前言：於上一期（建商土地開發評估之理論）電子週報中，已將進行「土地開發分析時」需考慮之各項參數及影響因子詳細列出，相信各位對於土地開發分析之公式已有初步的瞭解，本期將輔以案例說明，以台北市中正區某建地為例，以開發為集合式住宅大樓之角度（因較開發成透天住宅或透天店鋪之效益大），詳細說明主要參數及影響因子之計算過程，祈能幫助大家建立完整觀念。如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
相關案例 |
假設您為某大建設公司之土地開發部門主管，欲替公司購買二筆位於台北市中正區之土地，此二筆土地（假設為A與B）彼此相鄰，可整體開發，且為三面臨路，路寬分別約6、10、20公尺。其中A土地使用分區為第三種住宅區，面積為500坪；B土地使用分區為第三種商業區，面積為600坪。試評估此二筆土地（共1,100坪）合理之土地開發分析價格為何？
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二、 |
相關計算過程 |
1.於上一期（第0004期）電子週報中，已說明目前一般建地之土地開發分析相關計算公式如下：
V＝〔S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)〕
(1)V＝土地開發分析價格
(2)S＝開發或建築後預期總銷售金額
(3)R＝開發之利潤率
(4)C＝開發或建築所需之直接成本(營造施工費)
(5)M＝開發或建築所需之間接成本(規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他費用等)
(6)i＝開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率
因此，依循上述公式即可計算求得土地開發分析價格。
如前言所述，因在台北市地區之建地，開發為集合式住宅大樓會較開發成透天住宅或透天店鋪之效益大，故本案以開發為集合式住宅大樓之角度評估，若在其他地區，需綜合考量當地民情及主要產品類別，例如在台南市（指五都合併前之台南市），透天產品約佔七成，大樓只佔三成。
2.勘估標的土地可建築總樓地板面積分析：
(1)勘估標的土地個別條件分析：
(A)面臨道路情況：此二筆土地共有三面臨路，路寬分別約6、10、20公尺。（依臺北市土地使用分區管制規則第二十五條之規定，商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過相關規定，且容積率不得超過其面臨最寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之五十之積數，未達三００％者，以三００％計。）
(B)面臨主要道路寬幅：約45公尺。
(C)臨路最大平均深度：約80公尺。
(D)地形：略呈長方形。
(E)地勢：平坦。
(2)建築及土地使用管制等相關法規限制：
(A)土地使用分區：第三種住宅區及第三種商業區。
(B)法定建蔽率：56%。（二者加權計算而得）
(C)法定容積率：408%。（二者加權計算而得）
(D)可興建最有效利用樓層：14層樓集合住宅社區大樓。
(3)可建築總樓地板面積推估：
依上述之土地使用管制規定，參考建築技術規則推估可能最大樓地板面積如下：
(A)設計建蔽率：43%（需依個案情況規劃）
(B)允建容積率：449%（已加計10％之停車位獎勵容積率）
(C)興建樓層數：地上十四層，地下二層。
(D)地面層樓地板面積：541.1120坪。（＝基地面積 × 設計建蔽率 × 1.1 × 1.3 × 0.8，其中× 1.1為考慮陽台面積，× 1.3為考慮公設 × 0.8為考慮門廳影響。）
(E)主建物樓地板面積：4,933.5000坪。（＝基準樓地板面積 + 獎勵樓地板面積。）
(F)附屬建物及梯廳樓地板面積：740.0250坪。（因之後雨遮不能計價，故僅算陽台及梯廳面積。其中陽台與梯廳樓地板面積之和不得超過基準容積樓地板面積之15%，於本例中，假設陽台面積為基準容積樓地板面積之10%，梯廳面積為基準容積樓地板面積之5%）
(G)地下室樓地板面積：2,572.5000坪。（＝基地面積 × 開挖率 × 地下室層數，若Ao為地下各層最大樓地板面積，A為建築基地面積，Q為基地之最大建蔽率，則開挖率為（1＋Q）／2，且Ao≦（1＋Q）A／2。至於地下室需開挖幾層，需綜合考量規劃戶數、車位數及地下室開挖成本等因素。）
(H)屋頂突出物面積：141.9000坪。（屋頂突出物水平投影面積之和不可超過建築面積百分之三十，詳參考建築技術規則建築設計施工編第一條。另屋突通常為兩層。）
