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華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言：繼上週針對「土地使用指導事項」該章節之前半部作一重點摘錄說明後，本週緊接著針對「土地使用指導事項」後續內容及第十章國土復育促進地區作一整理說明，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
(一)環境敏感地區定義： 「環境敏感地區」係指對於人類具有特殊價值或具有潛在天然災害，極容易受到人為的不當開發活動之影響而產生環境負面效應的地區。 (二)環境敏感地區類型： 1.資源利用敏感類型 (1)飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區 (2)自來水水質水量保護區 (3)水庫集水區（供家用或供公共給水、非供家用或非供公共給水） (4)水庫蓄水範圍 (5)森林 (6)溫泉露頭及其一定範圍 (7)水產動植物繁殖保育區 (8)礦區（場）、礦業保留區、地下礦坑分布地區 (9)地質敏感區（地下水補注） (10)人工魚礁區及保護礁區 2.生態敏感類型 (1)國家公園區內之特別景觀區、生態保護區 (2)自然保留區 (3)野生動物保護區 (4)野生動物重要棲息環境 (5)自然保護區 (6)一級、二級海岸保護區 (7)重要濕地 3.文化景觀敏感類型 (1)古蹟 (2)考古遺址 (3)聚落建築群 (4)文化景觀 (5)史蹟 (6)歷史建築 (7)紀念建築 (8)水下文化資產 (9)國家公園內之史蹟保存區 (10)國家公園內之一般管制區及遊憩區 (11)地質敏感區（地質遺跡） 4.災害敏感類型 (1)活動斷層兩側一定範圍 (2)特定水土保持區 (3)土石流潛勢溪流 (4)山坡地 (5)河川區域 (6)洪氾區一、二級管制區，及洪水平原一、二級管制區 (7)區域排水設施範圍 (8)地下水管制區 (9)地質敏感區（活動斷層、山崩與地滑、土石流） (10)海堤區域 (11)淹水風險 (12)一級、二級海岸防護區 (13)國土復育促進地區 5.其他 (1)氣象法之禁止或限制建築地區 (2)電信法之禁止或限制建築地區 (3)民用航空法之禁止或限制建築地區或高度管制範圍 (4)航空噪音防制區 (5)核子反應器設施周圍之禁制區及低密度人口區 (6)公路兩側禁建限建地區 (7)大眾捷運系統兩側禁建限建地區 (8)鐵路兩側限建地區 (9)海岸管制區、山地管制區、重要軍事設施管制區之禁建、限建地區 (10)要塞堡壘地帶 (11)其他依法劃定應予限制開發或建築之地區 (三)各類型環境敏感地區之土地使用指導原則： 除符合國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區及城鄉發展地區等國土功能分區之管制規定外，並應符合相關目的事業主管法令規定，未來該等法令如有修正，依修正發布後規定辦理。
(一)水庫集水區土地使用指導原則： 1.水庫集水區範圍範圍由管理機關擬訂保育實施計畫，落實執行，始得依規定開發利用，開發行為不得影響水庫集水區保育實施計畫之執行。 2.配合核定之水庫集水區保育實施計畫加強土地使用管制。 3.配合經濟部推動「流域綜合治理計畫」，推動逕流分擔及出流管制、加強非工程及與水共存等治水新思維。 4.查定為山坡地加強保育地者，以供作國土保安使用為原則。 5.農業主管機關應協助輔導農業耕作合理化施肥，以避免農業使用之農藥、肥料遭雨沖蝕流入水庫致使水體優養化。 6.配合土地利用及山坡地監測計畫之實施，加強對違規使用及超限利用之查處，並嚴處不法行為，以利水庫及其集水區之保育及永續利用。 (二)海岸地區土地使用指導原則： 海岸之利用管理目標為促進海岸地區天然資源之保育利用，達成海岸土地最適利用；同時確保民眾親水權、公共通行權及公共水域之使用權。 基於國家長期利益，海岸資源保護、災害防護與開發利用應兼籌並顧，開發利用過程中，對自然環境有重大之影響者，以保護與防護為優先考慮。 另為避免任意需地機關任意填海造地，破壞海岸自然環境，填海造地開發之面積，以適用為原則，不宜擴大需求，開發計畫應明確說明其土地需求之計量方式。 (三)離島地區土地使用指導原則： 離島建設以永續發展為最高目標，以促進居民基本生活照顧、島嶼生態保育、島嶼特殊文化保存及優質產業之和諧發展。 