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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：在「現金流量分析法進階觀念-上篇」的電子報中，瞭解到折現率Y若使用WACC法與債務保障比率法求取，計算淨收益NOI(即CF_k)時，償債支出D、利息I、稅T等皆不應該扣除。那NOI=有效總收益-營運費用，在眾多費用項目中，又有哪些是該扣除哪些不該扣除呢?

在估價技術規則第38條有提到，費用為達到總收益水準所必須支付之費用，故費用會應收益標的之不同而有異，在此列出常見項目：如地租、房屋稅、地價稅、保險費、管理費、維修費。而如上篇電子報舉例飯店、餐廳等需營運才會產生收益的，則需加計營運費用(飯店加計房間耗材費用、餐廳加計食材費用等)。其中在維修費中要注意，屬因受損支出以回復正常使用原狀之費用是可以列入總費用，屬於裝潢、增建、加強等改良性資本支出，將會提高建物之耐用年數或價值，若列入費用中，將造成最後收益價格比沒有裝潢、增建、加強的還低此種不合理現象(如下表)。

另外在估價技術規則第39條的重置提撥費與第40條的折舊提存率則需特別小心，接著在下文說明。

重置提撥費為建物構成中比建物結構折耗更快，必須在建物使用壽命期內定期更換重置之設備及零件所支出之費用，如電梯，應該先行重置以維持收益。既是”提撥”，就是現在未實際發生，先行提撥以應未來重置時之支出，折舊”提存”也是相同概念，只是折舊提存是就主體構造等進行提存，而折舊提存率的公式為折舊率/(1-累積折舊率)，因在一般估價實務上在決定折舊率時皆採等速折舊(直線折舊)，而一棟建築物各構造之耐用年數相異，主體結構耐用年屬較高，電梯、中央空調耐用年數較低，且重置提撥費與折舊提存費皆以營造施工費之比例為計算基準，惟營造施工費概已函括各種耐用年數各異之構造設備，故重置提撥費與折舊提存率有是否重覆計算之爭議，這部分待未來估價師公會有共識後應會公告。

在直接收益資本化率中，假設收益是每年相等且收益無限，故收益價格P=淨收益/收益資本化率R。然而收益標的有其耐用年數，在一定年份後需要重建(置)以維持永續收益，折舊提存就是在耐用年限期間分年”提存”以應未來耐用年數滿可以重蓋一棟新的收益標的(如下圖)。

而現金流量分析法收益有其期限，期末處分資產無需重蓋，故在現金流量分析法中不應該提存折舊提存率。

複習「現金流量分析法進階觀念」的電子報上篇中，瞭解到折現率Y若使用WACC法與債務保障比率法求取，計算淨收益NOI(即CF_k)時，償債支出D、利息I、稅T等皆不應該扣除。在本篇中，瞭解維修費用屬回復原狀費用可列入總費用，屬改良性費用不可列入總費用；若選擇等速折舊，則重置提撥費恐有與折舊提存費重覆之問題；收益資本化法應提列折舊提存費，而現金流量分析法不應該提列折舊提存費，以上提供大家參考。

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