未來不動產市場變化如何，就一般大眾而言購置不動產多數是以自住或換屋為主，其實影響層面不如投資客的大，應該依自身需求，考量不動產標的。

香港、台灣、新加坡新制不動產稅表