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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言： 中央銀行於112年6月15日舉行理監事會後，除了宣布暫停升息，也出乎市場意料的宣布祭出第五波房市選擇性信用管制，新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成；對此，央行總裁楊金龍表示：「決定調整選擇性信用管制，係因央行見到全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高等三大現象，而當信用資源持續流到不動產時，央行就有責任來管理。」本期將介紹何謂選擇性信用管制，以及自109年12月至112年6月間五次調整選擇性信用管制內容。惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！

選擇性信用管制係指對金融機構某些業務採取限制措施，以控制資金的流向與流量，達成特定的經濟金融目標。選擇性信用管制的直接影響不在於銀行的準備部位，透過對特定的銀行放款業務項目與量的限制，以抑制投機性的資金需求，進而穩定金融。根據現行「中央銀行法」與「銀行法」等的規定，中央銀行可採行的選擇性信用管制措施包括不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等。

(一)、109年12月調整措施重點

1.調整原因：鑑於銀行過度集中不動產授信，不利生產事業實質投資，影響信用資源配置，且銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高，為控管自然人多筆購屋貸款及公司法人購置住宅貸款，避免借款人利用銀行資金養地，並強化餘屋貸款授信條件。

2.調整內容：

(1)    新增公司法人購置住宅貸款限制：

第1戶最高貸款成數6成；第2戶以上最高貸款成數5成，皆無寬限期。

(2)    自然人第3戶以上購屋貸款：

第3戶以上最高貸款成數6成，無寬限期。

(3)    購地貸款限制：

應檢附具體興建計畫，最高貸款成數6.5成，並保留其中1成待動工興建後始得撥貸。

(4)    餘屋貸款限制：

最高貸款成數5成。

(二)、110年3月調整措施重點

1.調整原因：考量銀行不動產貸款增幅仍大，又以法人囤房及短期交易較為明顯。

2.調整內容：

(1)    調降法人購置住宅貸款最高成數：

最高貸款成數一律降低為4成。

(2)    對自然人多戶房貸成數採差別化管理：

第3戶最高成數，由6成降至5.5成；第4戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成。

(3)    調降購置高價住宅最高貸款成數：

最高貸款成數由6成降至5.5成；第4戶貸款最高成數由6成降至4成。

(4)    增訂工業區閒置土地抵押貸款規範：

最高貸款成數5.5成。

(三)、110年9月調整措施重點

1.調整原因：為避免銀行信用資源過度流向不動產市場，中央銀行採取預防性措施，進一步控管相關授信風險。

2.調整內容：

(1)    新增自然人特定地區第2戶購屋貸款規範：

特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期（特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市）。

(2)    調降購地貸款成數上限：

最高貸款成數由6.5成降至為6成。

(3)    明定工業區閒置土地抵押貸款除外條款之「一定期間」為1年。

(四)、110年12月調整措施重點

1.調整原因：鑑於銀行不動產貸款集中度仍高，為強化管理銀行信用資源，避免資金流供囤房、囤地。

2.調整內容：

(1)    調整自然人購置高價住宅貸款：

最高貸款成數由降至4成。

(2)    第3戶以上購屋貸款：

最高貸款成數由5.5成降至4成。

(3)    購地貸款限制：

最高貸款成數由6成降至5成，保留1成動工款，且借款人需切結在一定期間內動工興建。

(4)    工業區閒置土地抵押貸款限制：

最高貸款成數由5成降至4成。

(5)    餘屋貸款成數：

最高貸款成數由5成降至4成。

(五)、112年6月調整措施重點

(1)    自然人購置第二屋的貸款限制：

自然人在特定地區（台北市、新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市）購買第二戶時，貸款成數上限為7成。

(2)    換屋族配套措施：

自然人若名下已有1戶房貸，得主張其因有實際換屋需求，擬申辦特定地區第2戶購屋貸款，經與銀行切結「一年內出售老屋（需完成移轉登記＆塗銷第1戶抵押權）」，新屋即可排除7成貸款成數限制。

(一)、銀行辦理受限貸款之成數下降

中央銀行實施選擇性信用管制措施以來，本國銀行辦理受限貸款均合於規定，且平均貸款成數顯著較規範前下降。

(二)、銀行辦理不動產貸款業務之風險控管尚屬良好

1.不動產貸款相關逾放比率低於整體放款逾放比率112年8月底本國銀行購置住宅貸款、建築貸款之逾放比率分別為0.07%、0.08%，均低於整體放款逾放比率之0.15%，銀行資產品質仍佳。

2.銀行不動產放款限額比率未超過銀行法第72條之2規範上限，112年8月底本國銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額占放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之比率為26.30%，低於111年底之26.60%，且未超過銀行法第72條之2規範上限（30%）。

3.不動產貸款增幅減緩：

112年以來全體銀行不動產貸款餘額年增率持續走緩，8月不動產貸款、購置住宅貸款及建築貸款年增率分別為5.62％、5.15％、7.38％，均低於2020年央行調整管制措施前水準，當年11月分別為9.79％、8.06％、16.9％。

4.不動產貸款集中度持穩：

110年以來，全體銀行不動產貸款占總放款比重大致持穩，至112年8月底為37.18%，仍低於歷史高點（98年10月底）之37.90%。

我國中央銀行自2020年12月以來，五度調整選擇性信用管制措施，透過控管國內銀行不動產授信風險，避免信用資源過度流向不動產市場，此外，央行從去年3月以來升息及調升存款準備率，也有助強化選擇性信用管制措施成效。

綜觀112年以來，國內全體銀行建築貸款與購置住宅貸款餘額成長走緩，不動產貸款的逾放比率維持低檔，信用品質尚屬良好，顯示中央銀行實施選擇性信用管制確有其效，加上平均地權條例部分條文修正內容於112年7月開始實施，期望透過相關金融法規與不動產法規相關法令之修正與建置，能夠更加健全國內不動產市場發展。

資料來源：中央銀行銀行局、工商時報

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