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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言： 我國近年來房價不斷高漲，除了受到整體經濟環境影響外，最讓人詬病的莫過於投資客炒作，而其原因主要則是被歸咎於目前國內持有不動產之稅負成本過低，投資客有恃無恐，因此有關囤房稅的議題不斷地被提出討論，囤房稅經常被說是抑制高房價的萬靈丹，實施囤房稅是否能有效抑制房價高漲，而目前國內實施囤房稅的情形又是如何，本期將介紹何謂囤房稅以及囤房稅之試算。惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！。

「囤房稅」係依據「房屋稅條例」第五條第一項第一款規定，針對非自住且非屬公益出租人的住宅，其房屋稅率最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

另依自住及公益出租人出租使用之認定標準第二條規定：

個人所有之住家用房屋符合下列情形者，屬供自住使用：

(一)房屋無出租使用。

(二)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。

(三)本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。

綜上所述，如果房屋非自住者、或在全台持有三戶以上之房屋，那麼第四戶起，即被歸類為非自住使用房屋，也就是所謂的「囤房」，主要目的在於降低單人持有多屋造成不動產市場物件集中在少數人手上，市場供需過於懸殊使不動產價格不斷堆疊的情況。

由於房屋稅屬地方稅收，各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率，因此各縣市徵收囤房稅之標準不一，以下整理出目前國內實際施行囤房稅之縣市及其課徵標準：

(一) 臺北市：

針對持有非自住用房屋徵收稅率如下：

1.二戶以下每戶囤房稅稅率：2.4%

2.三戶以上每戶囤房稅稅率：3.6%

(二) 宜蘭縣：

針對持有非自住用房屋徵收稅率如下：

1.二戶以下每戶囤房稅稅率：1.5%

2.三戶以上七戶以下者每戶囤房稅稅率：2.0%

3.八戶以上者每戶囤房稅稅率：3.6%

(三) 連江縣：

針對持有非自住用房屋徵收稅率如下：

1.二戶以下每戶囤房稅稅率：1.6%

2.三戶以上每戶囤房稅稅率：2.0%

(四) 桃園市：

針對持有非自住用房屋徵收稅率如下：

1.五戶以下每戶囤房稅稅率：2.4％

2.六戶以上每戶囤房稅稅率：3.6％

(五) 新竹市：

針對持有非自住用房屋徵收稅率如下：

1.五戶以下每戶囤房稅稅率：2.4％

2.六戶以上每戶囤房稅稅率：3.6％

(六) 新竹縣：

針對持有非自住用房屋徵收稅率如下：

1.五戶以下每戶囤房稅稅率：2.4％

2.六戶以上每戶囤房稅稅率：3.6％

(七) 臺中市：

針對持有非自住用房屋徵收稅率如下：

1.四戶以下每戶囤房稅稅率：2.4%

2.五戶以上每戶囤房稅稅率：3.6%

(八) 臺南市：

針對持有非自住用房屋徵收稅率如下：

1.一戶囤房稅稅率：1.5％

2.二至三戶囤房稅稅率：1.8％

3.四至五戶囤房稅稅率：2.4％

4.六戶以上囤房稅稅率：3.6％

(九) 高雄市：

針對持有非自住用房屋徵收稅率如下：

1.三戶以下每戶囤房稅稅率：2.4％

2.四戶以上每戶囤房稅稅率：3.6％

(十) 屏東縣：

針對持有非自住用房屋徵收稅率如下：

1.二戶以下每戶囤房稅稅率：1.5％

2.三戶以上每戶囤房稅稅率：3.0％

(十一)   未實施囤房稅縣市：

針對持有非自住用房屋徵收稅率每戶按1.5%稅率課稅。

由上述可知囤房稅其實只是對於持有非自住用房屋戶數超過所在縣市規定，適用不同差別稅率進行房屋稅課徵，因此計算上與房屋稅並無差異，茲將計算式羅列如下：

囤房稅＝房屋評定現值 × 囤房稅率 × 產權比例 × 課稅月數 ÷ 12

房屋評定現值＝核定單價 × 面積 ×（1 – 折舊率 × 折舊年數）× 路段率

核定單價＝標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價

※計算範例：今某甲於臺北市共有4戶非自住房屋，則某甲每戶房屋都要按照3.6%的稅率繳納房屋稅。某甲持有四戶非自住房屋相關資料如下：

透過上表計算，某甲持有4戶非自住房屋須繳房屋稅共計 $24,750元。

若以一般自住的住家房屋稅為例，稅率為1.2%，且臺北市自住的房屋稅可再享50% 優惠。因此，若某乙僅有一戶自住房屋，課稅現值與上表Ａ戶一樣為 $150,000元，則某乙需繳納房屋稅為：150,000 × 1.2% × 50% = 900元

房價居高不下是全國民眾皆關注之現象，根據全球數據庫Numbeo資料，西元2022年台灣房價所得比高達19.73倍，全球排名第18名，也就是指一個家庭平均要不吃不喝19.73年，才能買得起一間房子，因此有關居住正義的議題也時常被提出討論，近年來政府亦針對房價高漲修訂許多相關法令政策，諸如房地合一所得稅2.0、實價登錄2.0與地方政府陸續修訂囤房稅等，

實施囤房稅主要係期望透過提高持有不動產之成本釋出空屋，增加市場供給已達成降低房價之效果，觀察早在2014年就施行囤房稅的台北市，近年來非自住住宅確實有逐年下降之趨勢，惟對於房價之抑制效果並不顯著，且實施囤房稅仍有問題有待克服，內政部政務次長花敬群表示：「高房價是既存事實，但牽涉甚廣，要討論的面向很多，須靠長期供需結構來調整。若只對持有多屋者加稅，房東受到衝擊，就會要求房客埋單，租屋族反而優先受害，因此應討論清楚後，再研議是否調漲囤房稅。」

而政大地政系教授張金鶚指出：「房屋稅是以稅基乘以稅率來計算，稅率調高，但稅基沒漲，也會影響打擊力道，且關鍵的預售屋還是不在囤房稅打擊範圍內，因此，各地實施差別稅率效果仍待觀察。」張金鶚建議，還是要由中央修法，提高囤房稅最高稅率上限，並全國統一訂定差別稅率，採全國歸戶，才能真正促進空屋釋出。」

綜合上述學者說法以及目前實施囤房稅之效果，囤房稅之實施仍有許多討論空間，至於如何在打擊投資客同時不損及自住民眾或經濟相對弱勢族群之權益，則需有關單位研擬出更為周全之法案，以符合社會大眾之期待。

資料來源：全國法規資料庫、各縣市房屋稅徵收率自治條例、股感知識庫

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