無人島嶼除必要之氣象、導航及國防設施外，以保持原始自然狀態為原則，避免開發及建築；已過度開發之島嶼，依其環境容受力採取開發降溫及環境保全對策。 直轄市、縣（市）國土計畫應依據各離島特性確立發展定位與成長管理計畫，並就離島地區未來發展需求提出國土功能分區劃設內容並研擬適當的土地使用管制原則，以指導離島地區之空間發展與土地使用。 (四)專案輔導合法化原則： 違反土地使用管制情形輔導合法之政策，應避免違規開發業者誤認為先違法使用，再循輔導合法化之模式，較易取得土地合法使用。原則分述如下： 1、安全性 依相關法令所訂專案輔導合法化處理原則規定，不得妨害公共安全或有礙自然景觀之情事。 為確保公共安全，涉及水土保持、環境影響評估及建築安全者，主管機關於輔導合法化過程，應依相關規定審查，不得逕以排除。 2、公平性 輔導合法化不能視為「就地合法化」。輔導合法化過程中，違反相關法令仍依各該法令裁處，以維護整體社會公平正義及經濟發展。 為避免違法使用致改變原屬不可開發區或建築之地形地貌，有關審查需參據之地形資料，仍須以原始地形為準。 範圍區內依法規劃配置所需之公共設施及衍生區外公共設施需求，由開發者公平、合理負擔。 3、合理性 因基地先行違規開發，而未依相關法規維持原始地形地貌或留設緩衝空間（或設施）等應予以補足，其區位或配置方式並應發揮其功能與效益。 針對經目的事業主管機關列為專案輔導合法化開發案，是否須拆除建築物恢復原狀申請合法使用，係屬法令主管機關權責，仍應依法令規定辦理。 (五)未登記工廠土地使用指導原則： 違反土地使用管制情形輔導合法之政策，應避免違規開發業者誤認為先違法使用，再循輔導合法化之模式，較易取得土地合法使用。原則分述如下： 1、掌握未登記工廠資訊，擬定未登記工廠管理（輔導及清理）計畫 直轄市、縣（市）政府應辦理未登記工廠資訊調查作業，建立未登記工廠資料庫，並擬定未登記工廠管理（輔導及清理）計畫，進行分級分類輔導。對於零星、新增之未登記工廠，優先依法令其變更使用、停止使用或拆除恢復原狀等，以保護農業生產環境完整性及遏止未登記工廠新增情形。 2、輔導轉型或遷廠原則 針對非屬低污染產業或無法輔導廠地合法使用者，產業主管機關以按下列措施優先輔導為原則： (1)輔導轉型：轉導轉型為符合所屬國土功能分區分類下容許使用範疇之產業使用。 (2)輔導遷廠：無法輔導其轉型經營者，配合產業主管機關各項土地優惠措施及廠地供給資訊，遷移至合法產業園區（或產業用地）及其他可供設廠土地。 3、輔導土地合理及合法使用 (1)以不影響整體農業生產環境為前提，且避免位於符合農業發展地區第一類或國土保育地區第一類劃設條件之區位。如屬上述區位者，優先朝輔導轉型成與所屬國土功能分區分類相容之產業或輔導遷廠方式辦理。 (2)土地開發方式 A.循都市計畫檢討、變更或新訂擴大都市計畫或依本法使用許可程序辦理為原則，不符所屬國土功能分區分類者，依法完成檢討變更程序始得為之。 B.依法需辦理環境影響評估、實施水土保持之處理（維護）及其他法令另有規定者，依環境影響評估法、水土保持法及其他法令規定辦理。 C.依本法使用許可程序辦理者，應符合前述安全性、公平性、合理性等原則。 (六)原住民族土地使用指導原則： 國土規劃應尊重原住民族傳統慣習及土地利用方式，滿足原住民族部落生活、社會、經濟之需求，建立和諧的土地使用管制與原住民族傳統慣習為目標。 考量原住民族傳統文化及生活習性特殊需求，在不影響國土保安原則下，直轄市、縣（市）主管機關得評估原住民族部落之居住、經濟生產及公共設施所需空間，於聚落周邊整體規劃未來生活、生產活動空間，並劃設適當國土功能分區分類。
(一)都市計畫配合事項 1.基於整體規劃需要，對於不可避免夾雜之零星小面積環境感地區土地，規劃為保護或保育等相關分區或公共設施用地為原則。 2.直轄市、縣（市）國土計畫應就全市（縣）研擬整體產業構想，以為都市計畫工業區指導原則。 3.對於已無取得計畫或使用需求之公共設施保留地，評估檢討變更，以適應都市發展實際需要。 4.都市計畫人口數，應優先考量環境容受力。 5.因應氣候變遷，應依據災害潛勢資料，檢討規劃防洪及治水相關設施。 6.為避免都市計畫地區容積率無限制增加，建立「容積總量管控機制」。 7.依據環境敏感條件進行檢討，應加強國土保育保安者，除另有規定者外，劃設為國土保育地區第四類，且維持為保護(保育)相關分區(用地)。 