華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘搞懂 ~開發許可(上篇)

前言:於第7071兩期之電子週報,已針對土地利用法規體系作深入介紹。一般而言,於土地利用方式中,最為人熟知的就是土地使用分區管制,例如電子週報第45期中有關土地開發分析之介紹,就是基於特定的土地使用分區管制下,建商藉由規劃適當的產品及預期當地的房價水準,進而評估客觀之土地價格;惟目前我國土地利用除土地使用分區管制外,尚可藉由「開發許可」之方式加以利用,例如最近廣為大眾討論之都市更新,其開發方式即是採「開發許可制」。本期及下一期之電子週報將,將針對「開發許可」作探討,其中本期將先從法規面作探考,共分為三章,而於下一期電子週報,將提出相關範例,俾利讀者加深印象。如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!。

何謂開發許可?

首先,我們先來談談所謂的開發許可到底是什麼參考內政部營建署之網站,「開發許可」定義如下;

在實施開發許可制的土地使用管制制度之下,基地之開發應取得建管單位之開發許可。依我國現行山坡地開發建築管理辦法之第四條規定,山坡地開發建築,應首先向直轄市、縣(市)主管建築機關申請開發許可。而直轄市、縣(市)政府為審查開發建築計畫,應由工務、建設、農林、地政等有關單位及專家學者會同審查,並得邀請申請開發人列席說明。
開發許可制的最大優點在於它能提供充分的彈性以調整開發計畫之內容,進而配合都市整體性管理之作業需要。而且對規劃內容,可針對基地之特性,設計創新的開發構想,並允許規劃師、開發業主、政府官員與專業人員就開發內容進行討論溝通。以美國許多地方政府所採行的條件式開發許可(Condi

-tional Development Permit )為例,地方政府可依基地開發影響評估結果,對開發許可附加條件,例如要求開發者應對附近道路設施加以改善,樹立標誌,增加停車設施,甚至保證員工實施汽車共乘制度。由於條件式開發許可頗能適應基地特性而有彈性設計,且配合都市成長管理之需要,正日漸受到我國都市計劃界之重視。

 

二、

開發許可制之進行方式及內容

開發許可又可稱為發展許可,在發展許可制度下,限制發展地區以外之地區為申請開發,可藉由規劃許可、開發許可及建築許可三個階段進行開發流程,相關內容如下:

1.規劃許可:凡需變更土地使用分區或使用強度時,應該申請規劃許可。

2.開發許可:凡已符合土地使用分區之開發,為配置、建設所需之公共設施使、挖填土石、區劃街廓及整理地界者,應該申請開發許可。

3.建築許可:凡符合規劃、開發的土地,其建築使用,均應申請建築許可。

 

三、

開發許可制之審議原則

我國相關法令中,有「開發許可」之規定者,主要有區域計畫法、非都市土地使用管制規則、海埔地開發管理辦法、山坡地開發建築管理辦法、工商綜合區開發設置管理辦法、高爾夫球場管理規則、森林遊樂區設置管理辦法、殯葬管理條例、獎勵民間參與交通建設條例及大眾捷運系統土地聯合開發辦法等(部分法規於上一期之電子週報有列出,有興趣者可自行蒐集參閱),於「工商綜合區設置方針及申請作業要點」、「非都市土地開發審議作業規範」及「非都市土地使用分區及使用地變更申請案件委辦直轄市縣()政府審查作業要點」等法規中,亦明訂相關審議原則與程序(於上一期之電子週報亦均有列出,有興趣者可自行蒐集參閱)。為何需要訂定相關審議原則呢?簡單的說,主要是為了「公平」,藉以消弭土地開發者與週邊土地所有權人利益分配的不公。一般而言,土地開發完後,開發者將可獲得可觀之利益,但往往可能帶來諸多社會成本,例如生態破壞、道路擁擠及水土流失等,因此需藉由審議的過程,確保開發案能在保育資源、永續發展的前提下,並回饋相當比例之開發影響費或土地,將開發之超額利潤於回饋社會。

 

本期小結

本期電子週報已針對「開發許可」之定義、進行方式及內容、審議原則作說明,下一期之電子週報將舉一範例,說明開發許可中有關土地使用分區變更之一般流程。


 

 
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