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華信電子月報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言： 接續425期十分鐘搞懂~國土計畫法第32條(一)，於該期中探討國土計畫法(下稱國土法)第32條第1項與區域計畫法(下稱區計法)第17條及都市計畫法(下稱都計法)第41條之差異，以及依國土法第32條1項背後隱含之補償邏輯，而本期將延續上期，繼續分析國土法第32條第2項補償之原理原則，其與同條第1項有何種差異，惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！。
國土法第32條第2項: 「直轄市、縣（市）主管機關對於既有合法可建築用地經依直轄市、縣（市）國土計畫變更為非可建築用地時，其所受之損失，應予適當補償。」
依據「實施國土計畫管制所受損失補償辦法」(下稱補償辦法)第3條規定給予明確之定義: (一) 依本法實施土地使用管制前，符合原區域計畫法規定之甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、窯業用地、鹽業用地、礦業用地、交通用地、遊憩用地、殯葬用地及得為建築使用之特定目的事業用地。 (二) 依本法實施土地使用管制後，符合本法規定之建築用地、產業用地、農業設施用地、礦石用地、遊憩用地、交通用地、殯葬用地、宗教用地、能源用地、環保用地、機關用地、文教用地、衛生及福利用地、特定用地及其他經中央主管機關認定之可建築用地。 (三) 而非可建築用地依同條規定，係指上開兩款以外之土地。
1.上開區分既有合法可建築用地及非可建築用地後，讀者可思考當山坡地保育區之丙種建築用地，基於野生動物保育需求於國土計畫中劃設為，國土保育地區地一類土地，變更為非可建築用地時，是否構成，釋字440號之特別犧牲「人民之財產權應予保障，憲法第十五條設有明文。國家機關依法行使公權力致人民之財產遭受損失，若逾其社會責任所應忍受之範圍，形成個人之特別犧牲者，國家應予合理補償。」申言之，當公權力機關基於增進公共利益而對土地所有權人之土地進行分區管制時，若屬土地所有權人於社會義務忍受範圍內，如基於公共利益考量適度調降建蔽率、容積率，依照社會通念較無逾越社會義務；然而當既有合法建築用地，基於生態保育需求而變更為非可建築用地時，是否未逾越社會義務不無疑義，因此依照司法院釋字440之意旨，應給予適當之補償。另依據司法院釋字第525號解釋略以：「其因公益之必要廢止法規或修改內容致人民客觀上具體表現其因信賴而生之實體法上利益受損害，應採取合理之補救措施，或訂定過渡期間之條款」，基於信賴保護原則，其所受之損失，應予適當補償。基於上開理由，爰於既有合法可建築用地，經直轄市、縣（市）主管機關依各該國土計畫變更為非可建築用地時，其所受損失，應予適當補償。 2.然而當既有合法可建築用地自始存在瑕疵時，如嚴重山坡地滑、土石流、地勢陡峭、洪水氾濫之地區時，是否應比照上述方式給予適當之補償?而土地為一種具備高度社會性之權利客體，土地所有權人於使用土地之初，自始知悉其土地存在一定之瑕疵，嗣後仍堅持使用，後續公權力機關基於災害防止，將其變更為非可建築用地，此時，尚難謂構成特別犧牲，因此按照憲法保障財產權之觀點，自毋須給予補償，然而公權力機關考量政策之推動，基於衡平性及合目的性，為使人民易於配合或為減少反對阻力，故對財產權造成損失者，亦予以適當補償，此種補償稱為「政策性補償」或「社會性補償」。
國土法第32條第2項相較於同條第1項規定有許多不同的立法思維，第1項僅補償因遷移所受之損害，並於其立法理由中明確排除，基於變更使用所受損害者，由於變更使用尚難謂逾越社會義務之範圍而構成特別犧牲，因此就其變更使用之損害不予補償；而第2項則針對既有合法可建築用地變更為非可建築用地應予適當之補償，與第1項之立法理由間似有相互競合(即變更使用未逾越社會義務應毋須補償)，惟第2項除了考量特別犧牲外，尚考量信賴保護之理念存在，因此為保障既有合法之權利存續，爰規定第2項於變更為非可建築用地時，應予適當之補償。值得注意的是第2項應針對個案之特性，進一步區分是否逾越社會義務，分別給予「特別犧牲補償」及「政策性補償」，而兩項補償的差異除了補償原因不同外，尚涉及到後續補償公式的不同。 資料來源：立法院法律系統、全國法規資料庫
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