8.依據農地資源條件，針對計畫範圍內之都市計畫農業區，提出發展定位。 9.城鄉發展地區第一類屬於環境敏感地區範圍者，應考量環境敏感地區土地使用指導事項，研擬檢討變更內容及配套措施。 (二)環境敏感地區查詢機制 申請使用許可、申請同意使用、辦理新訂或擴大都市計畫、都市計畫檢討變更時，應先辦理環境敏感地區查詢，屬於環境敏感地區範圍者，應優先考量環境敏感地區土地使用指導事項。 (三)辦理土地利用監測計畫 由中央主管機關統籌規劃，以航照及衛星影像資料，定期監測土地使用現況；並持續辦理土地利用監測整合作業計畫，並推動志工參與，提升執行成效。後續擬定國土利用現況調查及土地利用監測辦法，在未完成法制化前，以國土利用監測計畫實施作業要點，規定有關機關配合辦理事項。 (四)全市（縣）均實施都市計畫之直轄市、縣（市）土地使用指導原則 全部行政轄區均已發布實施都市計畫或國家公園計畫之直轄市、縣（市），經各該管政府評估其都市計畫已具備本法規定之功能，或預定於一定期間內辦理通盤檢討補充納入相關事項者，得免擬訂國土計畫。 免擬訂直轄市、縣（市）國土計畫者，其國土功能分區圖得每5年通盤檢討1次，並作必要之變更；如有第22條第2項規定情形，並得隨時辦理。 (五)因應本法土地使用管制實施前，申請非都市土地開發許可及用地變更編定之土地使用指導原則 1.非都市土地申請開發許可 A.應符合空間發展及成長管理策略、部門空間發展策略、國土功能分區及其分類之劃設條件、劃設順序、土地使用指導事項。 B.於本法土地使用管制實施前，非都市土地開發許可之審議及使用管制處理方式，有配合各級國土計畫指導事項之必要，應檢討修訂。 2.非都市土地使用地變更編定 各級國土計畫公告實施後，現行非都市土地使用管制規則等相關法令規定，如與上述各級國土計畫指導原則不符者，應配合檢討修正。 (六)直轄市、縣(市)國土計畫之規劃原則 為因應各地區之不同發展特性，賦予直轄市、縣(市)主管機關規劃之彈性，未來直轄市、縣(市)主管機關之規劃與本計畫有不儘相符之處，得經內政部國土計畫審議會審議通過後，授權中央主管機關內政部逕予調整。
國土復育促進地區係指需採取必要措施避免自然災害進一步擴大或加速自然生態環境恢復過程，以促進整體國土復育效益所劃定的地區。 (一)劃定目的： 1.降低自然危害風險，減少人民生命財產損失。 2.復育過度開發地區。 3.降低環境敏感地區的開發程度。 4.有效保育整體水、土及生態環境。 (二)劃定原則： 直轄市、縣（市）主管機關辦理各該國土計畫，依據以下原則研析議題及建議，包括復育促進地區範圍、復育標的及必要內容。 1.必要性 (1)人口集居或建成地區 (2)重大公共設施 (3)重要物種棲息環 (4)具有重要生態功能或價值地區 2.迫切性：評估項目包括以下各點： A.安全性評估 (A)災害受損現況 (B)風險潛勢等級 (C)保全對象安全性評估 (D)災害歷史 (E)災害潛勢 B.生態環境劣化評估 (A)棲地破壞或劣化現況 (B)生物多樣性減少狀況 3.可行性 A.復育技術可行性 B.成本效益可行性 C.調查資料完整性 D.土地權屬與當地原住民、居民、或土地所有權人意願
以上便是我們本週針對「土地使用指導事項」後續內容及第十章國土復育促進地區所作之重點節錄，加上前五週之介紹，至此「全國國土計劃」介紹完畢，從一開始之發展現況與課題，再來進行發展預測及訂立永續發展目標，續以發展目標為本，訂立相關空間發展、成長管理、變遷調適及國土防災等策略，緊接著則是訂定明確之功能分區及相關使用指導事項，最後更是針對已經環境劣化之地區進行國土復育之工作，逐次規畫一個頗為完整之全國國土計劃。 惟因為全國國土計劃係屬於全國性位階，就全國尺度所研訂之目標性、政策性及整體性之大方向土地使用指導原則，有諸多規定係賦予直轄市、(縣)市國土計畫進行個別調整，也正因如此，目前尚看不出更為具體之相關措施。以長照設施為例，無論是發展對策或發展區位都看不出因應長照設施規畫，要如何克服最重要之人力短缺之問題，或許更具體之對策應仍須俟其下位之直轄市、(縣)市國土計畫或許才能看出進一步的規劃，及其將可能遇到之難處。
以上資料來源參考： 1.內政部營建署國土計畫專區 2.全國法規資料庫
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