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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：前期介紹臺北市容積移轉審查規定私有未徵收公共設施保留地做為容積移轉送出基地，其接受基地移入之容積不得超過當次申請移入容積量之50%，而50%以上需以繳納容積代金方式辦理，本期節錄「容積代金估價報告書範本」中，關於估價作業常見之問題，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

在「容積代金估價報告書範本」第36、47頁、含容積移入之土地開發分析法與未含容積移入之土地開發分析法中，關於開發年數規定如下：

(一)含容積移入之土地開發法

資本利息綜合利率計算之土地開發年數與建築工期，土地開發年期以領得建造執照至新建大樓完工交屋所需無間斷之時間加計1.5 年(規劃設計、都市設計審議及申請建照時間)訂之；建築工期則以領得建造執照日起計算至新建大樓完工交屋所需無間斷之時間。

(二)未含容積移入之土地開發法

資本利息綜合利率計算之土地開發年數與建築工期，土地開發年期以領得建造執照起 (規劃設計及申請建照時間)至新建大樓完工交屋所需無間斷之時間加計0.5 年；建築工期則以領得建造執照日起計算至新建大樓完工交屋所需無間斷之時間。

因容積代金金額為含容積移入之接受基地價格與未含容積移入之接受基地價格兩者之差額，亦即為範本限制兩者之土地開發年數需差距1年。

但通常不管是否需要容積移轉，都需要經過都市設計審議，而容積移轉審查通常與都市設計審議的時程是同時進行，因此土地開發年期若以容積代金審查多出來的時間作為兩者土地開發年數之差異，這樣修改後的土地開發年期如果小於原本差距的一年，容積代金金額就會相對提高。

在「容積代金估價報告書範本」第36、48頁、含容積移入之土地開發分析價格表與未含容積移入之土地開發分析價格表中，關於資本利息綜合利率公式如下：

資本利息綜合利率＝資本利息年利率×(土地價值比率+建物價值比率×1/2)×開發年數。

範本中土地開發年數與建物開發年數並未分開顯示，我們假設相關數據如下，依照上述公式去計算如下:

(A)土地、建物投資自有資金比例：40%。

(B)土地、建物融資資金比例：60%。

(C)自有資金利息利率：1.36%。（依價格日期當時五大銀行平均一年期存款利率評估之）

(D)融資資金利息利率：2.88%。（依價格日期當時五大銀行平均基準利率評估之）

(E)資本利息年利率：2.27%。（土地(建物)投資自有資金比例 × 自有資金利息利率 + 建物融資資金比例 × 融資資金利息利率）

(F)投資之價值比率：(土地以評估金額，建物以營造施工+規劃設計費)土地價值比率：60%，建物價值比率：40%。

(G)開發年數：依本案規模，建築開發年數約為2年，依據容積代金估價報告書範本土地開發年數計3.5年。

資本利息綜合利率＝2.27%×(60%+40%×1/2) ×3.5 ＝ 6.356%。

若將簡化的公式拆為下面公式依照上述假設去計算，則結果如下：

資本利息綜合利率＝資本利息年利率×土地價值比率×土地開發年數+資本利息年利率×建物價值比率×開發年數×1/2

2.27%× 60% × 3.5 ＋ 2.27%× 40% × 2 × 1/2 ＝ 5.675%。

6.356%與5.675%兩個的差異會造成容積代金金額結果全然不同，正確應為後者5.675%。

在「容積代金估價報告書範本」第37、48頁、含容積移入之土地開發分析法與未含容積移入之土地開發分析法中，關於利潤率規定如下：

(一)含容積移入之土地開發法

(二)未含容積移入之土地開發法

上開兩表對於利潤率已有明確規範，要注意兩者同級距之利潤率不同。另外關於開發年期級距，並未明確表明以上、以下或超過字眼，如果土地開發年期為3年，依含容積移入之土地開發法之利潤率應用16%還是17% ?現況實務上是以16%為準，所以開發年期級距應為2.5年以下、超過2.5年~3年以下、…、超過4.5年。

本期電子報介紹「容積代金估價報告書範本」中土地開發分析法相關估價作業問題。下期介紹「容積代金估價報告書範本」第42頁中有關於比較法的應注意事項。

容積代金估價報告書範本來源參考：

http://www.udd.gov.taipei/pages/detail.aspx?Node=35&Page=1305&Index=4

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