(I)平面停車位：258位。（＝地下層停車位銷售面積/車位單位面積，本案假設車位單位面積為10.4坪。）
3.勘估標的土地總銷售樓地板面積推估︰
本案可建築總樓地板面積為8,118.8250坪，考量總銷售樓地板面積為可建築
總樓地板面積加上陽台面積加上外牆中心線至外牆邊緣面積，約為可建築總樓
地板面積加上陽台面積之1.1倍，故推估本案總銷售樓地板面積為9,473.3925
坪。同理，於上述(I)中，地下層停車位銷售面積為地下層停車位樓地板面積
之1.1倍。
4.總銷售金額評估：
(1)近鄰地區新成屋及預售屋價格分析：
經訪查本地區當時新成屋及預售工地之集合住宅大樓成交行情，地面層價格每坪約為新台幣50~55萬元，第二層以上價格每坪約為新台幣39~45萬元，坡道式平面車位價格每單位約新台幣150~170萬。
(2)依上述比較個案，推估目前該基地若推出集合住宅大樓產品市場價格評估如下：
(A)地面層單價約：511,000元/坪。
(B)二樓以上各樓層單價約：408,000元/坪。
(C)平面式停車位單價約：1,600,000元/個。
5.總銷售金額推估：
總銷售金額＝（地面層樓地板面積 × 地面層單價）+（二樓以上樓地板面積 × 二樓以上各樓層單價）+（停車位數量 × 停車位單價）
＝新台幣 3,240,516,800 元
6.各費項成本費用推估：
(1)規劃設計：按實際營造施工費之2%推估。
(2)廣告費、銷售費：按總成本之3%推估。
(3)管理費：按總成本之4%推估。
(4)稅捐：按總成本之1%推估。
由上述(1)～(4)假設總成本為C，營造施工費為X1，規劃設計費為X2，廣告銷售費為X3，管理費為X4，稅捐及其他負擔為X5，資本利息為X6，開發或建築利潤為X7，則
X2＝X1*R4，X3＝C*r1，X4＝C*r2，X5＝C*r3，X6＝(X1+X2+X3+X4+X5)*R2，X7＝(X1+X2+X3+X4+X5+X6)*R3，其中R4、r1、r2、r3、R2、R3為相關百分比參數，且由上述(1)～(4)可知R4＝2%，r1＝3%，r2＝4%，r3＝1%。
X1由中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報估計，以R.C.估計之，若為S.C.或S.R.C.，每坪得加15,000~20,000元；若有增建地下樓層，標準單價需提高；建物樓層標準高度為3.0公尺，超高或偏低需再調整；地下室若為連續壁方式處理，每坪加計10,000~15,000元；其他特殊情形參考四號公報。
本案依樓層別、地下室層數等個案因素，評估X1＝107,000元/坪。
則總成本C
＝X1+X2+X3+X4+X5+X6+X7
＝ X1+X1*R4+C*r1+C*r2+C*r3+(X1+X2+X3+X4+X5)*R2+(X1+X2+X3+X4+X5+X6)*R3
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整理可得C ＝ |
X1(1+R4)(1+R2)(1+R3) |
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1-R1(1+R2)(1+R3) |
其中R1＝r1+r2+r3＝8%
於此處進行總成本計算時，X6及X7不需加入，因於下列(5)及(6)會單獨計算，故視為零，即R2＝R3＝0
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則總成本C ＝ |
X1(1+R4) |
＝118,630元/坪 |
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1-R1 |
(5)利潤率：依本案規模開發年期約2.0年，選定適當利潤率30%。
(6)資本利息綜合利率：
(A)自有資金比例：40%、利率：1.13%。
(B)融資資金比例：60%、利率：2.61%。
(C)資金運用比例：
土地：50%、使用期間：2.0年。
建物：50%、使用期間：1.0年。
(D)資本利息綜合利率(i)＝ 3.03%
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三、 |
結論 |
故若此二筆土地在市場上之出售價格低於新台幣1,274,922元/坪，則建商可考慮購置此二筆土地；若出售價格高於新台幣1,274,922元/坪，則不符合開發效益。
資料來源：華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/
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