華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
十分鐘搞懂～農業用地興建農舍辦法之農地農用爭議 |
前言：近期農舍是否農地農用之爭議被民眾及學者熱烈討論，主要因購買農地無太多限制，許多民眾皆可輕易取得農地並蓋農舍，農委會本預計民國104年6月底前修改「農業用地興建農舍辦法」，辦法中包括限縮農民資格，未來不具備農民資格者，將不可興建及買農舍，但遭到許多農會、議員、立委反彈，立委陳超明民國104年06月1日發出新聞稿表示，行政院秘書長簡太郎允諾暫緩修法，農委會主委陳保基證實，內政部確實暫緩修法，希望再多聽取各界意見，並於民國104年07月16日行政院已預告農業用地興建農舍辦法第二條、第三條之一、第十六條之一修正草案，目前內政部民國104年9月3日通過新版「農業用地興建農舍辦法」，並於民國104年9月4日發布，未來只有具農民定義，才能興建農舍，此外行政院院會亦拍板，購買、移轉農舍的規範切割留待修正「農業發展條例」修法處理，但能否過立法院這關變數很大。本篇將簡單介紹此爭議之各方觀點予以探討，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
贊成修法之觀點 |
農委會有意修正農業用地興建農舍辦法，規定真正農民才能興建、買賣農舍，杜絕人為炒作農地。主要因眾多農民團體憂心各地區申請建造農舍增加，將導致良田消失殆盡，自從農業發展條例修法開放農地自由買賣，面積兩分半（0.25公頃）以上的農地就能蓋農舍，財團及建商近年來從宜蘭開始炒作農地，蓋了大批假農舍別墅，接著轉戰其他區域，包括新北市、桃園市、苗栗縣及彰化縣等，農地價格飆高對農民將無法負擔及農地已無農用之事實，本所亦有對於宜蘭農舍與農地之探討，讀者可參閱本刊電子報第231及232期。
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二、 |
反對修法之觀點 |
反對修法中的民眾分為投資客及農民，排除投資客之觀點來看，農民表示，修法落實農地農用政策無法解決農民的賣地壓力，主要因農民的社會地位及經濟水準相較於現今各行各業來說相對來的低，許多農地無法順利移交子女經營，也較少青年願意投入農業，導致許多農民只能以賣地解決，但修法只是限縮了仲介買地的途徑，其主張修法的問題在於不是假農民要買農地，而是真農民要賣農地，老農民賣不出農地，最後只能看著農地荒廢。
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三、 |
目前爭議 |
農舍興建爭議，原預定修正農業用地興建農舍辦法部分包括如下：
(一)修正申請興建農舍資格應檢附經營計畫，以確保符合農業使用，並不影響農業生產環境及農村發展。（修正條文第二條）
(二)增訂辦法之農民認定相關條件規定。（修正條文第三條之一）
(三)增訂依辦法興建之農舍及其農業用地併同移轉之承受人資格條件。（修正條文第十六條之一）
為配合落實農地農用，解決農舍變民宿及豪宅等亂象，農委會、內政部嚴格限制興建、購買、移轉農舍資格。「移轉」農舍資格原本要放在農業用地興建農舍辦法修正草案中處理，但部份立委質疑母法「農業發展條例」中未有明確規範，不能越權在辦法中限制。
因此內政部於民國104年9月3日先通過的新版興建農舍辦法，則明定僅三類農民可興建農舍，發布(民國104年9月4日)後三日就立即施行，包括如下：
(一)農民健康保險被保險人。
(二)全民健康保險第三類被保險人。
（如農會、水利會會員，或年滿十五歲以上農業工作者等）
(三)檢附農業生產相關佐證資料，經直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定之。
另外，過去因非農民也可購買農舍，很多人變賣農舍給非農民，並炒作農田中的民宿、別墅，墊高農舍房價，行政院會亦通過農委會所提「農業發展條例」修正草案，明定從事農業生產一年以上，且無自用農舍的農民才能購買、接收他人名下的農舍，草案將函送立法院審議。
但草案中訂有例外條款，若農舍是透過繼承、配偶或二親等內直系血親贈與、法拍三種管道接收者，不限制必須是農民身分。但受贈與、循法拍購買者，若名下已有農舍，就不能再擁有第二棟以上農舍。
因修正草案仍須送立法院審議，能否順利三讀仍有變數，因農發條例修正對現況影響太大，已有不少農業縣市立委表達反對意見。
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四、 |
結論 |
政府積極對於農業用地興建農舍辦法予以修正，冀望能達到農地公平正義的目標，遏止假農民買賣農地、興建農舍，但何謂真農民與假農民的定義?
確實近年來因建商及投資客的炒作下，導致農地及農舍價格逐漸高漲，造成農民對於農地早已無法負擔，但在買方的觀點下，確實也有買得起的農民，舉例而言，部分民眾從都市離開，嚮往於鄉村從事農務生活，本身的經濟狀況良好，且對於農地價格亦覺得相對來的便宜，並確實從事農地農用，試問這樣的民眾算真農民嗎，普遍來看，確實會認為該民眾為真農民，但假設農民將農舍設計並裝潢的富麗堂皇，是否答案就會一致?
另一方面，目前因為修法之爭議，確實導致農地價格有下修之趨勢，農民亦有正反兩方之意見，其實可區分為是否仍有再農務的農民即可得知，部分農民已無農務使用，農地對其亦然成為商品，價格期望當然越高越好，反之，部分農民仍在農務使用，農地對其成為生活必需品，價格期望當然越低越好，各方所站角度不同，加上社會之現況，農民的各項條件不如其他行業，假設農地價格因政策確實下跌後，農地的需求量是否會增加、主張政策推行的民眾是否會主動投入農務，這是我們值得思考的部分。
總結而論，目前確定的為：
(一）目前辦法已通過農民之定義，未來在興建上需符合辦法中之規定。
(發布日民國104年9月4日後三日就立即施行)
(二)購買、移轉農舍的規範於修正「農業發展條例」修法中處理，但需要經過立法院三讀通過。
此次修法已解決以前對於農民之模糊定義，確實會直接影響未來打算興建農舍的民眾，但在農發條例的修正上，考量農地農用或是農地買賣流動性，無法同時滿足兩方之需求，因此該修正草案預計會在立委院引起爭議，尤其以農業縣立法委員來說，畢竟對於大部分之農業縣立委此舉將會影響未來農民在立法委員投票上之抉擇。以上提供給各位讀者參考，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！
以上資料來源參考：
1. 內政部營建署-農業用地興建農舍辦法
2. 行政院公報
http://gazette.nat.gov.tw/EG_FileManager/eguploadpub/
eg021130/ch02/type3/gov10/num3/Eg.htm
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