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華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：在現在擁擠的都市生活中，每個人的可使用的空間越來越狹窄，因此會發現到很多人在自家旁邊或附近的空地，佔用別人土地，興建供自己便利之用，因此衍生出土地使用上的糾紛，假如遇到這種問題該如何地主該如何主張權利?另外佔用人能否對於地主拆屋還地主張提出抗辯? 另因電子週報第30、31期已對動產所有權相關規定作說明，故本期電子週報將針對「不動產所有權」在民法上的規定深入探討，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

緊接著本小節即以都市計畫容積移轉實施辦法及古蹟土地容積移轉辦法分別舉例說明：
(一)都市計畫容積移轉實施辦法
依都市計畫容積移轉實施辦法第九條之規定有三段公式，故以下將該法條拆成三段，分別舉例作為說明，期許讓各位朋友得以較為了解法條之公式內容：
1.接受基地移入送出基地之容積，應按申請容積移轉當期各該送出基地及接受基地公告土地現值之比值計算，其計算公式如下：
接受基地移入之容積＝送出基地之土地面積ｘ（申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值）ｘ接受基地之容積率


2.送出基地屬第六條第一項第一款之土地者，其接受基地移入之容積，
應扣除送出基地現已建築容積及基準容積之比率。其計算公式如下：
第六條第一項第一款土地之接受基地移入容積＝接受基地移入之容積ｘ〔1 －（送出基地現已建築之容積／送出基地之基準容積）〕



3.第一項送出基地屬第六條第一項第三款且因國家公益需要設定地上權、徵收地上權或註記供捷運系統穿越使用者，其接受基地移入容積計算公式如下：
送出基地屬第六條第一項第三款且因國家公益需要設定地上權、徵收地上權或註記供捷運系統穿越使用者之接受基地移入容積＝接受基地移入之容積ｘ〔1 －（送出基地因國家公益需要設定地上權、徵收地上權或註記供捷運系統穿越使用時之補償費用／送出基地因國家公益需要設定地上權、徵收地上權或註記供捷運系統穿越使用時之公告土地現值）〕


以上即為依據該法條相關規定輔以假設案例進行之試算，惟在此如果各位朋友還有印象，上期電子報我們有提過同辦法第八條之規定，即接受基地之可移入容積，以不超過該接受基地基準容積之百分之三十為原則；如位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地，其可移入容積得酌予增加。但不得超過該接受基地基準容積之百分之四十。
以假設案例為據，接受基地可移入之容積上限即為：


根據試算本次接受基地移入之容積上限即為1800㎡為原則，若是位於整體開發地區等例外情形，則為4,000㎡*40%＝1,600㎡，換句話說，即便送出基地再多，該接受基地於法也不能再接受超過之移入容積。
(二)古蹟土地容積移轉辦法
依古蹟土地容積移轉辦法第八條之規定，送出基地移出之容積，於換算為接受基地移入之容積時，其計算公式如下：
接受基地移入容積＝送出基地移出之容積ｘ（申請容積移轉當期送出基地之毗鄰可建築土地平均公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值）
前項送出基地毗鄰土地非屬可建築土地者，以三筆距離最近之可建築土地公告土地現值平均計算之。
前二項之可建築土地平均公告土地現值較送出基地申請容積移轉當期公告土地現值為低者，以送出基地申請容積移轉當期公告土地現值計算。
以下為假設數據：


在此為各位朋友說明的是古蹟土地容積移轉辦法與都市計畫容積移轉實施辦法在進行計算最大的不同是送出基地在計算公告現值時，係先以申請容積移轉當期送出基地之毗鄰可建築土地平均公告土地現值為優先，如送出基地毗鄰土地非屬可建築土地者，以三筆距離最近之可建築土地公告土地現值平均計算之值為準，惟可建築土地平均公告土地現值較送出基地申請容積移轉當期公告土地現值為低者，方以送出基地申請容積移轉當期公告土地現值計算，與都市計畫容積移轉實施辦法在一開始便以送出基地申請容積移轉當期公告土地現值計算為最大之不同。
另外，同樣的上期電子報我們有提過古蹟土地容積移轉辦法第七條之規定，即接受基地之可移入容積，以不超過該土地基準容積之百分之四十為原則；如位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地之接受基地，其可移入容積得酌予增加。但不得超過該接受基地基準容積之百分之五十。
根據試算本次接受基地移入之容積上限即2,000*200%*40%＝1,600㎡為原則，若是位於整體開發地區等例外情形，則為4,000㎡*50%＝2,000㎡，亦即便送出基地再多，該接受基地於法也不能再接受超過之移入容積。

最後呼應本系列連續三週之電子報，在台灣都市地區地狹人稠之情況下，容積移轉是辦理都市更新或土地開發皆很常應用之手段，惟在此提醒各位朋友的是實務上在實際進行容積移轉時仍有諸多細項規定，諸如送出基地條件與接受基地條件是否符合之認定、接受基地是否需申請開發許可審議等皆屬之，故各位朋友如有容積移轉之相關疑問，可參考本期第一小節所提及之政府相關部門進行較詳細之詢問，應能有更進一步之釐清與了解。
接連三期之電子報針對容積移轉相關規定之分享與看法到此大致告一段落，提供給各位朋友參考！