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十分鐘搞懂~解讀《都市更新條例》第65條修法的影響與挑戰

前言：2024年10月25日，立法院三讀通過《都市更新條例》第65條修正案，這項修法被視為臺灣都市更新進程中的重大里程碑。多年來，臺灣在都市更新推動上面臨不少阻礙，包括所有權人意願不足、制度限制以及執行效率低下等問題。隨著都市老化問題日益嚴重，特別是許多位於地震帶的老舊建築耐震力不足，都市更新不僅關係到城市發展，更攸關居住安全與社會的長期穩定。

本文將全面解析此次修法的背景、過去面臨的挑戰、修法後的變化與預期效益，以及臺灣房地產現況下的挑戰與未來展望。惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！

一、	修法背景：為何需要修訂《都市更新條例》第65條？

(一)老舊建築多，耐震不足

臺灣地處地震帶，過去幾次大地震（如921地震、0206台南地震）凸顯許多老舊建築存在耐震不足的問題。這些建築多數在實施容積管制前興建，雖然合法，但缺乏現代建築的耐震設計。

(二)容積減少導致更新意願低

根據過去的條例，僅有實施容積管制前已興建完成的合法建築物可在都市更新時適用原建築容積。這意味著部分建築物若進行更新，可能因法定容積限制而無法維持原有建築規模，導致所有權人對都市更新的意願低落。

(三)都市更新推動緩慢

根據內政部統計，截至2023年，全國都市更新事業計畫僅完成了約10%，許多縣市的更新推動進度極為緩慢。例如，台北市作為更新重點區域之一，仍有超過50%的老舊公寓未進行任何更新。

二、	修法前的狀況：都市更新面臨的挑戰

(一)容積規定侷限，限制適用對象

在修法前，僅適用於「容積管制前已完工」的建築物。對於在容積管制前申請建造執照、但尚未完工的建築，無法享受原容積的保障。這類建築雖合法，卻因法規不符無法進行合理的更新，直接影響全國數萬戶建築所有權人。

(二)程序複雜，更新時間漫長

都市更新計畫通常涉及多方利益協調，程序複雜，導致推動時間漫長。例如，台北市的「雙子星開發案」自2004年啟動，歷經多次流標、法律訴訟等波折，至2019年才正式簽約，預計2026年完工，已超過15年。此外，台中市的「水湳經貿園區」自2005年規劃，因土地徵收、居民抗議等因素，進度延宕，至今仍在開發中。

(三)缺乏公共與私人資源整合

在都市更新過程中，公共資源（如基礎設施改善）與私人資本（如開發商投入）若缺乏協同，可能導致更新進程緩慢。以臺中市第七期市地重劃區為例，該區被視為推動都市計畫健全發展的門面地區。然而，早期在新市政中心專用區西側及南側地區的細部計畫通盤檢討中，曾面臨「住一」用地過多、部分街廓未規劃都市計畫道路等問題，影響土地利用效率和開發進度。

三、	修法後的狀況：修法後的變化與挑戰

(一)修法重點與預期效益

此次修正案的三大重點
1	擴大適用範圍	包括「容積管制前已申請建造執照」的建築，預估全國8,216棟六層樓以上建築（約27萬戶）將受惠。
2	保障民眾權益	在修正條例實施前，已進行都市更新事業計畫並送地方政府審議的案件，亦可適用原建築容積。
3	提升居住安全	鼓勵老舊建築更新，提升建築耐震性，降低地震帶來的潛在災害風險。

(二)挑戰一：如何落實政策？

在都市更新推動過程中，利益相關方之間的協調與權益平衡至關重要。根據《工商時報》報導，台灣推動都市更新20多年來，與更新會相關的訴訟案件超過300件，其中約一半屬於內部糾紛，這些糾紛主要源於所有權人、住戶與開發商之間的利益分配、協商不一致等問題，導致更新進度受阻。因此，如何有效協調各方利益，確保權益平衡，成為政策落實的關鍵挑戰。

(三)挑戰二：地方政府資源不足

部分縣市可能會由於財政狀況不佳，地方政府在都市更新推動上的資源有限，因此難以支援更新計畫所需的基礎建設投資。

(四)挑戰三：市場風險與房價波動

都市更新加速推動可能對房市帶來影響。例如，在都市更新密集推行的區域，可能出現短期內房價上漲的情況，進一步加劇青年置產壓力。

四、	實例分析：臺灣部分縣市的狀況與危機

(一)台北市：

台北市的老舊公寓密度高，更新需求迫切。南港地區的都市更新推動較為緩慢，主要因涉及範圍內的部分土地使用現況、更新範圍調整以及實施者與居民間的協商進展，導致計畫的執行需要更多時間。此外，松山區部分都市更新案，如延壽國宅I區和J區，曾因少數未同意戶未達成共識而延宕，但透過市府與實施者積極協調，案件最終獲得全體住戶同意，進入更新階段。

(二)高雄市：

高雄市近年推動多項大規模都市更新案，例如亞洲新灣區計畫，成功吸引投資，促進市中心的城市發展。然而，部分舊市區如三民區的更新進展相對較慢，主要是因為該區老舊建築密集且更新範圍較廣，對資源整合與政策執行的需求更高。目前，地方政府正透過社區協商與容積獎勵等方式逐步推動相關計畫。

(三)花蓮縣與臺東縣：

東部地區因地震頻繁且資源匱乏，老舊建築問題尤為突出。例如，2018年的花蓮地震中，多棟老舊建築倒塌，暴露出當地耐震設計的不足。此次修法能否吸引東部地區所有權人參與更新，是未來一大考驗。

五、

結論與展望

此次《都市更新條例》第65條的修法，是臺灣都市更新推動進程中的重要一步。透過擴大容積適用範圍，降低更新門檻，政府期望能加速老舊建築的更新，提升居住安全，並促進城市發展。然而，政策的實施過程中仍面臨多重挑戰，包括利益協調、地方資源不足以及市場風險等問題。

未來，臺灣的都市更新需要政府、開發商及居民的共同努力，特別是地方政府需積極整合資源並簡化程序，以提升更新效率。隨著更新案陸續推動，期待能為臺灣創造更宜居、更安全的都市環境，同時確保社會資源的公平分配。

華信不動產估價師聯合事務所亦有承作都市更新相關估價案，如有都市更新相關估價案件需委託，歡迎來電洽詢。

1.資料來源：都市更新條例§65-全國法規資料庫

2.修法背景:

2022年都市更新回顧與展望 - 財團法人都市更新研究發展基金會